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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房市可能面临供大于求的严峻形势  

2007-04-13 15:18:33|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市可能面临供大于求的严峻形势

文:陈真诚/话题支持:长沙心思维企业发展策划公司

 

目前正是全国各地举办或即将举办春季房地产交易会的时候,也是检验与观察中央宏观调控效果、检验与观察消费者投资需求及其需求实现意愿、检验与观察各地交易价格和交易量变化趋势、检验与观察开发商和消费者对房价期望、检验与观察2007年房价及整体房市走势的一个重要时点。

综合目前各方面信息分析来看,消费者普遍观望心态增强,持币待购心理明显增强。受一些城市成交量大幅度下降的信息影响,一些开发商对房市交易的期望也在发生改变。一些地方的开发商和地方政府,既对春季交易会给予期待,又对春季交易会可能出现的“冷场”感到担忧。于是,各种促销、推广活动接踵而至。一些开发商准备公开或变相地调整房价以促进销售。

造成相对“市气清淡”的原因,除了政府连续不断的宏观调控的作用外,普遍呼吁房价下降的房市舆论作用和近期连续的加息影响,也是很重要的因素,正改变着市场多空力量的变化。而被大家少有提及的另一个重要原因则是,2007年将是房屋供应井喷之年。2006年及其之前,大幅度增长的房地产投资和开工面积造成大量产品将在2007年上市。再加上政府持续调控的作用,央行实行从紧的货币政策,连续加息,银根紧缩,使得2007年的房市面临供大于求的风险。

我们应清楚的是,对于中国当前房市,讨论供求和房价,是需放在目前的房市情势下一定时间段来分析,而不应笼统地以整个社会经济发展之无边无际的“将来”趋势来代替。诚然,社会总是在进步,经济总是在发展,如果以笼统的“将来”范畴来分析,就长时间段来说,必然是需求不断产生,房价不断上涨,除非人类社会经济停止发展。而要有效地探讨目前的中国房市问题,不应以对很长时间段的趋势分析来代替对目前一定时间段的现实和趋势分析。因此,分析2007年的房市供求,应以目前的房市情势为基础,结合房地产因投资、开工建设到产品上市需一般周期的因素,针对将在2007年上市产品(2007年上市的产品,一般不是2007年投资、开工建设的产品,而是2006年或更早时间投资、开工建设的产品)、2007年以前积压或未销售产品、二手房回吐进入销售环节等形成的总有效供应和市场潜在需求中那些可在2007年实现的“有效需求”(包括有能力实现需求、愿意实现需求和因各种原因而实现了需求等)部分来分析。

据有关资料显示,2006年1-12月全国房地产开发投资资金26880亿元,同比增长幅度25.6%,资金总额同比增长了5702亿元。解读这个数据,综合考虑造价变化和每年度投资、开工建设面积未能及时实现销售(由于房地产投资、开工建设到上市销售的一般性周期基本稳定,2006年投资、开工建设的项目中,有些不一定能在2007年上市销售,而得留待以后时间上市销售。不过,这种情况,在2006之前如2005年的投资、开工建设项目中同样存在,也会有些产品未能在2006年上市销售,而留到了2007年上市销售。由于2005年和2006年都是房地产项目投资开工增加较大的年份,前后的变数关系,可以在一定程度上进行前后相承)等因素,2006年及其以前投资、开工建设在2007年上市的供应量,相对于2005年及其以前投资、开工建设在2006年上市的供应量来说,同比增幅也基本在20%-25.6%之间。另一方面,受国家宏观调控政策的影响,银行对房地产开发贷款和个人住宅消费抵押贷款的审批将进一步从严,连续的银行加息,必然会影响到2007年的房地产社会消费意愿和社会购买能力。消费者对中央政府进一步宏观调控的不可预见性,造成市场的购买热情将会受到一定的抑制,老百姓住房消费观望心态和对房价下降的期望将会有所增强。这些都可能影响2007年的“有效需求”。因此,2007年的供应量,相对于2006年来说,同比增幅也可能会超过20%-25.6%。这样,一方面上市供应大幅度增加,另一方面“有效需求”可能大幅度减少,其结果则是,2007年可能出现供远大于求的局面。

由于央行不断上调存款准备金率和持续加息,以及中央政府的系列调控政策,这种供远大于求的市场情势必然会给一些开发商造成资金链及资金成本的压力,进而迫使一些开发商不得不下调房价以实现销售解困,从而可能引发房价走低。

当然,由于房地产具有强烈的地域差异性和产品之间差异化的特点,2007年的供求及房价变化情况,会在不同城市乃至同一城市不同板块、不同项目间有所区别。结构性变化与结构性差异,将是一个重要特点。

2007年供大于求的房市形势,在一些2006年(乃至2005年或以前)房地产投资、开工建设增长过块的城市,自然日趋严峻。不过,在一些不算发达也不算落后的二线城市,供大于求也使得其房市不容乐观。

以长沙这个中等城市为例来说。长沙房地产信息网“2006年长沙市房地产市场形势分析报告”显示下述信息:

“长沙市2006年全年完成房地产开发投资近300亿,与2005年同期相比增长约17%”。这就是说,2007年因投资增长而导致的供应增长同比可能会达到17%左右。

“2006年全年商品房施工面积约2600万平方米,其中新开工面积约900万平方米,与去年同期比分别增长42%、29%。” 这就是说,2007年因全部商品房施工面积增长导致供应增长可能达到同比42%,因新开工面积增长导致供应增长可能达到同比29%。

