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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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治理房市,银行是关键  

2006-12-09 22:09:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  治理房市,银行是关键

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

 

经济投资过热,引发了一系列经济、社会等方面问题。最近,全国性的基本生活物资物价上涨,通货膨胀形势严峻,很可能引发经济危机,甚至比东南亚金融危机还要严重,涉及到老百姓日常生活的多方面以及经济生活的多方面。其中,关键元素是,高得离谱的房价拉动了多方面的物价上涨,让老百姓感到生活的压力过大。

国家连续出招对过热经济进行宏观调控,而效果并不明显,让人怀疑宏观调控的方法与力度。有学者指出,“如果宏观调控能够把握到国内房地产市场发展之主线,其他问题也就会迎刃而解。因为,就目前经济形势来看,房地产市场仍然是国内宏观调控最为困难所在”。

目前,就房地产市场来看,并非有些人所说的只是少数地方房价过高、上涨过快、涨幅过大,而是全国性的问题。在以上海社保案为标志的强力反贪腐行动、对全国房地产强势宏观调控以来,上海等部分城市的房价陆续下降,而北京等一些城市,房价不但没有下降反而逆势上涨。

有些既得利益者出于考虑自身利益而解读房地产宏观调控的目的就是让房价上涨。认为如果让房价下跌,那么就是宏观调控失败。这种解读是否正确及宏观调控的目的到底是什么等一系列问题,政府没有给出准确的意见。在客观上让一些开发商进一步建立了房价还将上涨的经济利益预期。目前时至年关,每年周期性到来的消费高峰正在到来。加上其他原因,各地各种物价在陆续被拉高。加上受到来自各方面的阻力在阻止房价下跌,许多老百姓感觉不到房价下降,这让消费者难以消除对房价还将上涨的恐慌心理。

正因为如此,全国的房地产市场,出现了令人迷惑的局面。除北京等城市的房价没有实质性下降以外,那些已经下降的地方,房价走势出现了徘徊的局面,出现了涨跌拉锯的一幕。于是,更有人趁机强调说房价还不高,还应继续上涨。政府宏观调控是为了稳定房价,就是不能让房价下跌。尽管央行发布了《2006年金融稳定报告》,预警房价大幅度下跌风险。而大多数老百姓表现对经济的信心不足,对房价能否真的合理下降感到怀疑,对房地产市场的未来感到迷茫。不少人在发问,为什么房价一直在政府宏观调控的背景下会快速上涨?为什么越是对房地产宏观调控各地房价越是快速上涨?于是,有人说,政府对房地产宏观调控却变成了房价上涨理由,就好象政府开价格听证会往往变成了物价上涨的信号一样。

近几年来,中国的物价一直在上涨。尽管经济在增长,人民的收入在增加,却怎么样也赶不上在物价上涨。房价的上涨更是人民收入增长所远不能及。不免让人发问,难道房价等物价只能上涨不能下跌吗?如果真是这样,那就太不符合经济规律了,也不符合目前中国的经济实际情势。如果真是这样,必然是有市场之外的因素在干预,必在经济领域存在有一些深层问题没有得到解决。老百姓会以真实的切身感受自然会对房价发出各种质疑,就好象对石油产品的价格质疑一样:国际原油价格上涨,垄断经营下的成品油、液化汽等产品就涨价。而国际原油价格下跌后,为什么成品油、液化汽等产品就不能降价呢?

