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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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关键在政府制订什么游戏规则  

2007-05-16 19:05:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关键在政府制订什么游戏规则

文:陈真诚 

 

房价,确实是很令人头痛的问题。

各地房价飞涨,而政府不同部门公告的房价涨幅数据五花八门,让人摸不着头脑难以置信。所以,对于一些房市数据,如房价均价、房价涨幅、供需差、空置率等,我最近以来越来越不相信一些政府部门公布的数据,却更倾向于相信自己的感觉和从市场一线进行实际观察、了解得来的结论。其理由,一方面,政府不同部门的数据经常打架,即便出自同一部门的数据也经常前后不一致;另一方面,一些政府部门的数据根本就不准确,往往与实际生活中真实存在相差十万八千里,无法作为依据来使用,顶多只能做参考。如少有政府公布房价年或月度涨幅超过10%的,甚至经常看到数据是年或月度涨幅2%左右或3%左右或5%左右,而实际上没有城市能找到只有如此低涨幅的房子。近几年来,在实际的房地产市场中,人民经常被不少城市成倍乃至成几倍翻番上涨的房价涨幅傻了眼,而政府的数据依然是那么乐观。

另一方面,一些开发商,也正是利用了目前政府统计不科学、政府公布的房市数据不准确、房价定价缺乏科学机制、政府没有制订科学的房价管理“游戏规则”等对己有利的因素,“合理”地为自己争取更多利益。因此,常能听到有开发商不断做高房价的传闻。

在无数的关于开发商人为做高房价的传闻中,要数不久前从南京爆发出的房价新闻最能震撼房市,最能搅动舆论界:南京一位市民4月份在江宁某楼盘购房,当天上午看中一套房子,售价是每平方米3900元,然而等到他两小时后筹集到定金和首付款准备正式签订合同时,这套房子的价格已“摇身一变”为5100元/平方米。短短两个小时,楼盘价格为何竟上涨了1200元?!

当记者在追溯了解此事时,得到该楼盘相关人员的回答是,因为那房是卖到最后的尾房了,所以开发商就根据周边楼市行情而临时把价格做了上调。

一般来说,一个楼盘的尾房,要不就是在质量或楼层或朝向或设计或空间布局方面有欠缺的房子,要不就是因某种原因而滞销的房子,开发商往往会或明或暗地适当降价或附送促销来处理,很少有用涨价来处理尾房的。这是市场营销中的尾房处理技巧。因此,当有开发商以每平方米在2小时内上涨了1200元(涨幅超过了30%)来处理一套尾房时,开发商说出的理由比2小时上涨了1200元更令人吃惊。这只能说明,这个房价上涨,属于典型的人为操作。

不过,话又说回来,尽管该房价上涨是人为操作,但按照目前的法律法规来说,虽然两小时涨价1200元/平方米这样的涨幅可谓“破纪录”,但你不能拿开发商怎么样。开发商既没违法,又没有直接违反哪条规定。而且,在市场经济里(即便目前房市不是完全市场经济),对开发商而言,逐利是其本性。开发商有自主经营的权利,有根据市场情况自主定价的权利。目前,由于市场供求被严重扭曲,开发商对于房价上涨带来更多利益的回报预期很高而风险预期很低,房价基本上是按照市场而不是成本定价。既然按照市场定价,而政府没有法律或者法规规定房价定多少,也没有规定价格不能修改不能调高,更没有规定不能调高多少或在哪个范围内调高,也没有规定不能有被舆论所谴责而无法界定的调价的随意性,因此,开发商确是有自主定价以及随时调价的自主权利的。因为开发商终究是市场经济的一个成分,房子本质上确实是买卖中只能双方自由定价商品。

然而,价格是要由市场来决定的房子不是一般商品,其价格高低涉及到大众利益,也涉及到国计民生,涉及到公众利益,涉及到社会安定。因此,按此来说,开发商又是不能随意涨价的。这就涉及到市场经济运行与社会秩序管理的问题。正因如此,在欧美等国家,政府对房子这样的商品的价格都会做出适当控制。