“2006年全年累计实现商品房销售面积690万平方米,与去年同期相比分别增长8%。” 这就是说,在2006年的那么火暴的销售年,全年销售增长同比只有8%。那么在市场情势趋空的2007年全年销售增长同比可能要低于8%。

“2006年,全市商品房累计批准预售751.40万平方米,同比增长28.62%。”“同期全市商品房累计销售690.19万平方米,同比增长8.01%。”这就是说,2006年全市商品房累计批准预售同比增长28.62%中只有8.01%的部分在销售中实现,剩余那20%以上的增长部分积压,占比(28.62%-8.01%)÷28.62%=72%。这些可能要转化到2007年的供应中造成供应的进一步增加。

“目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大,销售量缓慢增长,导致2007年商品房累计待售面积达61.21万平方米。” 这就是说,2006年至少有61.21万平方米的产品会增加到2007年的供应中而增加总供应。

而2006年的销售量是多少呢?“2006年长沙市房地产市场形势分析报告”显示情况是,2006年全长沙市商品房累计批准预售751.40万平方米,全长沙市商品房累计销售690.19万平方米。2006年全长沙市商品住房供销比为1.05:1(期间商品住宅批准预售面积:期间商品住宅销售面积),其中,长沙市天心区供销比达到1.5:1,滞销现象明显。商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。

这样,也就是说,2007年,长沙市的销售量可能不会高于690.19平方米。

解读上述“2006年长沙市房地产市场形势分析报告”所显示的信息,长沙市在2007年的供应量及其供过于求的情况会是怎样?我们不妨依据分析报告所显示的各增长关系来分别计算,作为参考:

1、按“长沙市2006年全年完成房地产开发投资近300亿,与2005年同期相比增长约17%”这个关系计算,2007年因投资增长而导致的商品房累计批准预售总供应增长可能达到751.40万平方米+751.40万平方米×17%+2006年累计待售面积61.21万平方米=940.35万平方米左右,即使按照2007年与2006年持平的年销售量690.19万平方米来计算,供大于求可能达到940.35平方米-690.19万平方米=250.16万平方米。

2、按“2006年全年商品房施工面积约2600万平方米,其中新开工面积约900万平方米,与去年同期比分别增长42%、29%”中的全年商品房施工面积增长关系计算,2007年因全年商品房施工面积增长而导致的商品房累计批准预售总供应增长可能达到751.40万平方米+751.40万平方米×42%+2006年累计待售面积61.21万平方米=1128.20万平方米左右,即使按照2007年与2006年持平的年销售量690.19万平方米来计算,供大于求可能达到1128.20平方米-690.19万平方米=438万平方米。

3、按“2006年全年商品房施工面积约2600万平方米,其中新开工面积约900万平方米,与去年同期比分别增长42%、29%”中的新开工面积增长关系计算,2007年因新开工面积增长而导致的商品房累计批准预售总供应增长可能达到751.40万平方米+751.40万平方米×29%+2006年累计待售面积61.21万平方米=1030.52万平方米左右,即使按照2007年与2006年持平的年销售量690.19万平方米来计算,供大于求可能达到1030.50平方米-690.19万平方米=340.33万平方米。

这种计算分析,应该具有一定的参考价值。

参照上述三种增长关系计算,即使扣除前述计算的增长量中可实现销售部分,2007年,长沙市房地产供大于求的量可能依然很大。

“2006年长沙市房地产市场形势分析报告”还指出,“目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大,销售量缓慢增长”。这就说明,2007年的供应增加,能被销售增长所消化的部分可能不回太多。

而且,该分析报告还显示,包含新省政府所处位置的板块在内的天心区,“供销比达到1.5:1,滞销现象明显”。也就是说有三分之一卖不出去。

另外,相比“2006年长沙市房地产市场形势分析报告”中显示的情况,一些板块的实际情况可能更严峻:2006年2006年11月10日《潇湘晨报》C05版(房产"关注)一篇文章曾报道称,长沙市五区之一的岳麓区中的一条新修的道路“金星大道北沿线2000米内楼盘供应量达到100万平方米”…“长沙河西(岳麓区)当前在销及未来一年内将面市的潜在楼盘44个,总用地面积9183.95亩,项目总建筑面积693.21万平方米。而2005年长沙市新建商品住宅成交面积为563万平方米…”。

根据以上分析,或许可以得出如下结论:2007年,长沙市房地产供大于求的情况将可能很严峻,可能会有大量的房子积压卖不出去,难以支撑有些舆论所说“房价上涨空间很大”、“房价将继续大幅度上涨”的煽动说辞。

长沙,作为一般性的二线城市,无论居民收入水平、收入中可供购房支出比或是实际房市市况,均居于中间水平,在全国范围省会城市中,具有一定的代表性。由此推算全国各城市的一般情况,情势可能难以乐观。

2006年(乃至以前年份),全国性的房地产投资、开工面积均大幅度增长,其结果可能导致产品在2007年井喷上市的情况出现。2007年,全国不少城市,可能面临供大于求的严峻情势。

(作者声明:本人及相关人士目前没有在文章所说及的金星板块投资或买房的行为或意象,没有误导房市的因素,任何人据此决策或进行买房或投资者,风险自负。本文仅为个人的探讨性思考观点,任何转载、媒体发表或引用,自负所引起的后果。作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)

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