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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房市风云越来越要看大开发商的脸  

2007-05-04 17:46:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市风云越来越要看大开发商的脸

文:陈真诚

 

在经历连续四年来的宏观调控之后,从“听风”到“观望”,然后是“沉着应对”、试探,再是“继续行动”,成为房市中的开发商群体应对宏观调控的逻辑。经由此,开发商群体也炼就了一身好“功夫”。

针对房地产市场问题,几年来,中央政府一直在进行宏观调控。特别地,2006年10月以来,中央政府强化了宏观调控的措施,组合使用了包括货币政策、税收政策等经济性调控手段和一定程度上的行政调控手段。有些政策或手段出台后(有些因消息提前释放或预测而使得作用时间提前),对房市产生了一定程度上的阶段性影响。

然而,由于诸如体制性、市场性、权钱关系及不同利益群体利益分割等多种因素的制约,中国的房市已超越了一般意义上市场内涵在运行。资源分配、垄断性、供需性、政府功能性、恐慌性、投资性、投机性以及流动性和房市数据等信息发布的紊乱性等问题,在短时间内难以消除。这就使得中国的房市,既在某些方面在一定程度上遵循着市场规律,又在许多方面不遵循市场规律。房价既受供求关系的影响,又不能准确反映着真正的供求关系。

尽管在一些城市已经或正将出现在一定时间范畴内供大于求、空置率高企、销售率下降等市场情势,而在目前经济形势下,在特殊的经济环境里,房市往往呈现这样的局面,在市场变局的同时,价格却刚性上涨。加上政府对房价管理方面等原因的综合作用,一些房价实际决策者(房地产开发商或房屋销售者),往往决策并执行刚性价格策略,以求获得更多的利益。

一般说来,较之消费者而言,房价实际决策者更关注宏观调控政策及其作用下的房市走向。在中央政府连续宏观调控的大经济环境里,一些开发商群体采用这种价格策略,按理来说是具有相当大的经营风险的。那又是什么原因让他们判断为没有风险或风险很低呢?

对宏观调控产生抗体是一个比较被大众接受的说法。在抗体的作用下,宏观调控政策往往成为雷声很大下雨不足的“空调”。

在宏观调控整体难见成效的大环境下,连续七次上调存款准备金率、三次加息等货币政策又缺乏系统工具的支持。在经过对宏观调控政策的“听风”到对政策执行和市场反应的“观望”后,发现对市场的影响力只是“虚惊一场”,房价实际决策者(房地产开发商或房屋销售者),自然会“沉着应对”,依然会“继续行动”,执行企业经营行为意义上的高价格政策和使房价不但攀升的销售策略,以尽可能地获得更大乃至最大的利益。

在目前的市场情势和政策环境下,这是一般房企的基本态度和必然选择,也是作为商人意义范畴上的企业追求所决定的。在特定的时期里,如果房企本应具有的承担社会风险意识等社会责任感,被同业之一般性意识或行为所影响、左右时,这种情况将更加凸显:既然大家都是这样,我为什么不这样?随大势心理,将使得更多企业对前行者进行效仿。

这种社会意识流对房市的影响,或可使用“蝴蝶效应”来概说。

这种影响,经社会舆论传播、社会价值导向以及企业单体经济利益驱动和群体市场价值推动等要素的作用,往往通过企业化的要素而影响到企业行为,影响到房市中的房价定价,影响大众对房市未来走势的判断。

在房地产企业群体中,对房价定价来说,对整体性房市来说,大开发商是重要因素。

在上海、北京、广州、深圳等城市的大开发商,其企业意识与企业行为,不但在本城市产生重大影响,而且通过项目、资本、管理等手段,将影响延伸到其他城市。这种影响力的作用效果,在长沙、成都、福州、厦门等城市表现得比较明显:最近一段时间以来,房价涨幅比较大。

这就是说,在一定意义上,通过对资源、市场和舆论传播等方面企业化行为的作用,大开发商掌握话语权,具有很大的市场影响力。

对于这个问题,乃至如何看待具体的房价表现,从不同角度上看问题,或站在不同的利益立场出发,不同的人得出不同的观点和主张,使得房市舆论莫衷一是。而基于社会价值意识流及社会价值制约所影响下的社会机器,又难以有明确的依据对开发商进行舆论谴责或行为约束或“惩罚”。

事实上,社会舆论不是法律,对开发商群体是难以形成硬性约束的。

对于开发商来说,只要没有明显违法,那么,企业本性所然的追求最大利益回报,是企业追求的终极目标,难以厚非。这样,对于社会舆论反映的问题,往往要追根于社会问题,需结合社会问题来解决......

因此,宏观调控没能对房价产生刚性影响力,这是造成“越是调控越房价上涨”局面的重要原因之一……

于是,许多人感叹宏观调控没能取得预期成效,而其实,这种结论,主要是对目前房价表现的评判。如从行业洗牌这个角度来说,宏观调控对房市的影响不算小。

宏观调控作用下的开发商洗牌,这是目前中国房市变局的主要内容。

在现有的资源分配作用力和市场特性的基础上,宏观调控的影响,主要表现在资金资源、政治资源、土地资源及其他市场资源的再配置等方面,促使开发商洗牌。

随着开发商的不断洗牌,将使得资金资源、政治资源、土地资源及人力资源等其他市场资源进一步集中到的大开发商身上。一些中小开发商,越来越被弱化,直至被淘汰出局。于是,大开发商能得到更多的资源,得到更好的商业机会和更好的企业发展,掌握着更大的市场话语权,对房市产生更大的垄断作用。其结果是,无论是房价还是整个房市变化风云,越来越要看大开发商的脸……

因此,可以说,对于能否解决房市所存在的问题来说,大开发商的作为,是很重要的影响因素之一。

对这个问题,大家无须回避,也没办法回避。

(作者声明:作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)

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