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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚做客新浪房产 揭露楼市疯狂真相  

2007-05-22 12:08:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚做客新浪房产 揭露楼市疯狂真相

孙力 

地产业内知名策划陈真诚

 地价上涨速度已超房价,要做好、做严地方政府的文章

  陈真诚指出:由于房地产的地域性特性,在房价的众多推拉因素中,来自本地区的干扰因素是非常相关的。而本地经济干扰因素中,最大的也是最有推拉能量就是地方政府。地方政府对土地一级市场的垄断,其不当的作为、中国现行官僚评价体制中的政绩观等,在不断地助推土地价格不断上升。

  最近的官方数据显示的,1-4月份,全国商品房价格上涨6%而土地价格上涨却接近10%。这个数据虽然难说是准确的,但可供参考。说明,土地价格因房价上涨的预期过大而在疯狂上涨。土地价格甚至是超房价上涨速度、幅度上涨。

  在抬生土地价格的因素中,最重要的力量是来自地方政府的态度、一些地方政府官员腐败、一些地方政府与一些不良开发商勾结、一些地方政府官员给一些不良开发商传送不当信息、目前房市数据发布管理的紊乱、开发商对各种信息进行判断而不断提升市场回报预期等。这样,就把土地价格不断抬升。土地成本,决定着一部分房价成本,从而决定着房价。

  另一方面,房价卖的价格越高,税金越高,对本区域的经济贡献就越大,本地区的经济形势成就就更好。而且,因为有了业绩,一些官员的腐败可以被业绩能力的光环所掩盖……这样,导致一些地方政府对提高土地价格、推拉房价乐此不疲,甚至在阻止房价下降或消极对待中央的宏观调控政策。这也是助推房价不断上涨的因素之一。

  他分析,全国70个城市上涨6个点,而土地上涨近10个点。说明房价已经收到市场调控的影响,而土地依然在地方政府的影响下上涨。超过的4个点,代表地价的上涨并没有得到有力的遏制。

  地价给开发商带来了压力,也给开发商涨房价的理由,陈真诚强调说,中国房产市场要健康发展,要真正起效果,还得要做好、做严地方政府的文章

 

  准确预测出此次央行政策,中国经济已相当危险

  最近,央行时宣布的加息和上调存款准备金,空前加大了宏观调控力度。从他的博客文章及其最近在各大报刊所发表的文章中可以看出,陈真诚再次很准确的预测出了此次央行所同时宣布的加息和上调存款准备金。

  陈真诚几天前撰文说今年或许还会有3-5次加息,并关联使用上调存款准备金率手段,并可能取消利息税。此次加息后,陈真诚仍然坚持认为今年或许还会有3次左右加息,以遏止目前已经很严重的、由高房价拉动的高通货膨胀,以防止经济危机发生。

  陈真诚指出:10年前大量外资撤出东南亚国家,资产价格泡沫崩溃,与今天中国的房地产、股市情况十分类同。支撑消费和投资进而经济增长的因素,包含着较大的泡沫成分,拉升通货膨胀,一旦房地产和股市泡沫破灭,消费和投资将严重下降。同时,外资流入、存款从银行流出、需求被放大等支撑着汇率和经济增长。一旦外资撤出,会导致货币贬值,再加上需求的萎缩,经济增长率将大幅下滑。所以,中国以房地产、股市为代表的经济,已是相当危险。陈真诚说,最近,八国财团会议也公开表示了对亚洲经济的担忧。而目前,所谓的亚洲经济问题,主要是中国的高房价为代表通货膨胀、以房地产过热为核心的宏观经济过热和以扭曲的房市、股市为核心内容的经济泡沫。这些,也是我在前不久接受美国一研究机构采访的主要观点,希望大家不要盲目乐观,也不要存过多的侥幸心理。陈真诚强调说。

 

点评南京新六条 ,称罚40万违规成本太低

  针对南京市物价局20日正式实施的六项新规, 陈真诚表示,新规规定,擅定房价者最高罚40万元。这对于大型开发企业来说不算什么,起不到威慑作用。这种惩罚游戏规则,实际上有点做表面文章的味道。相对于违规所可能获得的巨额利润或边际利润来说,违规成本太低,难以起到实际性有效制止效果。他认为,违规处罚额度,应按照开发商的开发面积和房价结合计算的经营总额来确定,设计惩罚性的罚没比例,使违规者要付出很高的代价。这样,才能遏止人为房价的开发商或销售中介机构的恶意操纵房价的行为。

  陈真诚认为,新规中规定房价上下不得超过5%的幅度,这条实际上也在阻止房价下降,给市场不让房价下降的理由和政策依据。按照这条规定,如果某开发商把房价超过5%的幅度降价销售,就会被政府处罚。那谁还敢降价销售呀?陈真诚 说,这条很有问题,有必要修改,加上‘房价下降超过5%者不受处罚’的内容

  陈真诚还指出,新规中很值得探讨的一点,就是没有限制土地一级市场价格问题。开发商在取得土地三年以内的仍按照当时的出让价计入成本,那么,一旦开发商设立关联公司或以土地作为股份投入到新设立的公司,整体出让原来的土地,就可以按照新成交地价计算入房价的成本。

  针对商品房利润率不得破八问题,陈真诚说,由于灰色成本因素问题,致使目前房地产成本本身具有灰色的特征,房价成本监测的不准确,导致本条难以施行。

  对于完善政府指导价,陈真诚认为,这种指导价没有任何含义。因为,在实际中,所谓的指导价没有约束性,没有法律意义。

  陈真诚同时也表示,南京新六条还是具有积极作用的。他认为,这是在提示全国其他城市地方政府,告诉大家,地方政府对房市的调控,关键是要对楼市的房价进行具体的管理,明确提出法律约束。把房市调控的关键集中点提到了对房价的具体管理,将会对引导地方政府如何制定科学游戏规则很有益处。这点上看,南京市地方政府对中国宏观调控房价做出了积极性的工作。陈真诚肯定了南京市政府的政策。

  在谈到南京目前的高房价时,他认为南京房价与同类二线城市相比已经很高。南京拿什么来支撑高房价?到现在也不能找到答案。陈真诚很纳闷地说道。

 

来源:http://nj.house.sina.com.cn/2007-05-21/154410553.shtml

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