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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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高房价:开发商或许不是主要因素  

2007-04-09 18:05:33|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高房价:开发商或许不是主要因素

文:陈真诚

 

中国的高房价问题,已经严重到了难以用一、二个经济学原理来解释的程度。因为,其中,不仅仅有包括供求等市场原因,更有体制原因,尤其掺杂了诸多融合了政治力量的因素。而这种政治力量因素,除了历史遗留下来的体制因素、市场非完全竞争性引致的垄断的易操控因素、财税体系下的收入归属因素等因素外,最主要的是地方政府的意识、行为及其相关地方政府官员的利益和中央政府现行对地方政府官员监管体制所留下的漏洞与不及。因此,造成了今天这样的局面:中央政府头痛,老百姓怨声载道,专家说不清道不白,有些媒体说市朝辞夕改,一些开发商也一肚子不满意……真是谁都不讨好!

正因为如此,中国的高房价等房市问题,已经引起了国际社会的关注:国际资本在关注,他国政府在关注,国际专家在关注,海外媒体也在关注。其实,本可以只是中国国内民生问题的中国房市问题,却引起了全世界来关注。究其原因,只能说是问题已经太严重了,甚至可能对国际社会、国际经济产生影响。于是,国际上各路神仙各怀着打算,或者发出不同的声音。要不做出预判,要不分析原因。

最近,房市舆论纷传,有外报分析中国房价上涨原因:新加坡《联合早报》今日4月9日刊发评论,分析中国房价上涨的三个原因:国际游资的进入,地方政府的“托市”,以及不良开发商的“怪异行为”。文章认为,应建立民生状况与官员任免直接关联的机制,打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。并把中国的高房价之过着重在指责开发商行为怪异。该评论认为,中国房价的暴涨与国际因素有关,大量的游资、热钱和基金等国外资金进入到了中国的房市。然后又认为,地方政府的“托市”是另一重要原因。在这场房价剧烈上涨中,中国地方政府的行为是值得思索和检讨的。在考虑土地资源的配置方面,官员考虑的是政绩,而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效,反而是越调控价格越高。房价下跌、地价下降,地方政府的利益直接受损,因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。接着,特别着重指出不良开发商是重要因素。文章说,在这两年全国各地房地产价格普遍上涨中,开发商一直是受益群体。但是,房价居高位后,他们的处境就有些微妙,行为开始怪异。一方面,城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上,经过七八年的发展,许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系,再加其工作团队的不断专业化,开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面,房价高位也引起金融部门的关注,他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅,将损失惨重。因此,在违反商业道德和法律的前提下,一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋,制造房屋畅销假象;将商品房不断倒手,制造当地商品房销售景气度高的气氛;还有就是密谋分阶段抬价,各个待售楼盘轮番提价,最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

看完这篇报道,我在感谢外报对中国房市关心的同时,却要更正说的是,要原罪于中国高房价及其引发的房市问题或其可能已经潜伏的经济危机、社会危机等,开发商或许不是最主要因素!

我之所以这么说,并不是我要存心主动偏护开发商或哪个因素,而是基于事实做出客观公正的评述。那为什么说原罪中国高房价地方政府过大于开发商呢?

其实道理很简单。除了上述外报分析的原因及其他原因外,更重要的是如下这个不可轻视的原因:

中央政府固然是掌控宏观经济大局决策者,是制订政策、法律者,但决策的实施、政策的执行、法律的使用等方面,最终落实下来还是要靠地方政府。中央的宏观调控政策不能落实到位、各地方相关社会经济问题突出,责任主要在政府!至于,地方政府托市、错误观念误导市场、误导民众、官商勾结、权利寻租、腐败等,自然是地方政府自身所无法推脱的责任。而开发上这个因素呢?尽管开发商群体有这样或那样的个体差异,有这样或那样的问题,但终究只是以追逐最大经济利益为主要目的之一的企业。他们的这样或那样的问题,无论是囤房囤地也好,或是操控房价也好,在或是质量问题也好,等等,追寻根源,最终还是地方政府在引导、调节乃至监督、管理、惩处等责任。因为,开发商终究只是商业行为,而政府是同时有管理好政治、社会、经济的责任的,是可以也能够为了整个社会经济的稳定和健康发展而采用各种必要的手段的,只看你的态度和能动、作为了。尽管开发商有一万个动机或十万个错,只要你地方政府工作做正确或做到位了,也一般不会出什么大问题,除非发生了国家发生了根本性的大问题或大的天灾人祸……

再次说明的是,我写此文的目的,并非是要偏袒开发商为开发商说话,而是要如实地说出我的观点,说出我认为的根本原因。

基于这个原因,再联想起最近关于清算土地增值税可能不了了之和八部门联手整治房地产市场的事情来看,也许我们还可思考更多的一些问题。

土地增值税,地方税收是其主要属性。能不能清算?清不清算?如何清算?中央的政策已经出来了,要出问题,责任则在地方政府!

至于八部门联手精确打击房地产官商勾结整治房地产市场这个问题。我个人认为,也许还应该有更多的改正或可商榷之处:

联合行动要强化对地方政府的思想、行为等方面的清理、处理的力度。因为,一个地方的房地产市场问题,地方政府是关键。不抓住关键问题,也许难有实质性的成效,或也许难解决关键问题。抓反贪、惩治腐败,要过地方政府这道很关键的门槛。因此,八部委的联动方案中,或许可参考如下建议:一是各地前期的自查中应加入各地异地随机交换检查。二是要实施建设或房地产主管或土地部门乃至物价部门在相关事情上的回避制度。不能本部门查所主管的行业。因为,有些问题往往是在本部门管理者的照顾下发生的,权利寻租、贪腐、钱权交易、赞助等也往往主要发生在本系统或分管的系统内。尽管这次行动是“精确打击”,目标直指“房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为”,重点在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节,惩治违规审批、滥用权力、违法不究,以及在行政许可中的索贿受贿等行为。是一场极有针对性的整治,矛头对准了人们深恶痛绝、房地产领域日益严重的官商勾结、权钱交易,有监察机关介入,与检察机关配合,整治的组织实施有强力保障。但所谓的自查,是难免“自己人查自己人”或走过场。很难相对彻底的行动,难免将打击楼市官商勾结又变成“雷声大、雨点小”的行动。

这次行动如果真能“执行到位”,那就有理由相信建设部所强调的“对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后的地区,要限期整改并追究有关领导责任”。有理由相信,中国房市问题或能在一定程度上得到解决。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ70479688)

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