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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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隐性房价成本法则是否会改变?  

2006-12-30 13:30:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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隐性房价成本法则是否会改变?

--“中国房市微观2007”专题系列之6

话题:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

2006年,在开发商是否应该公开房价成本这一观点分歧下,关于房价成本问题是房市争论最激烈的话题之一。在争论中,关于成本是否属于房地产开发商的商业秘密和关于成本的认识是为焦点中的焦点。有人提出,成本构成和成本是两回事。这实际上反映着房地产开发商企业经营中的一些成本内容和成本分析的问题,这是不从事企业实际工作的理论研究者难以把握的事情。

确实,不同企业或同一企业不同项目的成本会有区别。相对于房地产物业销售价格和利润来说,人们一般把成本细分为土地成本、资金成本、项目设计等前期成本、建设成本、管理等运营成本、人力成本、销售成本和税费等。目前舆论在普遍关注暴利的同时,对地价、银行资金成本等领域存在的贪腐等问题也比较关注。而不为许多人所知的是,在建设成本乃至前期成本等领域,实际上普遍存在着隐性房价成本法则。

在中国,由于一些传统文化因素乃至某些体制性因素、制度因素等因素的影响,官本位意识普遍存在,权利意识以及以权获利现象在相当程度上存在,政治因素往往经济因素结合,权利在经济领域寻租,容易滋生贪腐,公权力常被作为交换手段在经济领域获得利益。而这些行为在政策、法律上是被禁止的,会遭受行政或法律上的制裁,中央也在不断加强反贪腐的力度。而另一方面,公职权利对目前中国经济的影响力乃至直接的干预力很强,传统文化影响下的经济办事模式往往强化了关系和权利掌握者的人为意愿,企业在很多方面需要从公职人员那里获得准许乃至批准关照。弄不好,要不得不到准许,要不得不到资源、机会、帮助,要不增加很多麻烦,造成机会成本或时间成本等其他办事成本增加,甚至还可能承受其他“麻烦”或损失。因此,不少企业或个人愿意以经济利益作为交换条件以达成自己的目的,而这种经济利益支付往往是要计入成本的。

这种情况,在房地产企业等企业,也许更明显或更严重。因为,房地产企业运作项目往往具有盘子大、机会利益高等特点,谁获得难得的准许或得资源、机会、帮助,谁就可能获得高的利益回报预期。因此,在房地产领域,常有政治力量与经济力量结合成利益集团或政治力量干预经济元素获得利益的事情发生。

而又因为在制度、法律方面制裁的约束或威慑,所以,常出现了隐性经济利益支付的情况。这种情况是,经济利益的支付,往往不通过直接的金钱或物资的支付,而是通过某种交换来实现。如企业把某种业务指定交给公权力持有人的亲人或朋友或其他关系的公司或个人,间接地支付经济利益。这种情况难以被发现、察觉或被追究责任。

在房地产领域,往往由于业务面广、业务量大等原因,这种间接经济利益支付的情况更普遍更严重。包括设计、建筑施工、装修施工、材料供应、设备供应、广告乃至民工队伍等领域。干预的权力不仅包括政府官员的公权力,甚至还包括水、电等垄断行业的特权力一些寄生于政府力量下所谓的行业协会的准公权力。

因为这些业务或服务或采购大多数是在权力或关系影响下开展的,往往实际支付的费用成本要高出一部分。由于这种情况在房地产行业内普遍存在,所以成为了成本法则。又由于这块成本是隐含在建设成本之中,这种经济利益支付有进一步隐蔽在业务交换之中,是隐性的。所以。我将之称之为隐性房价成本法则。

在房地产开发商那里,这种隐性成本法则下产生的成本并不小,自然要被分摊到房价中去由消费者承担,也是造成高房价的一个因素。

正因为这种成本具有隐性的特点,而隐性成本法则几乎是普遍存在的,有些开发商有苦难言,反贪腐机构也不易发现不好界定难以处理。要消除这种现象,有赖于社会价值观的修正、为官意识的矫正乃至制度、体制等方面的综合作用才能做到。

基于一些现实原因,在2007年,隐性房价成本法则是否会得到改变?我们还得拭目以待。

(作者陈真诚联系:13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-77150344478178;上海021-51601100QQ:70479688

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