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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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淡出支柱说引发激辨 陈真诚vs任志强(东方早报,图)  

2007-05-18 11:05:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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淡出支柱说引发激辨 陈真诚VS任志强

东方早报(20070516日C7版)

 

陈真诚:随着银根紧缩,再辅之以强力的行政治理,各地房市面临调控临界点。

任志强:限价房会加剧价值规律扭曲,引发社会分配不公和炒房现象。

 

  房地产回归本原

  陈真诚  (《新经济》杂志专栏作家,营销策划职业经理人)

   

  近日,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的最新一份报告《宏观调控:重点调整过剩流动性的流向》认为,中国经济趋向过热的原因在于房地产和出口过度增长,不断增大的过剩流动性主要集中在房地产领域等。建议政府大幅度调整房地产发展政策,彻底改变房地产依赖型的经济模式,还房地产业的本原,即民生性产业。

  针对该报告,知名专栏作家陈真诚近日在其博客中撰文表达了独特的观点。

  从4月下旬起,建设部、国土资源部等八部门将联手展开一场为期一年的房地产市场秩序专项整治行动,重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。

  该报告建议政府大幅度调整房地产发展政策,放弃把房地产作为支柱产业的提法,彻底改变房地产依赖型的经济模式。

  公开发布关于“放弃把房地产作为支柱产业的提法”建议,很可能会对房地产企业生存、发展乃至生存及整个房市发展产生不小影响。

  据悉,有媒体披露,在“上海市国民经济和社会发展第11个五年规划”中,房地产业已淡出了支柱产业席位。

  一般来说,开发商开发项目的资金来源主要为:自有资金约30%,银行贷款约30%,剩下部分主要来自商品房预售。

  如果取消期房预售,将掐断不少开发商的资金链。大部分中小开发商会被迫离开房地产产业,使房地产企业大洗牌。

  中国人民银行在2007年4月出版的《中国房地产金融报告》中提出,要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革,可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。

  有报道称,“五一”期间,不少地方的房市呈现出黄金周不热、平时不冷的局面,黄金周成了购房者的观望周,五一楼市成交量大幅下降。

  上海市政协发布的一份研究报告指出,上海市未来房屋供大于求的局面将会至少维持3年,供求比例在1∶0.72左右。

有人分析认为,中央政府宏观调控还将继续深化,各地将形成房价的高企和日渐萎缩的交易量相反的市场态势。随着银根进一步紧缩,再辅之以强力的行政治理,各地房市面临调控临界点。

 

  依法调控房市

  任志强  (北京市华远集团总裁)

  宏观调控应是个短期的政策与临时的措施,但住房政策与建设则是个有长期的产品寿命周期的未来,这两者之间如果没有法律来约束和保护,就会在今后出现许多新的法律问题。

  任志强在其最新的博客文章中指出了法律在宏观调控中的重要地位和作用。

  自2002年之后,中国的房地产业经历了连续数年的各种调控,其中包括大量政府的行政管理性措施,至今在由行政性的管制和干预左右市场,市场失去了自有的价值规律与竞争机制。

  目前没有关于经济适用房性质、定位、生产与供给方式的立法。但《房地产管理法》规定,政府有权确定非商品房的社会保障性住房政策,这些政策房可以由住房决定其供给政策,包括供给规模、结构、供给对象等一系列限制条件。

  经济适用住房变成商品房的转换,既不是房随地走,也不是地随房走。在物权法的规定中找不到两种土地性质共处一地建筑的法律。

  总之,我国没有将社会保障性质的划拨土地上的住房分散的,不能完全改变土地使用性质并与出让土地的商品化住房相接轨的法律。

  从现有法律体系中可以明确看出出让土地中的商品房有市场调节的自由定价权。

  用“限价房”来平抑市场中的房价无异于饮鸠止渴,不但不能起到平衡市场调节价的作用,反而会加剧价值规律的扭曲,引发更加严重的社会分配不公和炒房现象。

  市场中资产价格不会因政府的强制性限价而变化,不管限价价格是多少,拥有者的实际住房资产价格都不变,等于是用低价格享受着高资产的权利,并且拥有着转让中还原资产价格获利的权利。

  《房地产管理法》中明确了“房地产开发企业是以盈利为目的的,从事房地产开发和经营的企业”。但市场却要求这类企业承担保障性的住房供给职能,并承担社会成本和道德成本。

  土地的出让要求在合同约定期限内完成开发,但拆迁责任却在法律与规则的不断变更中无法实现。当城市规划因政策不断变化而要求开发企业修改设计时,却并不承担给企业带来的经济损失。

  已经按招拍挂要求完成的设计与规划却要因政策的变化而修改,那么出让合同的契约是否应由双方都遵守呢?这种契约的法律保护是否在政策的变化或说部门规章的变化下失去了效力了呢?

  (东方早报网络地址:http://www.dfdaily.com/report/Web/ReportData/PdfView.aspx?pathurl=2007051639.pdf

新浪网转载地址之一:http://sh.house.sina.com.cn/rule/2007-05-17/110344062.html)

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