回到房地产问题。舆论把造成房价上涨原因的罪魁祸首指向了地方政府和开发商。这诚然是很重要的两个因素。可是,对银行这个关键因素,乃至真实起着杠杆作用橇动房价上涨的因素,认识不够。

从某个角度某个程度来说,房价上涨等国内房地产市场问题,源于房地产开发投资增长过快。投资增长的资金中,是涌入房地产市场的大量银行信贷资金。

针对一个项目,银行不但对房地产开发商贷款,还对房地产开发商前后两个环节贷款:前环节是对建筑施工企业和建材企业贷款,后环节是对购房者贷款。此外,银行还办理其他资金的委托贷款即委贷(如上海等地的社保资金、国企资金就是主要通过委贷进入房地产市场的)等业务。由于银行业务的特殊性,直接或间接的银行资金构成房地产市场的最主要资金,所占比例相当高。

几年来,由于房价一直在高位运行、高速增长,给资金或资金资源、信贷资源等持有者带来了很高的经济利益预期。为了自身利益,过高的现实利润,过高的资本利润率(用自成本利润率没有资本利润率能准确反映房地产的暴利),过高的未来利益预期,过低的未来风险责任,让国内商业银行看好房地产业,使得大量的信贷资金涌入房地产市场,而且也会让外国资本纷纷进入或准备进入国内房地产市场。这就给房价上涨筑就了强大的资金后盾,开发商更是有恃无恐。即使房子现在卖不掉,可以通过假按揭把成本和利润从银行套出来。房价定得越高,套出来利润就越多。房子放在那里,通过银行供款,等房价不断上涨后再脱手,自己和自己做一次炒作后卖出去,还可获得另一笔因房价上涨而增值的利润。这样,再加上地方政府不当的政绩观和地方政府利益的驱使,以及有些地方政府官员权利寻租与开发商结成利益集团,在各方面对开发商“关照”等原因,开发商总把房价定的很高,且不断推高上涨,不愿意房价下降(如果下降许多,不但失去了暴利,而且假按揭所供的那些房会出现亏损)。造成这种情况的关键杠杆因素是银行行为,对房价推高具有多元作用。

房地产行业有句话很流行:没有政府资源,就不要办房地产企业。没有银行关系,就不要开发楼盘。由此可想而知,除了政府外,银行对房地产市场的影响力到底有多大!

驱利性、准行政体制管理、贪腐等因素作用着银行行为,促进大量银行资金涌入房地产市场,导致银行信贷规模快速扩张,尤以房地产金融信贷为甚。

不妨以下面一组引用的数据来进行基本分析。

2006年1-8月,房地产开发投资资金16284亿元,同比增长28.1%,资金总额同比增长3752亿元。其中,房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款,同比增长51%(2005年同比增长10.9%),金额同比增长1211亿元;利用外资同比增长35.8%(2005年同比增长26.8%),金额同比增长59亿元,其中外商直接投资同比增长62.8%(2005年同比增长19.4%),金额同比增长59亿元;自有资金同比增长27.7%(2005年同比增长41.9%),金额同比增长679亿元;其他资金来源同比增长22.1%(2005年同比增长11.5%),金额同比增长1295亿元,其中销售定金及预收款同比增长-5.1%(2005年同比增长13.9%),金额同比增长减少了245亿元(国家统计局数据)

这组数据反映,尽管今年房地产宏观调控力度不小,但在房地产开发商自有资金增长下降及个人住房预售负增长的情况下,进入国内房地产市场的资金仍然快速增长。对比数据分析,房地产开发投资资金的快速增长主要来源,一是国内银行信贷,二是其他资金来源,三是利用外资。而利用外资呢?虽然增长幅度较快,但资金增加额在3752亿元中只有59亿元,比重很小仅占1.6%。也就是说,房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面(1-8月国内银行贷款和其他资金来源相加,资金达到10664亿元,占全部房地产开发投资资金比重的65.5%)。其他资金来源,包括通过银行委贷资金、销售定金和预收款及通过房地产关联公司贷款与其他方式进入了房地产市场的资金等。除销售定金和预收款等外,其他资金其实基本上同样是来自银行信贷。这就是说,房地产市场的国内资金,无论是直接的还是间接的,基本上是来自银行信贷。

