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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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曲解行政调控会误导房市舆论  

2007-01-10 18:14:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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曲解行政调控会误导房市舆论

话题:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

 

因中国房地产市场近几年来持续投资过热,全国性房价高位运行,潜伏着全面爆发社会经济危机的风险。因中国房市本身存在的制度性问题、地方政府执行不力、房地产信贷规模膨胀等方面原因,中央政府连续的经济手段宏观调控措施,却一直难见成效。直到中央以查处上海社保案为切入口,强力着手行政手段调控,中国房市才表现出应有的反应。然而,由于多方面的原因,最近一段时间以来,房价问题乃至整个房地产市场,表现出多空拉锯、前途扑朔迷离的局面。于是,关于中国房市走向等问题,舆论莫衷一是,各种争论此起彼伏。

综观众多房市舆论争论话题,关于政府是否应该用行政手段强势调控房地产市场的舆论争论,虽不如目前一些话题那么火暴,却是一个将对未来房地产市场走向起着很关键作用的基本话题。

自“地方政府换届房价普降开发商洗牌观点” 2006年10月份见报以来,一直有人在反对我的观点,甚至在一些媒体上刊发有反对文章,说我把房价下降寄希望于地方政府换届的观点是痴人说梦,是在夸大地方政府换届对房地产市场的作用。

那些反对我的人(虽然不乏著名网评人、当红记者等)中,有相当一部分人是源于简单而机械地理解我的观点,停留在字面理解上,甚至是曲解“行政调控”的语义和作用。这既不利于宏观调控,也是造成房市舆论混乱的一个重要原因。

地方政府换届房价普降开发商洗牌,其浅层意义上指地方政府换届是房市变局在表现上的时间节点,是行政力量将干预房市导致局面异变的起点。更深层次意义是指,针对目前房地产市场中存在的权利与经济结合这一导致房地产市场异常的情况,中央政府将着手强力反贪腐,采用强势行政调控手段来解决房地产市场存在的问题。同时反映中央关于宏观经济过热、房价过高的态度和行为信号。

在房市舆论中,对地方政府换届房价普降开发商洗牌观点的争论只是一个方面,更多地是在质疑或反对用行政手段来调控房地产市场。他们的理由是,在市场经济中,不能用行政手段来调控房地产市场。对此我有不同看法。

基于目前在社会、经济、政治等领域的实际情况下,要有效地解决中国房地产市场中存在的问题,有必要在必要程度上使用行政调控手段。其理由不难理解。

首先,因中国传统社会价值等因素的影响,传统文化沉淀着深厚的官本位意识。多年以来高度计划经济体制,遗留了大量影响人们意识和经济行为的东西。这些因素,影响着从计划经济体制走过来的一些地方政府官员和开发商老板的观念和行为,同时也影响着大量消费者的观念和行为。在人们的习惯性观念和思维中,行政手段远比经济手段要权威。

其次,中国社会经济体制,尚处于转型过程中,未到全面市场经济所要求的那个地步。在处理重大社会经济问题时,往往需要在一定程度上依赖必要的行政调控手段。

第三,基于中国政权基本性质和政治体制现实情况,政府干部管理和考评体系具有中国特色,政府力量不可能做到不与经济建设相关联。当经济领域出现与权利因素相关的严重问题时,就必须在一定程度上采取必要的行政调控手段。

第四,在中国,不可再生的土地资源属于国有,土地的一级市场由政府控制。以此为基础的房地产市场,决定了其半市场经济性质,无论如何也难成为完全市场经济体系。在半市场经济属性范畴的房地产市场领域,难有完全的市场化运作,要求通过各级政府的主导来保持正确的发展方向。在必要的时候,要求政府运用最直接的行政手段调控来“对房地产市场纠错”,才能保证房地产业的持续健康发展。

