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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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建议采用“限房价行为”管理房价  

2006-11-05 03:36:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建议采用“限房价行为”管理房价

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

 

房价!房价!这个多么敏感的话题,令老百姓多么关心,令房地产行业多么尴尬又多么关注,令中央政府多么头痛……在经济过热、房价过高和强力惩治腐败、强势宏观调控的今天,显得尤为凸现。

然而,在市场经济的今天,房价,终究是相关于市场经济的一个词汇,不可能由行政一手包办,也不能简单地以行政方法来处理,只能在政府的宏观政策下由市场来决定,而且又得要防止一些问题发生。

正因为如此,由于各种原因,中国的房价,经常伴生着各种各样的问题。正因为如此,关于“限价房”政策等,受到普遍的质疑,我也不看好。因为,包括“限价房”政策等在内,纯粹以行政手段来决定房价的办法,同样存在许多问题,未来会带来不少新问题发生。这是因为:首先,操作起来的难度太大,可操作性不强。其次,房价是具体相关于不同城市、不同地区、不同地段、不同物业、不同时间、不同企业经营的东西,很难以一个统一而具体的行政标准来进行同样的约定。再则,即使政府能给出个标准或答案,仍然会令不同的人从不同的角度来看而产生不同的不满意的结果。如北京地区假设规定限价房为5000-8000/平方米,马上就有人说太高了,认为要比周边同样物业低30%。还有问题是,半年后应该是多少?如果整个房价因为某原因而大幅度下降后该是多少?上海该是多少?长沙该是多少?南昌该上多少?相距500米外的该是多少?由于存在如此等等一系列问题,就变成俩非常具体而棘手的事情!第四,政府部门不可能有那么多的人来处理庞大而繁复的工作。况且,有些政府官员或专家,没有经常从事具体的一线企业经营实际工作,又凭什么来保证他们的决定一定是最合理的呢?

而且,房地产产业终究是国家的支柱产业之一,终究是关系着国计民生的重要产业,终究是市场经济的行业元素,必须要以市场的方法为基本方法来处理它存在的问题。另一方面,除目前存在的某些地方政府和开发商联手做高房价、某些官员腐败、某些开发商恶意行为、过火炒房投机和暴利等问题因素外,把房地产开发商还原为基本意义上的企业,客观而公正地处理开发商和消费者二者的角色和关系,制定一个合理的方法,同样是非常重要也必须的。如弄不好,要么会使问题向左更糟糕,要么会使问题向右更糟糕,会使政府和中国经济以及房地产业“左右为难”。我们治理房地产市场秩序,处理房价等房地产市场中的实际问题,目的是要科学、合理、客观、公正地解决好,还不是“带有情绪”地“搞死”。 科学、合理地制定政策,就意味着要客观、公正、不带“情绪”,制定积极的政策,把消费者和开发商均放在同一天平上,享受同等“待遇”,“一碗水端平”地对待。否则,还会出现“一放就乱,一管就死”的尴尬局面。

基于目前中国的实际情况,我认为可以考虑采用“限房价行为”这个新的思路和方法来管理房价。其意大概是,由于土地一级市场是政府垄断,就由政府制定约束房价行为的政策和游戏规则。开发商在政府的政策和游戏规则内,对其不同时期开发的不同项目、不同产品,依据市场规律来决定房价。简而言之就是,政府就房价制定政策和游戏规则,并严厉督查开发商的房价行为,严厉处理不按政府制定的政策和游戏规则办事的房价行为,而具体的房价,还得在政府的政策游戏规则内交由市场来决定。也就是说,政府制定政策和游戏规则,管理并督办开发商的房价行为,房价的具体结果还是交由市场来管。

具体地,建议不妨可以尝试采用如下方法:

政府出台硬性政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并给予严厉的惩罚,给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

我认为,这个办法具有如下理由和实际意义:

1、还原政府职能:研究制定政策和游戏规则,履行管理、监督和服务的职责。

2、由于土地一级市场由政府垄断,因此,大的政策和基本的游戏规则由政府制定,具体房价为多少,由企业在政府的政策和游戏规则下自行进行经营决策,允许有适当的空间自由,也就是把房价还原为由市场决定。

3、增强企业的优化决策意识和风险意识。企业定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。反正,经企业自己申请并经得批准的最高房价,在其后销售至新房办理手续起5年内不得更改,企业为自己的决策和风险等行为负责,并享受利益或承受损失。

4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目的某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白,不会因担心最高价格不知道会在什么时候涨到什么价格而产生心里恐慌,盲目地追捧进入提前消费,不会人暗地“做市”操纵,可能买到比最高价低价的房屋,并享受如果房市下挫带来的更低价格。

5、开发商可以根据具体产品的具体情况、竞争情况、当前市场、供需及对未来一定时间的预测评估,决策采用是否高开最高价格及销售时是否下调实际销售价格。决策能力强,市场研判准确,营销水平高,管理能力强,成本控制得好,合理高开,仍然可获得高价带来的利润。否则,就要减少利益或承担风险。

6、可防止目前普遍存在的一些与开发商相关的问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本不是起价那个价格,而是要高;开发商逐层加价或逐层改变价格;开发商故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;开发商故意囤房涨价;开发商以及销售人员(销售人员或销售代理公司故意以订金方式炒房,也是推高房价的一个重要原因。往往被舆论忽视了)本身参与或操作炒房等。

7、因最高价和实际销售价之间可能有空间,并有5年后的升值期待,投资购房者仍然可以投资,可能有投资升值的空间。但恶意炒房将在一定程度上被遏制。

8、银行机构,容易对市场进行研判和把握。在遏制某些银行的不当行为的同时,有利于规范银行的行为。

9、有利于中央政府能获得基本的准确资料,做出合理的决策。

10、具有现实的可操作性,便于政府管理。

当然,还有更多的好处,也可能存在其他的问题。因此,此新招可能还需要进一步研究和完善。同时,还要以正确建立地方政府政绩观、优化政府官员考评体系、打击和惩治腐败、出台相关土地政策、财政政策、住房政策、加强相关立法和执法等配套。

  (作者陈真诚联系:13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034、4478178;上海021-51601100; QQ:70479688;除公开出版媒体和门户网站转载为新闻或发表出版外,其他非门户网站\个人的网络转载或转贴,请连同此全文转载或转贴,不得隐去"长沙新思维企业发展策划公司"和作者"陈真诚"内容)

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