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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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北京高房价可能面临“重拳”调控  

2006-11-25 19:32:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京高房价可能面临“重拳”调控

陈真诚 

 国家发展改革委、国家统计局13日公布调查显示,2006年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,其中北京以10.7%的涨幅高居榜首。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来,北京房价连续上涨的第15个月。也就是说,就在中央政府进一步强化对房地产市场的“重拳”宏观调控以来,就在以中央免除原上海市委书记陈良宇职务拉开强势反贪腐以来,就在全民痛声疾呼房价过高、涨幅过大、涨速过快的大环境下,就在曾经高居全国房价榜首的上海市房价已经实质性下降的今天,在首都北京,房价在政府今年宏观调控以来仍在高位运行,仍然在以两位数的同比涨幅逐月上升。而且,这种上涨是在成交量下降的前提下乐滋滋地发生着。北京市建委官方统计网数据显示:10月份北京商品住宅预售登记套数11407套,较9月份的14176套下跌了近20%,减少了近3000套,成为自房地产调控以来最低月份。尽管政府为调控房价相继出台了打击开发商囤积房屋、炒卖、严查土地违规、叫停现金收房、经济适用房供应扩大至每年300万平方米等种种措施,然而从实际运行情况看,收效甚微。

在宏观调控政策落实不到位的情况下,甚至在有价无市的局面下,北京房价飞涨,不但牵动着众多利益群体的敏感神经。更让人不得不深思关于北京房价为什么不降反涨的深层次原因。

就在人们发问“北京的高房价为什么?北京房价逆势上涨为什么?”的紧要关头,新华社11月23日播发的题为《刹住滥建高尔夫球场之风》时评文章,同样令人震惊,或许能折射些北京房市背后的内幕!文章称,在北京市周边已有近百座各类高尔夫球场的情况下,京郊又一座占地上千亩的高尔夫球场正在热火朝天地建设。建一座标准的高尔夫球场需占地1500亩左右,按北京市已建成的38处标准球场计算,其总面积已相当于2个宣武区的城区面积!

更应该引起重视的是,这座新高尔夫球场的开工建设,是发生在中央已经明令停止新建高尔夫球场几年后的今天!尽管全国早已冻结了所有高尔夫项目的报批,尽管全国的高尔夫球场经营中有80%在亏损。在这种情况下,北京的这家新球场为什么还能够新建呢?新华社的文章归结于投机商借高尔夫球场圈地的原因。文章认为,究其原因,还是一些地方政府的政绩观不正,盲目追求招商引资成果和“面子工程”、“形象工程”所致。而一些投机商趁机借高尔夫球场建设之名瞒天过海圈地,暗度陈仓搞房地产开发以牟取暴利,也与地方政府的这种需求一拍即合。一些地方政府对开发商的违规动作视而不见,甚至联手“欺上瞒下”,共同把建高尔夫球场热推向新高。文章明确指出,该高尔夫球场的新建,上不符合国情,下不符合民意,也不符合建设和谐社会的实际需要。

之所以在今天的北京,在“皇城根下”,在“天子脚下”,还发生有新建高尔夫球场的事情,其深层原因还是源于北京的高房价,源于北京的房价不降逆涨。而北京的房价上涨,除了因房价上涨给开发商以更高的利益预期因素外,其背景因素,比上海更复杂。我早说过,政府资源和金融资源,是房地产开发商最重要的两大资源。在拥有两大资源的前提下,强烈的利益预期,可促使开发商不住手地加速对利润获取和对财富的占有。在北京,更具有其特点。这些特点和深层次背景因素,影响着目前北京的房地产市场。这就是造成当前北京房价过高、不降反而快速大幅上涨的主要原因。

一、北京,作为首都,一度与上海、深圳等地位列中国房价最高、涨幅最大、涨速最快的城市之一,只是在近几年,由于一些原因,北京的房价落到了上海的后面。而北京的房地产市场,实际上也在作为全国房市形势、房价走势的榜样和参照元素,直接影响着全国的房地产市场,影响着全国的房价变化,影响着全国的宏观经济。北京的房地产市场,本身存在强烈的膨胀欲望,存在房价虚高的水分:上海的房价已经下降了30-30%,难道北京的高房价就不能下降?就没有下降的空间?

二,北京的房价,除了一些与上海等全国城市房地产过热相同的原因之外,还可能有权利寻租层次更复杂、政府官员插手面更广等原因。作为首都,北京,不但是北京市及以下各级政府部门所在地,更是中央政府各职能部门所在地,使得更多层次、更广范围的政府官员介入房地产市场乃至成为开发商结成利益集团的可能。

三、中国大多数金融机构总部在北京。金融机构有关发放银行信贷的权利越往上越集中,并能对下级省级金融机构的因为发生强力影响力。在最高总部和北京市两级金融权利的共同影响下,银行业和房地产业结合的层次将更复杂,关系更复杂,范围更广。房地产开发商获得银行资金的渠道更广。有资料显示,迄今为止,在北京市,年房地产金融信贷发生量占整个年金融信贷发生总量的一半以上。多元关系、多渠道、大金额的银行资金,与房地产开发尚商相结合,必然不断使房地产市场升温。由于一级土地市场归政府控制,在半市场化中国的房地产市场,在行政等各种力量的不当介入和相关利益集团的联手操纵下,供求关系已被严重扭曲,房价变化不能反映真实的市场供求。当感觉自身的力量对房价上涨的趋势太无力时,百姓就会普遍产生对房价的恐慌心理。在恐慌心理的作用下,往往就会出现房地产市场越热、供应越“多”时房价却越上涨的局面:市场规律被严重扭曲。

