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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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高尔夫与高球地产,谁孵化了谁?  

2007-01-08 16:23:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高尔夫与高球地产,谁孵化了谁?

Which Came First Golf or Golf Real Estate

陈真诚(新思维企业发展策划公司)  文莉莎(风尚周报编辑记者)

 

**南方日报报业集团《风尚周报》2006年12月号(上)发表

 

无论你是否相信,中国已经成为继美国.日本.加拿大.英国后的世界第五大高尔夫国家。这也意味着中国高尔夫地产的开发量也将可能位居世界前列阵营。然而高尔夫球会经营大面积亏损的现状,让高尔夫地产自诞生第一天起就不得不承担起反哺的义务。昔日攻城掠地奋力搏杀而圈来的“香饽饽”,感觉日益变成了“烫手山芋”。——风尚周报主题摘要

 

 

曾经听说过一个段子,一普通白领在参观完一大款朋友位于高尔夫球场内的别墅后,感慨:“环境确实好,就是买菜不太方便。”谁料,该大款轻描淡写地答道:“没什么不方便的,让保姆开着车去买就行了。”

与这个段子有着异曲同工之妙的是200511月,深圳观澜湖高尔夫大宅在有国际地产“奥斯卡”之称的“2005宾利国际地产奖”上荣膺“世界最佳高尔夫地产”及“最佳中国地产发展”两项5星级大奖。在那里,1平方米住宅的背后,是99平方米的绿地;在那里,1套别墅1000万起价。

高尔夫和地产究竟谁是鸡,谁是蛋?究竟是谁孵化了谁?究竟是先有鸡还是先有蛋?

 

高尔夫:并非因地产而生

今年6月,PGA TOUR市场部的副总裁威斯先生访华谈到美国高尔夫地产时,说“美国高尔夫地产的发展有一种非常有趣的现象,有很多情况都是一个社区当中有很多住宅,在这住宅当中会建立一个高尔夫球场。但是最近的情况确是先建一个高档的高尔夫球场,而后吸引更多更好的住宅建在周围。”中国高尔夫的发展虽然远远比不上美国历史悠久,程度普及,但是近些年伴随着高尔夫从“贵族运动”走向“亲民运动”,高尔夫地产的发展轨迹已经明显表现出美国高尔夫房地产发展规律。

1984年,当中国大陆第一家高尔夫球场中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成时,还没有几个人真正懂得高尔夫。港商当时为何要在大陆超前检高尔夫球场?这一问题的解决,民间传有多种版本,没有标准答案。但是可以肯定的是,与地产没有太大关系。理由很简单:时值改革开放初期,房地产对内地居民来说还是一个很陌生的词汇,房地产市场更是尚未萌芽。

随着改革开放的深入,在使领馆官员和外企高层的言传身教下,一大批先富起来的中国企业家成为了中国高尔夫第一批入门者。令人咋舌的会费让大多数老百姓望而却步的同时,也无形地赋予了高尔夫过多不实的内涵,反方向刺激了这项运动的发展。而有评论表示,SARS爆发让高尔夫运动在中国提前了五年。当高尔夫不再仅仅是一项健身运动,更成为许多人的生活方式、交友平台,甚至是选择生意伙伴的途径时,高尔夫房地产项目也应运而生了。

在深圳,与观澜湖高尔夫球会同属香港骏豪集团的深圳市观澜湖房地产开发有限公司,成功开发了系列高尔夫高尚物业项目,被中国房地产业协会评为“中国深圳地产高档社区成功开发典范”。在上海,汤臣高尔夫集团的经营项目分为房地产和球场两大块。在北京,雅居乐集团多条腿走路,既开发高尔夫球场,也开发与球场配套的房地产、餐饮、酒店及商业广场等项目。

正因为这些成功案例不断被传播,不断被渲染,据不完全统计,包括建于球场内的鸿华高尔夫庄园、龙熙顺景、CBD高尔夫球场别墅,包括有着“环高尔夫”之称的碧海方舟,也包括位于北京海淀区万柳生态居住区内、与27洞万柳高尔夫俱乐部一路之隔的万城华府、万泉新新家园、康桥水郡、提香草堂等,北京地区,典型的高尔夫大宅现有11处。上海已建成和在建的高尔夫别墅项目有8处。位于汤臣高尔夫球场东南侧的汤臣高尔夫别墅,目前已开发到第8期,入住率非常高,已经形成相当成熟的高档社区生活圈。而作为全国最早引进高尔夫运动,也是拥有球场最多的省份广东,在高尔夫球场内和附近,林林总总耸立的各式各样的别墅群更是数不胜数。