进一步地,一般来说,销售定金和预收款,虽属购买资金中的一部分,但背后还是关联着银行信贷资金。所有购楼资金中,除付全款者外,那些通过银行按揭付款的,住宅一般只需首付2-3成,总房价的70-80%将由银行资金进入;非住宅的商业房产一般只需首付3-4成,总房价的60-70%将由银行资金进入。也就是说,除去付全款部分,房地产总销售额中,住宅部分以总销售额的20-30%带进70-80%的银行资金,非住宅部分以总销售额的30-40%带进60-70%的银行资金。各取平均值,就是说,假设1000万总销售金额中,如果是住宅则250万自有购房资金背后还有750万银行资金,如果是非住宅则350万自有购房资金背后还有650万银行资金。这些银行资金,是在开发商房地产投资资金之后发生的。还有建筑施工企业、建材企业等领域,在开发商之前就已有银行资金进入。

在房地产开发环节的投资资金方面呢?1-8月,16284亿元总房地产开发投资资金中所同比增长的资金总额为3752亿元,其中,国内银行贷款资金增长就有1211亿元。关于这个数据,还有人认为欠准确。理由是,从实际操作情况来看,国内银行贷款总资金占房地产开发投资总资金比例还要高。因为,前段时间,北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款,禁止向未封硕的楼盘不得发放按揭贷款,立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。这就说明,房地产开发商自有资金占房地产开发总投资资金比例一般不会超过35%,65%的资金是非自有资金,绝大部分来自银行。一般的房地产开发商,只要能要到银行贷款的,没有人会不要。

房价过高,房地产市场的高收益,必然会吸引社会上的各种资源涌入房地产市场。国内银行资金涌入,不仅是推动房价上涨重要因素,也是资源涌入的重要部分,而且会带动与房地产相关的几十个产业的价格上涨与企业投资增加,不断全面拉高各种物价,推升通货膨胀。

因此,可以说,要解决目前严峻的经济形势问题,遏止通货膨胀,遏止可能的经济危机,防止引发社会危机,就必须对整个经济进行宏观调控,重点在于对房地产市场的宏观调控。而要有效对房地产市场进行宏观调控达到目的,就必须使房价将到合理程度,降低开发商及商业银行、房地产投资投机者的未来经济利益预期,加大未来风险。这所有的一切一切,只有在配合地方政府治理和反贪腐的同时,解决银行这个至关重要的关键因素问题,才能根本解决目前严重的房地产市场问题,才能把房价降下来。

由房地产市场利益失衡导致社会资源和社会财富的分配占有不公,造成一系列社会经济问题,已经很严重。中央政府已经认识到这个问题,已经在采取一些措施。但由于对房价走向态度的暧昧和一些政策措辞的模糊,导致宏观调控效果不理想。在银行方面,尽管中央已经动用了利率和调高准备金的手段,在政府管住银行信贷的情况下,却仍然有大量的银行信贷进入房地产市场,而且2006年的增速大于2005年的4倍以上。使得效果依然不明显,有些地方房价不但没有降下来反而逆势大幅度上涨。

针对这种情况,正如有人所说,假设土地手段、行政手段与货币政策手段一齐砸下来,房价的上升态势应该会得到抑止。但前提必须是强硬地“出狠招”“下猛药”,不能再态度暧昧,不能再小打小闹。对于银行手段,除了使用利率、准备金等手段外,还要从全面货币政策深层次着手。要针对银行体系采取深入、全面的硬措施,结合运用经济、司法、行政等手段,引进第三方尽职调查不当银行信贷、不当银行收入,查处不当银行经营行为和贪腐案件。

上世纪90年代的国内经验和一些国际经验告诉我们,只要在银行这个关键因素上动真格的,有有效措施强力出击,房价一般会应声下落。 

(作者陈真诚联系:13808420007长沙新思维企业发展策划公司0731-77150344478178上海021-51601100 QQ:70479688;除公开出版媒体和门户网站转载为新闻或发表出版外,其他非门户网站\个人的网络转载或转贴,请连同此全文转载或转贴,不得隐去"长沙新思维企业发展策划公司"和作者"陈真诚"内容

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