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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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长痛不如短痛:不要怕调控有遗留问题(转自证券导报)  

2006-12-31 17:52:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9长痛不如短痛:不要怕调控有遗留问题

来源:证券导报2006年12月30日http://zqdb.hinews.cn/php/20061230/4390.php

编者按2006年即将过去。在这一年,“房价”依然是各方关注焦点。我们听了太多专家学者的“疯狂叫嚣”。近日,提出“地方政府换届房价普降”观点的房地产界知名人士陈真诚因为“招安传闻”再次成为浪尖人物,日前他接受《证券导报》“财经海南”记者独家专访,就中国房市发表个人见解。同时,本报刊发被牵扯到“招安传闻”里的旅美华人歌手张妮可小姐的文章,以飨读者。——《证券导报》记者蔡仁潭

补按2006年12月30日,《证券导报》刊发了对我就“陈真诚被开发商招安”事件、“陈真诚致媒体公开信”及系列房地产问题的采访报道,现在此转贴。由于报纸发稿时对我原观点进行了部分取舍,尤其是我对“陈真诚被开发商招安”事件的态度和有关“陈真诚致媒体公开信”的内容和一些对房地产问题的分析观点。为方便读者完整了解我的观点,避免产生理解上的分歧乃至误会,特将《证券导报》所发采访报道按不同内容细分,加上了话题标题,并将本人我在回答采访问题的原文附在其后,供读者阅读时参考。——陈真诚

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证券导报:您认为宏观调控会留下大的遗留问题吗?

陈真诚:不会。虽然上世纪九十年代在海南、北海等地曾出现了一些因宏观调控而引发的房地产遗留问题,主要是烂尾楼、过热后的经济发展突然冰化停滞和坏账等。而这次,我相信不会。在此,我还另有话要说。

  一是,即使今天的房价能大幅度地完全回归正常,那也不会再出现象1993、1994年海南、北海那样大规模地烂尾楼局面。那是以开发特区带动房地产盲目过热投资造成的。中央政府在宏观调控等方面的经验要丰富得多,能力要强得多。

  二是,即使在某些城市出现一部分烂尾楼也不足怕。因为,这些年已成长了一部分接手处理烂尾楼的房地产企业。

  三是,如果实在没有他人接手,只要政府政策到位,处事坚决,管理适当,也不会出现大问题。有些城市积累了成功的经验:如限期开发商自行处理,到期未能处理者,政府无条件收回土地重新处置。

  四是,万一因各种原因,在个别城市出现个别烂尾楼,也不碍大事。其之于整个房地产市场,只是冰山一角,不必过于夸大其影响力。

 

**附:采访问题回答原文

证券导报:您认为宏观调控会留下大的遗留问题吗?

陈真诚:不会。虽然1994、1995年代在海南、北海等地曾出现了一些因宏观调控而引发的房地产遗留问题,主要是烂尾楼、过热后的经济发展突然冰化停滞和坏账等。而这次,我相信不会。

首先,关于经济发展问题。中国大多数城市的房地产投资过热、房价虚高和房价增长过快,严重威胁中国经济的良性发展。中国宏观经济过热的核心问题是房价上涨过快,房地产市场过热。房地产市场过热,又导致固定资产投资过快增长和货币信贷投放增长过快。结合国外最新的房地产同业市场来做分析。最近,全球步入了加息周期,房地产价格下跌,美国甚至跌至36年来的最低。其原因是,过去10年来,工业国家的房地产价格实际增长了一倍多,大大增加了回调的风险,全球诸多发达国家就联动使房地产价格跌下来。而中国的实际情况,会让世界上那些著名经济学家目瞪口呆:这样下去,十年时间,会增长多少倍?难道还要维持这种经济发展吗?因此,必须调控,才能确保经济的良性发展。

其次,关于坏账问题。中国房地产业走到今天这一步,有些商业银行起了重要作用。有人分析说,由于商业银行已经深深地陷入到房地产金融陷阱之中。不过,今天的商业银行状况,远非1993、1994年所能比的。

再说会否出现烂尾楼问题。烂尾楼确实会给社会带来一些问题,让人谈烂色变。但在此,我另有话要说。

一是,即使今天的房价能大幅度地完全回归正常,那也不会再出现象1993、1994年海南、北海那样大规模地烂尾楼局面。那是以开发特区带动房地产盲目过热投资造成的。中央政府在宏观调控等方面的经验要丰富得多,能力要强得多。

二是,即使在某些城市出现一部分烂尾楼也不足怕。因为,已成长了一部分接手处理烂尾楼的房地产企业。过去因宏观调控或开发商自身原因造成的烂尾楼,到现在已基本上处理完。如果再出现烂尾楼,只要条件合理,或项目背后没太大问题,或政府加以合理干预和管理,一般会易手而不会出现大的问题。

三是,如果实在没有他人接手,只要政府政策到位,处事坚决,管理适当,也不会出现大问题。有些城市积累了成功的经验:如限期开发商自行处理,到期未能处理者,政府无条件收回土地重新处置。

四是,万一因各种原因,在个别城市出现个别烂尾楼,也不碍大事。其之于整个房地产市场,只是冰山一角,不必过于夸大其影响力。就当人害了病得了肿瘤一样。该动手续割掉的,就要“舍得”,大胆而干脆地割掉。俗话说,长痛不如短痛,全身瘫痪不如截肢。否则,因怕小痛而可能全身发病,因顾小利而失大局。以前事,有不少教训。否则,将助长开发商或权利寻租的地方政府官员的胆大妄为行为,助长了他们的冒险思想和侥幸心理。他们总以为政府不会让烂尾楼来影响形象,会想办法“妥善解决”,背后的问题不会暴露…实际上在依赖政府的隐性担保。
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