第五,房地产市场,尤其资源分配、产品供给和房价等方面,和公民切身利益多元直接相关。住房在民众生活中,具有很重要的地位,直接与民众生活品质、生存质量相关,影响到社会的方方面面。在半市场经济下,如果属于半垄断地位的房价问题严重影响着社会、经济乃至政治等领域时,政府有必要采用行政调控手段。

第六,在讨论房地产问题时,几乎舆论一致地把矛头指向了政府,又希望中央能解决好目前房市中的问题。这本身就是在强调和依赖政府的行政作为。作为政府来说,对房地产市场的作用手段,不外乎法律、政策制度、经济杠杆和行政等手段。而当法律建设尚不健全、制度建设有待优化、经济手段作用失灵时,政府就必要起用行政调控手段。况且,法律、制度及经济手段等,其背景还是行政要素。行政作为决定法律、制度及经济等手段的内容和是否启用。

第七,房地产牵涉到一个国家的政治、经济、社会等诸多方面域,牵涉到民众的实际生活。就连发达的资本主义国家,如法国、英国、美国、韩国,在高度的市场经济体制下,也经常采用行政手段来调控房地产市场。

据资料,目前,世界上有130多个国家对房地产市场采用了必要的行政调控手段。

美国有相当完善的房地产金融制度,对外资进入房地产市场没有任何限制。在美国,主要来自荷兰、德国、加拿大和法国的外国投资者一般通过房地产投资信托基金进行投资。但政府行政规定,这些外国投资者需要详细披露自己的经营数据,接受公众监督。

欧洲对外国房地产投资的监管特别是对于那些以短期获利为目的的“热钱”,控制得很严格。

在比利时,政府要求房产公司的融资必须通过银行转账支付,银行对每一笔资金的来源情况进行纪录,金融监控系统对“热钱”的来源实行严密跟踪。

在法国,政府通过征收高额地皮税、空房税等政策防止投机者牟取暴利,在实行廉租房政策时同时采用了高税收政策,也起到了很好的效果。

在英国,自2001年初以来,英国房价进入了新的上涨周期。为此,英国政府和中央银行从供需两方面入手,英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率,利率从3.5%提高至4.75%,导致抵押贷款成本增加,遏制了房地产消费信贷过热的现象,抑制房地产市场的过分火爆。去年8月以来,房地产市场已逐渐呈现降温迹象。

在韩国,亚洲金融危机过后,韩国的住宅市场进入了一个复苏繁荣的发展周期。近两年,更是有大量资本源源不断地涌入房地产市场,房价迅速上涨,并呈现明显的泡沫迹象。为了抑制房价过快增长,韩国政府从去年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策,多管齐下抑制高房价。首先,加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象,政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税,将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%;同时为抑制土地倒卖,从今年1月1日起,政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后,韩国的土地价格涨幅开始放缓,当月土地成交量减少了36.3%。其次,承诺增加供给,提高房贷利率。此外,韩国多个政府部门还联合起来警告房价虚高。5月中旬,韩国总统卢武铉表示,目前的房地产泡沫令人忧虑,投机引起的房地产价格暴涨导致经济形势严峻,“政府不会放任不管”。

第八,监管房地产市场,为了确保法律建设完善,法律能有效执法,需要有制度建设和行政行为作为保障。建设制度,出台政策,本身就是行政调控手段的内容。也就是说,有好的行政手段,才能确保有好的制度建设和政府行政行为。有好的制度建设和政府行政行为,才能确保有好的经济手段和法律建设及有效的执法。这样,才能保障房地产市场健康发展,才能解决房地产投资过热和高房价等问题。

因此,在防止过分夸大行政对市场干预效果的同时,也要防止一味地反对必要的行政调控手段,或者曲解行政调控对房地产的作用。否则,会误导房市舆论的。

目前,中央正在召开的纪检工作会议,其会议精神之一就是,加大反贪腐力度,严查钱权交易、权利与经济的结合,确保中央宏观调控手段能执行到位。因此,可以说,2007年,中央对房地产市场的宏观调控力度,将可能比2006年更大,包括必要的行政手段。 

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688

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