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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚做客新浪房产:管理经济数据发布很迫切  

2007-05-22 12:10:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚做客新浪房产:管理经济数据发布很迫切

孙力

地产业内知名策划陈真诚

对宏观经济数据发布的管理,中央政府必须要解决的迫切问题

  陈真诚说,各地房价飞涨,而政府不同部门公告的房价涨幅数据五花八门,让人摸不着头脑,难以置信。所以,对于一些房市数据,如房价均价、房价涨幅、供需差、空置率等,他最近以来越来越不相信一些政府部门公布的数据,却更倾向于相信自己的感觉和从市场一线进行实际观察、了解得来的结论。

  陈真诚认为,一方面,政府不同部门的数据经常打架,即便出自同一部门的数据也经常前后不一致;另一方面,一些政府部门的数据根本就不准确,往往与实际生活中真实存在相差十万八千里,无法作为依据来使用,顶多只能做参考。如少有政府公布房价年或月度涨幅超过10%的,甚至经常看到数据是年或月度涨幅2%左右或3%左右或5%左右,而实际上没有城市能找到只有如此低涨幅的房子。近几年来,在实际的房地产市场中,人民经常被不少城市成倍乃至成几倍翻番上涨的房价涨幅傻了眼,而政府的数据依然是那么乐观。

  陈真诚强调指出,还有一个值得重视的是,在政府或研究机构中,总有一些特殊身份的人以自己的职务或所在单位为标签擅自乱发表观点,难说其动机如何。但由于公众对舆论的识别力不够,以及中国文化中沿袭着官本位思想导致乱信权威等原因,这些人实际上在误导市场

  这个问题很严重!陈真诚说,要对宏观经济数据发布进行管理,要对宏观经济信息分布、宏观经济舆论散布进行管理,必要时及时避谣!现在到了中央政府要解决这一问题的时候了!及时解决这个问题,很迫切,也很重要!

 

开发商乱涨价源于政府对房价的管理

  针对南京房价上涨过快,陈真诚表示:南京两小时涨价1200/平方米这样的涨幅可谓破纪录,但你不能拿开发商怎么样。开发商既没违法,又没有直接违反哪条规定。而且,在市场经济里,对开发商而言,逐利是其本性。开发商有自主经营的权利,有根据市场情况自主定价的权利。既然按照市场定价,而政府没有法律或者法规规定房价定多少,也没有规定价格不能修改不能调高,更没有规定不能调高多少或在哪个范围内调高,也没有规定不能有被舆论所谴责而无法界定的调价的随意性,因此,开发商确是有自主定价以及随时调价的自主权利的。从根本上来说,固然开发商有行为不当的成分,而主要原因是源于政府对房价的管理。也就是说,主要责任在于政府制订了什么样的游戏规则、执行得如何。

  针对目前政府对房价管理不科学等问题,就政府如何管理好房价一事,陈真诚曾经向政府提出建议说,要以制度管理来理顺房价的形成机制。他认为,这是最基本的。

  陈真诚说,在中国这个不完全的市场经济体系中,目前的房价已经不能准确地反映供求,含有很重的地方政府操控、开发商人为做高房价和消费者因对房价续涨恐慌而追捧助推房价的成分。

  陈真诚说,在市场经济的今天,即便房地产市场是非完全市场体系,具体的房价定价,不可能由行政一手包办,也不能单纯地以行政方法来处理。只能在政府的宏观政策下,在政府的制度约束与管理下,由市场来决定。并要防止操作起来的难度太大、可操作性不强等问题发生。

  基于目前的实际情况,陈真诚建议政府考虑采用限房价行为这个思路和方法来管理房价。

  限房价行为,陈真诚解释说,其意大概是,由政府制定约束房价行为的政策和游戏规则,管理并督办开发商的房价行为。具体的房价结果,得在政府的政策游戏规则内交由市场来决定,交由市场来管。开发商对其不同时期开发的不同项目、不同产品,依据市场规律来决定房价。政府严厉督查开发商的房价行为

  具体地说来就是,陈真诚说,政府出台硬性制度政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并给予严厉的惩罚,给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚

 

陈真诚再次PK任志强:开发企业必须承担社会成本和道德成本

  著名地产大嘴任志强一直强调,不能以道德的因素来苛求房地产商,房地产商赚钱没有罪,企业要干企业该干的事,不能负道德成本,房地产商的社会责任就是要合理合法的去赚钱,所以开发企业不存在社会成本和道德成本。而陈真诚则不赞同,他认为,如果开发企业不承担社会成本,不承担道德成本,就会不择手段获取它的利益。忽视作为社会一因子所应该遵循的根本的道德准则和基本的社会约束,实际上是反社会的意识,是反社会的行为,是不道德的,是在开历史文明的倒车,是在阻止社会文明的进步。陈真诚强调认为,显然,目前法律不健全,以及社会体制以及经济体制之基础所存的问题,是社会问题。如果开发商钻了法律的空子,利用了经济体制改革及其社会体制乃至政治体制改革的某些滞后因素来获取以伤害社会进步为代价的利润,丢开社会成本与道德成本,那最终结果就是社会将必然惩罚开发商,市场必然抛弃开发商。

  如今若用三个词来描述全国楼市,那就是火爆、疯狂、沸腾。楼市缘何如此疯狂?陈真诚正以策划人的智慧、营销人的经验以其独特的专家观点,向我们诠释出楼市疯狂中理性真相。

 来源:

1http://nj.house.sina.com.cn/2007-05-21/154410558.shtml

2http://sh.house.sina.com.cn/news/2007-05-22/092844295.html
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