四、2008年即将在北京举行的奥运会盛事,可能被一些地方政府部门和开发商联手过度包装成为北京高房价的理由。一些地方政府部门和开发商,以北京亚运会为例,利用政府和民众对成功举办奥运会的高度重视,过度包装奥运会题材,过度渲染对房价的影响力,人为地拉高对房价上涨的预期,制造房价上涨的恐慌气氛。

五、一些地方政府部门和开发商,不顾历史背景和现实情况,盲目攀高城市地位,将北京与发达国家首都的房价进行横向类比。甚至在缺乏相关社会制度、法律配套的情况下,向高房价的他国首都建立房价类比预期,并在产品建设规格档次和价格制定方面,不断“向高”。

六、在国企改革还没全面完成的今天,再加上历史原因,一些行业总部、由过去国家相关职能部门转变而来的大型企业集团、大型国资控股(或独资)企业等,有许多集中在北京。这些企业中,不少企业利用自身庞大的资金或银行资源投入巨资进入了房地产业。由于其拥有庞大的资金等资源,市场干预力强大,容易对市场形成“价格领袖”。为了实现自身的利益预期,往往人为地做高房价。

七、一些人把中央对上海焦点地开展反贪腐行动、强力宏观调控当成单纯的“政治运动”,误以为反贪腐、强力宏观调控只是或只是重点针对上海房地产市场,把北京当作“真空地带”,以为中央不会对北京房地产市场“下猛药”,故继续推高房价。同时,由于前述各原因的综合作用,使得一些原本北京以外的资金转移到了北京这个房价还在高位运行的城市。

八、目前,某些北京的大型开发商比上海的要开发商高调得多。甚至有大型开发商,联手某些“专家学者”,强调存在巨大的“真实需求”,将超高的资本利润率(指房地产开发商在一个楼盘中获得的总利润和其自身实际投入资本的关系)和经营利润率(指房地产开发商在一个楼盘中获得的总利润和其项目总销售等经营收入的关系)混淆,强调“房地产没有暴利”,单方面猜测地解释中央的“稳定政策”就一定是“不让房价下降而是稳步上涨”…他们不断制造、散布与大势相逆的舆论,进一步加强了百姓对房价继续上涨的恐慌心理。

在上述各种因素的作用下,北京本来过高的房价依然快速大幅上涨。有资料显示,即使是作为宏观调控主要目标的高档公寓市场,在北京,第三季度依然供应量激增,并且新开盘项目售价仍处于高位,在售项目报价也有明显上涨,平均销售价格继续走高。

目前,北京这种在目前形势下的这种房价飞速上涨的现象,事实上已引起了社会上的恐慌,已不能作为简单的经济问题而是社会问题和政治问题来看待。正如有人所说,北京房价的快速增长,使得北京进而带动全社会都面临着财富快速集中到官商勾结的房地产领域中那些大亨手中的严峻局势,加剧了某些官员腐败和贫富差距,扩大社会不公,不断逼进社会安定的底线…正因为北京是首都,是中央所在地,其房市对全国的影响力,在一段时间内将超过上海,直接影响着中央宏观调控的目标能否实现。而其实,在这种巨大社会风险背景下,地方政府、房地产市场及开发商所共同面临的潜在风险,已逐渐暴露出来。

因之,随上海之后,现在,舆论已开始集中到北京的房价上了。北京房价的不断上涨,可能会导致新一轮更强力的宏观调控!

有舆论认为,在北京,今年的房地产调控效果并不理想,高位房价还在快速大幅上涨,“小打小闹”的调控政策已经难以改变目前的局面。如果在未来几个月,还不能在北京达到调控的预期目标,就不排除中央政府也对北京焦点地采取更深入、严厉调控措施的可能性。依据目前中央对宏观调控的决心,以及所面临的房地产市场过热、房价过高、增长过快、宏观经济过热以及社会和谐、社会安定等方面的严峻形势,基于北京对全国房地产市场的“榜样”影响力和号召力、导向力作用,为打消社会对房价上涨的不当预期,抑制房价上涨,在不久的将来,中央政府,除在将以前尚未落实的政策进一步落实的同时针对全国进一步出台新的政策、加大调控力度外,可能对北京房市再出特别“重拳”,以有效控制房价持续过快上涨之势,使房价将下来。

这样,在不久的将来,在各种因素的综合影响下,在各种治理手段的联动作用下,北京可能将和上海一样,迎来房价下降、开发商大洗牌的时期。 

(作者陈真诚联系:13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034、4478178;上海021-51601100; QQ:70479688;除公开出版媒体和门户网站转载为新闻或发表出版外,其他非门户网站\个人的网络转载或转贴,请连同此全文转载或转贴,不得隐去"长沙新思维企业发展策划公司"和作者"陈真诚"内容)

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