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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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有地方政府公布假房价成本清单,加深政府信用危机  

2006-11-03 02:50:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有地方政府公布假房价成本清单,加深政府信用危机

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

 

正当大家对目前过热的经济、过高的房价、过快的增速、国家宏观调控等问题热烈讨论的今天,正当全球步入加息周期、国内看跌房价之时,却暴出有些城市房价还在上涨的听闻。于是,社会公众纷纷发出了“到底是谁在阻止房价回落”的质疑声。几乎一致的观点,把矛头直指一些地方政府和房地产开发商:皆因利益使然。

鉴于关于房地产企业是暴利企业,以及地方政府与开发商联手抬高房价、房价中包含了某些地方政府官员的行贿成本等方面的舆论反映越来越强烈,为了使房地产价格降下来,公众发出了要求房地产企业公布商品房成本的呼声。

是否公开商品房成本?成了最近一段时间的一个热门话题:某省人大代表朱某提出了三条建议来控制房地产行业的暴利:公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价,却都被有关部门一一否决

于是,社会舆论纷纷拿“公布商品房成本”来进一步说事。有些地方政府却以各种理由来阻止“公布商品房成本”:既有所谓成本不可测论,又有所谓成本商业秘密论。让公众感到,有些地方政府在房价背后有着许多不可告人的东西,有不敢公开的内容,在房价中做了手脚,玩了猫腻。这样,“商品房的成本能不能公开”这个问题,变成了一个说不清的问题。而有些地方政府的态度,不但暧味,甚至无聊到令公众对政府产生信用危机的地步。

某省建设厅的态度是“不能公开”,找出的理由是“违背市场经济的规律”,“容易造成对企业商业秘密的侵犯和公平竞争环境的影响”。市场经济里,决定价格的因素主要是供求而不是成本,开发商有根据市场需求以及房屋质量好坏、配套设施是否完善、档次定位等要素确定销售价格的自主权。这种观点立即受到很多质疑:房地产商品事关居民的居住权,而城市土地的一级开发又由国家统一垄断,城市土地的开发和居民的居住权都属公权范围,任何公民都拥有知情权。

可以说,某省建设厅做法,实际上更进一步地加深了民众在房价问题上对有些地方政府的不信任。

公众要求公布商品房成本,以便明明白白的消费,有些地方政府不同意,其他不同地方不同部门有着各有不同的做法。

《中华工商时报》9月底的一篇题为“房价的成本究竟是谁的商业秘密?”的报道称,全国第一个公布房地产开发成本的是某州市,公布的单位是统计局,但由于和某省建设厅同样的理由而被扼杀在试管之中。就在某省建设厅否决人大代表议案之时,江某省却悄悄出台了首份官方房价成本构成清单。和某州市一样的是,江某省捅开这层窗户纸的单位同样不是什么建设厅,而是另一个政府部门,物价局。盐某市只是江苏省物价局公布房价成本的试点城市之一,公布的这份房价成本清单,涉及盐某市自2004年以来开盘的97个楼盘。上海东方早报在报道中详细地抄录了一家上海房地产公司在盐某市开发的楼盘清单。这个名叫“锦江某城”的楼盘,基准销售价格为2120元/平方米。其成本构成:土地费用19582元/平方米、前期费用3758元/平方米、建安费用83209元/平方米、附属配套费3343元/平方米、公共基础设施费25541元/平方米、管理财务费用1149元/平方米、政府规费1571元/平方米、土地增值利税税金49441元/平方米。

紧接着,《中国经济时报》200610月中旬发表了一篇题为“房屋成本中有多少‘行贿成本’”的文章。文章列举两个案例说,记者胡某去某某地采访时,有了一个说是惊人其实又是早在人们预料之中的发现。由于工程建设利润过高,施工单位之间竞争激烈。为获取工程,将工程造价的5%至10%列入公关费预算,专门用于行贿,竟成为当地建筑行业的潜规则,甚至公开的秘密。9月份最高人民检察院披露的数据也显示,今年前7个月,全国检察机关立案侦查的商业贿赂案件中,属于工程建设领域的就占了四分之一(10月11日新华每日电讯)。某省某市的一家房地产开发公司,在承建商品房过程中,竟先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿。其中科级干部11人,科级以下干部7人。有10人被移送司法机关处理,涉案金额达到100多万元(2006年6月25日《新安晚报》)。