至此,对于南京市有商品房每平方米在2小时内上涨了1200元这件事,站在更广泛意义的角度,客观公正地来说,从根本上来说,固然开发商有行为不当的成分,而主要原因是源于政府对房价的管理。也就是说,主要责任在于政府制订了什么样的游戏规则、执行得如何。

政府如果在制订房价管理的游戏规则中,能确保科学、尊重市场经济规律又能符合社会公德要求,那么,政府就能把房价管理得很好,就不会出现商品房每平方米在2小时内上涨了1200元这种事的。

针对目前政府对房价管理不科学等问题,就政府如何管理好房价一事,我曾经向政府提出建议说,要以制度管理来理顺房价的形成机制,这是最基本的:

虽然房价主要是由市场来决定,受供求关系影响。而在中国,土地一级交易市场由政府控制,房地产市场尚不能称之为完全的市场经济体系。在这个不完全的市场经济体系中,目前的房价已经不能准确地反映供求,含有很重的地方政府操控、开发商人为做高房价和消费者因对房价续涨恐慌而追捧助推房价的成分。因此,政府在房价管理方法上,就不能“八股”地依赖市场去有效调节,也不能依赖开发商们能“自觉从良”,而必须在制度建设上做文章来管理市场的房价行为。这样,政府才可能找到积极的管理房价的办法。

不过,在市场经济的今天,即便房地产市场是非完全市场体系,具体的房价定价,不可能由行政一手包办,也不能单纯地以行政方法来处理。只能在政府的宏观政策下,在政府的制度约束与管理下,由市场来决定。并要防止操作起来的难度太大、可操作性不强等问题发生。

房地产产业终究是市场经济的行业元素,必须要以市场方法为基本方法来处理它存在的问题,客观而公正地处理开发商和消费者二者的角色和关系,把二者放在同一天平上,享受同等“待遇”。

基于目前的实际情况,建议政府考虑采用“限房价行为”这个思路和方法来管理房价。

“限房价行为”,其意大概是,由政府制定约束房价行为的政策和游戏规则,管理并督办开发商的房价行为。具体的房价结果,得在政府的政策游戏规则内交由市场来决定,交由市场来管。开发商对其不同时期开发的不同项目、不同产品,依据市场规律来决定房价。政府严厉督查开发商的房价行为。

具体地说来就是,政府出台硬性制度政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并给予严厉的惩罚,给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

这个办法不但具有现实的可操作性,便于政府管理,还有如下实际意义:

1、还原政府职能:研究制定政策和游戏规则,履行管理、监督和服务的职责。

2、具体房价由市场决定,由企业在政府的政策和游戏规则下进行经营决策,允许有适当的空间自由。

3、增强企业的优化决策意识和风险意识。定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。

4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目的某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白。不会被人暗地“做市”操纵,不会因担心不知道会在什么时候涨到什么价格而产生心里恐慌,盲目地追捧进入提前消费。可能买到比最高价低价的房屋,并享受如果房市下挫带来的更低价格。

5、开发商可根据具体产品及竞争、当前市场、供需及对未来一定时间的预测评估,决策采用是否高开最高价格,销售时是否下调实际销售价格。

6、可防止目前普遍存在的一些问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本不是起价那个价格,而是要高;开发商逐层加价或逐层改变价格;开发商故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;开发商故意囤房涨价;开发商以及销售人员(销售人员或销售代理公司故意以订金方式炒房,也是推高房价的一个重要原因。)本身参与或操作炒房等。

7、因最高价和实际销售价之间可能有空间,并有5年后的升值期待,仍然可能有投资升值的空间。但恶意炒房将在一定程度上被遏制。

8、银行机构,容易对市场进行研判和把握。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)
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