一项统计数据显示,仅30%居住在高尔夫地产的业主会打高尔夫球。其余的则是出于各种原因而购买,如将住宅视为一项投资,或者只是为了那片绿地的风景。于是,开发商不敢贸然聘用一般的高尔夫球场设计师,而把选用大牌设计师视为万全之策,已期借助他们的名气吸引来不打高尔夫球的业主。为了宣传造势时有卖点,制造风景如画的诱惑,开发商们往往对球场进行极富个性的设计,而相应的维护要求也颇高。当住宅售罄、开发商撤离之时,在这里打球的人们发现,他们在球场和会所很难保持身心愉悦。因为球场是为取悦购房者而建,并不耐用。于是,球场的管理成了棘手的问题,会员们无计可施,真正热爱高尔夫球的人们不得不与物业和业主协会进行谈判。

显然,高尔夫房地产与其说它关乎高尔夫,不如说更接近房地产。

 

高尔夫房地产:反哺义务与生俱来

在高尔夫地产业内流行着一则通俗的比喻:房地产是父,高尔夫是母,房地产和高尔夫联姻,生出高尔夫地产这孩子。而这孩子自出生之日起就不得不承担起赡养母亲的责任。

上海一家著名高尔夫球场的总裁坦言:“单靠纯粹经营高尔夫球场盈利,简直是不可能实现的任务,目前中国的高尔夫球场60%都处于亏损的状态,绝大多数靠别墅的开发来生存,这早已昌圈内人人皆知的秘密了。”大概给高尔夫球场出租费、会员的会费和餐饮服务收入组成,一年的营业额如果可以保证在2000万元就已经相当不错了。高尔夫球场的营业税率是比照娱乐行业计算的,高达20%,能够盈利的空间确实很少。以目前北京市的平均消费价格看,如果在高尔夫球场打球每人每天的花费是600元左右,那么一个球场如果想在经营上持平的话,一年必须接纳4万人次的打球者,就现在的状况而言,这个数字对任何一家球场来说无异于天方夜谭。

于是,醉翁之意也好,逼上梁山也好,为了转嫁投资的风险,高尔夫球场热卖别墅的现象纷纷出现,进而,高尔夫球玚开发也愈演愈烈火。

正如豪威斯先生所言,高尔夫地产平衡才能发展。中国高尔夫球协会提供的一份京津冀高尔夫球场的数据显示,在北京正式注册营业的球场有16家、天津4家、河北7家。然而这只是冰山一角,实际情况与之大相径庭,三地的球场数目远不止这些。在河北,仅廊坊就有6家球场。而且,仅北京一地在建和拟建的高尔夫球场至少就有十几家之多。从北京到天津塘沽,在全长140公里的高速公路至少有4家高尔夫球场。按照标准的高尔夫场地要求,一个18洞的高尔夫球场需占地1200亩,京津塘高速公路短短的百余公里距离,4个高尔夫球场占地近5000亩。盲目建设已经成为导致高尔夫球场经营不佳的最重要因素之一,而依附于高尔夫而建造的别墅前景也因此令人堪忧。

高尔夫球场建设一般选址在城市远郊地带。那里原始地价低,拆迁成本低,大大减少了高尔夫地产的土地成本和项目启动成本,给予了开发商巨大的利益潜力空间期盼。所以,众多房地产商争相圈地淘金,大多数还是动辄在数百亩的大盘。然而,也正因为那里是城市远郊地带,几近原生态的土地基本上都是荒野,没有任何配套,商业开发的条件需要一定的时间才能成熟,而人居条件的成熟则需要更长的时间,因此高尔夫物业建成后往往不能实现及时销售,给企业融资或后续资金供应带来了巨大的压力。这些正向高尔夫地产开发商提出了“你能守多久”的必答题。

各级大盘高尔夫地产大都定位为人居地产,而在入住率达到一定程度之前,开发商务、商业地产,在一定时间内是很难获利套现,所以,很少有开发商会在大社区公共商务或商业地产上大动心思。这样,早期居住其中的居民,可能在多方面非常不方便。人居地产的最终是为了居民的生活,而生活是具体的,是琐碎的,是经常的。当基本生活要素不能满足人居的要求,早期的销售会不会有障碍呢?毕竟,中国只有一个北京,一个上海,一个广东,除此之外的二十多个省、市、区,大都属于中部乃至西部,在那儿,高尔夫地产能够如同上述三地一样火吗?

“太远了”依然是高尔夫地产销售的一个主要困难。大家一般称别墅为第二居所,那是与国外比照的。中国市场的现实是,能买得起别墅的没有时间去住,有时间去住的又买不起别墅。中国城市居民中,除少数事务非常繁忙的“金字塔尖”人群外,大都是些“中产阶级”和“每天忙着奔小康”的人群,他们到处需要到处车马劳顿,心中常念叨着“时间就是金钱”,讲求进出方便。即便抱着“我用今天买未来”的想法,也不得不考虑“未来”到底有多远。

(作者陈真诚联系:上海13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688

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