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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房价得由市场决定,建议限房价行为(转自证券导报)  

2006-12-31 17:34:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5房价得由市场决定,建议限房价行为

来源:证券导报2006年12月30日http://zqdb.hinews.cn/php/20061230/4390.php

编者按2006年即将过去。在这一年,“房价”依然是各方关注焦点。我们听了太多专家学者的“疯狂叫嚣”。近日,提出“地方政府换届房价普降”观点的房地产界知名人士陈真诚因为“招安传闻”再次成为浪尖人物,日前他接受《证券导报》“财经海南”记者独家专访,就中国房市发表个人见解。同时,本报刊发被牵扯到“招安传闻”里的旅美华人歌手张妮可小姐的文章,以飨读者。——《证券导报》记者蔡仁潭

补按2006年12月30日,《证券导报》刊发了对我就“陈真诚被开发商招安”事件、“陈真诚致媒体公开信”及系列房地产问题的采访报道,现在此转贴。由于报纸发稿时对我原观点进行了部分取舍,尤其是我对“陈真诚被开发商招安”事件的态度和有关“陈真诚致媒体公开信”的内容和一些对房地产问题的分析观点。为方便读者完整了解我的观点,避免产生理解上的分歧乃至误会,特将《证券导报》所发采访报道按不同内容细分,加上了话题标题,并将本人我在回答采访问题的原文附在其后,供读者阅读时参考。——陈真诚

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证券导报:您对政府如何管理房价有什么新建议吗?

陈真诚:目前有些学者与开发商各执一辞而争论的东西是难以说清楚的,有的理论上成立但难以操作。如“限价房”政策等,受到普遍的质疑,我也不看好。我建议考虑采用“限房价行为”这个新方法来管理房价。其意大概是,政府就房价制定政策和游戏规则,并严厉督查开发商的房价行为,严厉处理不按政府制定的政策和游戏规则办事的房价行为。而具体的房价,还得由市场来决定,房价的具体结果还是交由市场来管。

  政府出台硬性政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并受到严厉的惩罚,付出很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

  这个办法有如下理由和实际意义:

  1、还原政府职能,且具有可操作性。

  2、由于土地一级市场由政府垄断,因此,大的政策和基本的游戏规则由政府制定,具体房价为多少,由企业在政府的政策和游戏规则下自行进行决策,允许有适当的空间自由,也就是把房价还原由市场决定。

  3、增强企业的优化决策意识和风险意识。企业定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。

  4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白,并可能享受如果房市下挫带来的更低价格,买到比最高价低的房屋,不会因担心最高价格不知道会在何时涨到什么价格而产生心理恐慌,盲目地追捧进入提前消费。

  5、开发商可根据产品的具体情况、竞争、当前市场、供需情况及对未来一定时间的预估,决策采用是否按最高价格高开及销售时是否下调实际销售价格。

  6、可防止目前普遍存在的问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本高于起价;逐层加价或逐层改变价格;故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;故意囤房涨价;开发商或销售人员本身参与或操作炒房等。

 

**附:采访问题回答原文

证券导报:您对政府如何管理房价有什么新建议吗?

陈真诚:从我作为职业经理人的身份来看,目前有些学者与开发商各执一辞而争论的东西是难以说清楚的,有的理论上成立但难以操作。如“限价房”政策等,受到普遍的质疑,我也不看好。首先,操作起来的难度太大,可操作性不强。其次,房价是具体相关于不同城市、不同地区、不同地段、不同物业、不同时间、不同企业经营的东西,很难以一个统一而具体的行政标准来进行同样的约定。再则,即使政府能给出个标准或答案,仍然会令不同的人从不同的角度看而产生不同的不满意。四,政府部门不可能有那么多的人来处理庞大而繁复的工作。况且,有些政府官员或专家,没有经常从事具体的一线企业经营实际工作,凭什么来保证他们的决定一定是最合理的呢?

房地产终究是市场经济行业,须要以市场的方法为基本方法来处理它存在的问题。开发商是企业,要科学、合理地制定政策,意味着要客观而公正地处理开发商和消费者二者的角色和关系,把二者放在同一天平上,“一碗水端平”地对待。否则,会出现“一放就乱,一管就死”的尴尬局面。

我建议考虑采用“限房价行为”这个新方法来管理房价。其意大概是,政府就房价制定政策和游戏规则,并严厉督查开发商的房价行为,严厉处理不按政府制定的政策和游戏规则办事的房价行为。而具体的房价,还得由市场来决定,房价的具体结果还是交由市场来管。

政府出台硬性政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并受到严厉的惩罚,付出很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

这个办法有如下理由和实际意义:

1、还原政府职能,且具有可操作性。

2、由于土地一级市场由政府垄断,因此,大的政策和基本的游戏规则由政府制定,具体房价为多少,由企业在政府的政策和游戏规则下自行进行决策,允许有适当的空间自由,也就是把房价还原由市场决定。

3、增强企业的优化决策意识和风险意识。企业定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。

4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白,并可能享受如果房市下挫带来的更低价格,买到比最高价低价的房屋,不会因担心最高价格不知道会在何时候涨到什么价格而产生心里恐慌,盲目地追捧进入提前消费。

5、开发商可根据产品的具体情况、竞争、当前市场、供需情况及对未来一定时间的预估,决策采用是否按最高价格高开及销售时是否下调实际销售价格。

6、可防止目前普遍存在的问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本高于起价;逐层加价或逐层改变价格;故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;故意囤房涨价;开发商或销售人员本身参与或操作炒房等。
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