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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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南京房价新政遭炮轰 知名房产策划做客搜房揭黑  

2007-05-21 17:46:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南京房价新政遭炮轰 知名房产策划做客搜房揭黑

高俊

知名策划评论家陈真诚在南京搜房网

    “南京新出炉的房价核价新规,有几条一看就是废话”。刚刚落座的的知名策划评论家陈真诚就语出惊人。针对南京房价日益高涨,开发商随意调价的现状,南京物价局、房管局、国土局等五部门先后出台六条核价新政和“宁五条”,规范开发商制定房价及合理利润。

应搜房网之邀,国内知名房产策划评论家陈真诚做客本站,接受了本站记者的独家专访。在看过南京新出台的房价核价新政后,陈真诚提出了很多质疑。“例如新规二:剔除房商不合理成本。房价成分本身就是灰色的,怎么计算该剔除的成本应为多少?再如,重点楼盘每月检测。那是根本无法检测的。因为其前提意义上的成本就是灰色的,利润怎么计算?又如政府指导价。实际上,‘指导价’的指导意义就是空的,没有很强效的约束性,在物价局,价格就是‘你申请我批准’。其实,所有的物价定价管理都存在这样的问题。因为前面的基础不准确,所以曝光违法案件也是没有用的。只有具有明确的奖励和惩罚等这些严格的游戏规则才会有用。”

针对南京市物价局20日正式实施的六项新规, 陈真诚表示,新规规定,擅定房价者最高罚40万元。这对于大型开发企业来说不算什么,起不到有效的威慑作用。这种惩罚游戏规则,实际上有点做表面文章的味道。陈真诚指出,相对于违规所可能获得的巨额利润或边际利润来说,违规成本太低,难以起到实际性“制止”效果。他认为,违规处罚额度,应按照开发商的开发面积和房价结合计算的经营总额来确定,设计惩罚性的罚没比例,使违规者要付出很高的代价。这样,才能遏止人为“做”房价的开发商或销售中介机构的恶意操纵房价的行为。

陈真诚特别强调,新规规定,房价上下不得超过5%的幅度,这条实际上也会起到政策性阻止房价下降的作用,给市场“房价只涨不降”的理由和政策依据。“按照这条规定,如果某开发商把房价超过5%的幅度降价销售,就会被政府处罚。那谁还敢降价销售呀?”陈真诚说,“这条很有问题,有必要修改,加上‘房价下降超过5%者不受处罚’”。

陈真诚还指出:新规中很值得探讨的一个方面就是没有限制土地一级市场价格问题。“开发商在取得土地三年以内的仍按照当时的出让价计入成本”,那么,一旦开发商设立关联公司或以土地作为股份投入到新设立的公司,整体出让原来的土地,就可以按照新“成交”地价计算入房价的成本。
针对商品房利润率不得破八问题,陈真诚说,由于灰色成本因素问题,致使目前房地产成本本身具有灰色的特征,房价成本监测的不准确,导致本条难以施行。

陈真诚同时也表示,“南京新六条”尤其其中规定“一户一家”、详细按户张贴房价告示等内容还是具有积极作用的。他认为,这是在提示全国其他城市地方政府,告诉大家,地方政府对房市的调控,关键是要对楼市的房价进行具体的管理,明确提出法律约束。“把房市调控的关键集中点提到了对房价的具体管理,将会对引导地方政府如何制定科学'游戏规则'很有益处。这点上看,南京市地方政府对中国宏观调控房价做出了积极性的工作”。陈真诚肯定了南京市政府的政策。
针对目前房价领域存在的问题,陈真诚接着谈到,“不准确”性的法规是无法制止开发商违法违规的。暴光是监督,监督不是政府的主要手段,曝光是舆论机构的行为,政府的职能和责任应该是规范、惩罚、奖励等。

目前,据我所知道的信息,南京有房价2小时涨每平方米1200元之事,有不准确性。有可能开发商本意是这么做的,还有可能是我们的相关数据统计或公布上出了问题。

“实际上,数据不准确是整个房地产市场普遍存在的问题”。陈真诚说,在中国,房地产的投资反弹,投资额的增长,然后外来资本的流入多少,每年的开工面积多少、交付多少、多少空置率?你告诉我哪一个数据四准确的?其真实是从哪里来的?一旦开发商他有假按揭的时候,他会把真实数字给你统计吗?第二,购房人空置了,他会告诉政府房子是空的吗,这两个因素放在一起,数字怎么准确?我们的数字,往往就是同一个部门出的也经常不一致。就连同一城市的同一家房产交易中心的数据,前后就不一样。

“中央政府应高度重视房地产等宏观经济数据发布管理的问题。目前,房地产等宏观经济数据发布非常紊乱。这个问题,很严重,是中央政府高度重视并着手解决这一严重问题的时候了,很迫切,也很关键!”陈真诚特别强调说。

 来源:搜房网 2007051816:53 http://news.nanjing.soufun.com/2007-05-18/1060922.htm

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