很多舆论对盐某市这份清单叫好,对盐某市地方政府的作为叫好,并广为媒体报道传播,让人感觉那里的地方政府作为“想民所想,取信于民”了。可是我在此要说的是,各位不要简单地被一些表象所蒙蔽:只要稍微细心一点,就可弄清所谓“进步”的江某省盐某市地方政府的某部门“作为”的真实内幕。如真如报上公布的“成本”的话,那就说明,他们依然在玩虚伪的手脚,更猫腻的猫腻,居然公布一份假成本清单。他们在麻痹、欺骗公众和媒体的同时,还为自己捞取“荣誉”资本。

为什么这么说呢?我们还是回到媒体公布的清单来看。“楼盘基准销售价格为2120元/平方米。其成本构成:土地费用19582元/平方米、前期费用3758元/平方米、建安费用83209元/平方米、附属配套费3343元/平方米、公共基础设施费25541元/平方米、管理财务费用1149元/平方米、政府规费1571元/平方米、土地增值利税税金49441元/平方米。”仔细看这段话,就会发现几个大漏洞,是地方政府和开发商联手炮制的假成本清单。完全可以就“成本清单”提出如下质疑,可以直接怀疑其真实性,说明该地方政府有“玩”得更大胆的嫌疑。理由如下:

1、文中说的“楼盘基准销售价格为2120元/平方米”,而从其公开的成本清单中,经简单的相加计算,就可知道计算的总成本是2120.74元/平方米。也就是说,成本比售价要高,开发商的利润为负数,开发商投资是为了亏本。请问谁会做这样的事?这样,谁又会相信这份清单?这清单不是人为做出来的又是怎么出来的?

2、盐某市,只是江某省的一个不怎么发达的二级城市。从公布资料来看,“锦江某城”只是一普通的住宅楼盘(并非高档写字楼或高星级酒店物业),可其土建成本奇高。从其公开的清单看,土建成本分列了三项:建安费用83209元/平方米、附属配套费3343元/平方米、公共基础设施费25541元/平方米。而在中国城市商品房开发和销售的一般做法是,总应付款购房面积包括了“公摊面积”。也就是说,“附属配套费”和“公共基础设施费”等成本都要打入总成本来分摊计算成本。因为这些物业面积都分摊进入了总销售面积,所以他们的成本要累积到“建安费用”中去。这样,购买交易面积(含分摊面积在内)的“建安费用”将高达1120.93/平方米。这么高的“建安费用”,到底是在盖什么楼?即使不做分摊,普通住宅“建安费用83209元/平方米”也挺高了。关于这一点,应该请一家建筑造价审核机构进行“第三方尽职审核”,才可信,尽管公开时“精确”到了小数点后两位数。

3、清单中,根本不提利润,只提及“土地增值利税税金”。没有利润,又哪来有关于“利润”的税金?

仅就这三点,就足以让人质疑这份成本清单得真实性了。这样一份成本清单,说明的是什么问题?该地方政府该做如何解释?

在中央强化宏观调控的背景下,在社会公众普遍对某些地方政府在房价领域的作为质疑的大环境下,该地方政府居然有公开玩起这种猫腻、做手脚的嫌疑。如果真是那样,一方面反映了某些地方政府“既想当婊子又想立牌坊”的心理,有乱行为还想捞政绩资本的心理。另一方面,说明他们太胆大妄为了,竟然敢公开麻痹、愚弄公众和媒体。这种行为,是不是更可耻、更不可信任?!就这么少的地方公开了所谓的商品房成本,居然还有作假的嫌疑,民众该作何思考?公布假的房价成本清单,是否更使政府信用危机?!

在中国全社会的信用体系中,各级政府和企业组织是信用体系建设的主导者和方向引导者,每个自然人相对来说是弱者。在房地产领域,某些地方政府的一些作为,会不会引导和加深社会信用危机呢?会不会进一步危害到国家的社会信用体系的建设、国家经济大局的发展方向乃至“和谐社会”的建设呢?!会不会加深对某些地方政府和房地产业的信用危机? 

  (作者陈真诚联系:13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-77150344478178;上海021-51601100 QQ:70479688;除公开出版媒体和门户网站转载为新闻或发表出版外,其他非门户网站\个人的网络转载或转贴,请连同此全文转载或转贴,不得隐去"长沙新思维企业发展策划公司"和作者"陈真诚"内容)

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