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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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是谁打了房地产学者耳光?  

2007-01-13 15:17:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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是谁打了房地产学者耳光?

话题提供:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

面对房地产投资过热、房价高位运行而政府连续出手宏观调控制难见成效的现实情况,民怨声声的高房价已经给中国社会经济带来严重威胁隐患,陷于房地产市场危机,在广大民众期盼房价下降的声浪里,房市舆论展开了关于房价原罪的探讨,并演化成了房市舆论的争论。

房市舆论争论话题,推高房价的幕后黑手?房价该涨还是该降?如何解读“稳定房价”这一中央新一轮宏观调控目的等内容,是为焦点。

在这场房市舆论大争论中,不知源于什么目的,有一些学院派学者竟与一些开发商同声共息,坚持说当下房价尚不算高,房价仍有上升空间应该继续上涨,把“稳定房价”这一中央新一轮宏观调控目的解读成房价稳步上涨而不能下降……否认高空置率的存在,强调房市存在巨大真实需求,强调供给严重,以短缺作为理论依据为抬高房价寻找借口和舆论支持。因此,在一定范围内,在某种程度上,供不应求、刚性需求旺盛,曾一度被曲解地认为是推长北京等全国房价上涨的主要原因……

房市该何去何从?房价该涨还是该跌?多空双方各执一词,热闹异常,莫衷一是,房市舆论真的已经很混乱。而正在公众快被无休无止的争论弄得难有主见之际,令许多人不能预想到的事情发生了。

在刚步入2007年没几天的1月7日,新华社报道了北京市房地产产业协会近日发布的一份报告。报道说,北京市房地产产业协会发布的报告认为,北京的住房从总量上说是足够的,并不短缺,甚至是潜在过剩。造成房价上涨、住房紧张的主要原因在于,北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房。这和不久前北京市统计局公布的北京十分之一的人拥有两套住房的结果相一致。

该报道一出便立即引起了舆论哗然,无异于给某些房市学者狠狠地打了记重“耳光”。且不说北京市房地产产业协会报告指出的推论能否成立(房屋没有得到有效的供应,大量闲置房屋掌握在少数富人手中,导致了住房分配不公,客观上造成了北京房屋供给紧张,房价上涨),也不管又有学院派学者发出了难避转移话题嫌疑的观点(有学者针对新华社就北京市房地产产业协会近日发布报告的报道撰文,虽然承认“现象也许是客观的”,但又直接认为“这份报告是房地产宏观调控过程中的又一极其糟糕的报告”……),但应该说这份报告的发布是及时的,至少在如下方面具有重要意义:一是及时且不含含糊糊地澄清了舆论,告诉大家房地产市场真相:房市存在不少的空置房和闲置房,而且,“北京的住房从总量上说是足够的,并不短缺,甚至是潜在过剩”。正面驳斥了那些高举高房价合理、房价该继续上涨大旗的学者,驳斥了强调房市存在巨大真实需求、强调供给严重不足、以短缺为抬高房价寻找借口的观点,有利于正房市视听,有利于大家对中央新一轮宏观调控政策目的的正确解读。另一方面,给房市发出了因供给潜在过剩而可能爆发危机的风险预警,有利于开发商和投资者规避风险。而且及时向正为房价恐涨而恐慌的公众和房地产买卖市场发出了房价可能趋降的房市走向信号,发出了高房价将可能遭管且管到位的信号。

从此来看,北京市房地产产业协会发布的报告不是“房地产宏观调控过程中的又一极其糟糕的报告”,而是客观的报告,实事求是的报告,对宏观调控及对消费者和开发商都具有积极意义的报告,对社会经济负责任的报告。因此,应该说,某些学者所挨“耳光”,不是北京市房地产产业协会发布的报告给的,而是客观现实给的,冤吗?!

既然房市的实际情况如此,我们就应该参照此基础来简说几个问题。

众所周知,上海、北京、深圳等地一度作为房价标杆和市场走势参照而影响乃至导引着全国房市,影响乃至导引着全国房价,影响乃至导引着全国地方政府、开发商和消费者的房市行为。也就是说,全国的情况在本质上与北京差不多,只是具体的房价水平因房地产具有很强的地域性而不同而已。全国的情况也是,空置、闲置情况不容人乐观,住房供给“从总量上说是足够的,并不短缺,甚至是潜在过剩。”

在中央新一轮宏观调控下,上海房市已经发生实质性变局,而北京房价却逆政不跌反涨,甚至涨幅惊人。那么,在现在这种现实情况下,北京的房价又凭什么还要继续上涨呢?政府有什么理由去相信一些人的观点而任凭房价上涨呢?这是大家需要冷静深思的问题。有必要理清混乱的房市舆论,消除对房价恐涨的恐慌。

针对北京市房地产产业协会报告所指出的情况,政府有必要根据中国国情和房市实际情况,采取措施有效地遏止房地产投资过热,采取积极措施务实地解决高房价等实际问题。虽然体制性问题难以一时解决,但可以运用制度建设、经济手段、行政手段等调控手段。该以制度建设解决的就用制度建设来解决,该由市场主导的就由市场去主导。

因此,再次强烈建议并呼吁两者并用地结合采用我曾建议的“采用直接针对空置房在空置超过一定期限后征收惩罚性税金的办法”(在我的原意中,闲置房事实性地在被空置着,空房税包括闲置房。不但适用于住宅用房,还适用于写字楼等商务地产和铺面等商业地产以及二级租赁市场。将直接有效打击假按揭、囤房投机、购买多套房屋投资及待价不卖等行为,减少因之造成的空置房。还可激活出租市场,使二级房地产的租金下降到合理价位,降低旧房闲置率。盘活房屋资源,减少浪费,遏止盲目投资,打击投机,利于房价回归正常。具体请参考本人相关文章和报纸采访报道)和采取“限房价行为”这个新方法来管理房价(政府就房价制定政策和游戏规则,并严厉督查处理开发商不按政府制定的政策和游戏规则办事的房价行为。而具体的房价,交由市场来管,由市场来决定。操作上说来就是,政府出台硬性政策,开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或高于这个价格交易。企业根据自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并受到严厉的惩罚,付出很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。具体请参考本人相关文章和报纸采访报道)。同时结合使用这两个办法,直接针对空置、闲置房、投机和开发商人为做高房价等这些影响房价的关键因素设计制度,遏止投机、假按揭和开发商因垄断定价而人为作价抬高房价等行为,不但有实际意义,且很具可操作性。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688

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