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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:非正常房市不应过份依赖供求找药方  

2007-06-05 12:30:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:非正常房市不应过份依赖供求找药方

文:陈真诚

 此文已经被新华网等作为新闻文章发表:http://news.xinhuanet.com/house/2007-06/06/content_6205549.htm

在市场经济里,资源是否稀缺和供求关系如何,是影响市场上商品交易价格高低及其价格变化趋势的重要因素。这是没有谁能否认的,是经济学原理使然。

不过,这得有重要前提:“正常”的市场经济基础。在“正常”的市场经济基础上,供应应是“正常”的供应,需求应是“正常”的需求。供求不能错位,非“正常”市场因素不能影响供求关系。

因此,基于目前中国房市背景,不能简单地强调“需求”来谈论房价,不能简单地以供求关系来分析房价,判断房价走势和未来时期(基于目前的实际社会经济背景、一定时期内的未来时期)市场趋势。

在目前中国房市上,有个很有趣的现象,值得引起重视。

这个有趣的现象就是,在目前中国房地产市场中,存在两种不同的房市表现。与绝大多数人相关、在房地产产品数量(单体套数)上占绝大部分占比的中低档即普通住宅产品,在中央政府的持续宏观调控下,其房价却一直不断攀升,而且成交量也经常不断攀升。而与少数人相关、在房地产产品(单体套数)数量上占比不大的高档(含中高档)住宅产品,同在中央政府持续宏观调控下,最近一段时间以来,虽然房价也在不断攀升,一些城市的成交量却在不断下降。甚至不乏价格高开低走、实际成交价低于开盘价而价量齐跌的现象存在。在实际房市舆论中,价格讨论、老百姓最关注的、政府所主要要调控价格与供应的正是前者即普通住宅产品。这部分住宅产品,主要是以自住型消费者购买为主,房价却不断价量齐增。高档住宅产品(其购买对象主要是升级消费购房和投资购房、投机购房),除了政府从严限制土地供应和“90、70”等政策限制等外,政府几乎没有其他更多的政策限制,舆论关注也是相对要少些。

其实,按理来说,正因为政府从严限制土地供应和“90、70”等政策限制,相对于普通住宅产品来说,高档住宅产品供应更紧张,资源更稀缺。

要知道,相对更没有足够供给的高档商品房,更应该是稀缺品,则更加物以稀为贵,市场价量变化表现应比普通住宅更坚挺。难道这个简单的道理很难懂?可其目前市场表现和市场走势,并非与之成正比。在目前,在同一个房地产市场,普通住宅产品和高档住宅产品之间,却存在不同的市场表现:相反。又是为什么?

这说明,目前房市正处在非正常市场经济性态中,不能简单地用供求关系来分析。

实际上,目前,以自住型消费购买为主的普通住宅产品领域,单边(地方政府和一些不良开发商)的高预期因素和单边(自住型消费者)高恐慌因素之间,非对撞式合力推拉作用助涨房价。而以投资、投机型购买为主的高档住宅产品领域,却是单边(地方政府和一些不良开发商因素)高预期因素和单边(升级消费及投资、投机型购买者)高观望因素之间,对撞式拉锯作用导致房价盘整乃至价涨量(成交量)跌或价量齐跌。要知道,在“市场”范畴中,对于价格来说,“供”方与“需”方本来均是对撞式的对立关系。对于房价,本来均应是拉锯式地起对撞作用的。

当然,除以上因素外,当前的通货膨胀(或通货膨胀预期)也是以上海为首的新一轮房价反弹上涨和其他城市房价更加剧上涨的主要因素之一。通货膨胀(或通货膨胀预期),让民众对久不见效的宏观调控的信心受到打击,让开发商及投资、投机者风险预期降低。然而,在此背景下,一些投资、投机者,仍然保持高观望心态。这种现象,对于房价走势和房市风险分析来说,不能不引起重视。

因之,在目前的社会经济现状和房市实际背景下,我们更应该反思一些问题:舆论所强调的土地资源越来越稀缺、供应不足及需求远大于供给等问题。

谁也不能回避的是,地球只有一个,土地资源都是稀缺的,用于房地产开发的土地供应越来越紧张。这在全世界都一样,不只中是国面临而是全人类共同面临的问题。

尽管中国有人口多的因素,但印度等国人口总数照样非常庞大(或相对庞大)。包括印度及其他一些国家,人均拥有土地数,可以和中国一比,问题甚至也很严重。可在目前,这种相当怪异的房市现象为什么主要在中国大陆发生?普通住宅产品房价疯涨现象,为什么在中国大陆以外的其他国家或地区(除韩国曾经发生过外)没能发生(或没有这么严重)?

也许有观点会强调不能忽视中国的房价基础。但同样不能忽视的是,房地产市场是地域性很强的市场。在一个区域内,房价变化得经过一个时间段。

诚然,从无限时间约束的“未来”概念上来说,房价肯定是上涨的。但与之相关联的两个重要前提要素也不能忽视。一是指以目前现实社会经济环境和房市实际为背景的一定时期里的“未来”,这是讨论“目前”房价所应该遵循的前提。二是要承认,所有“正常”市场经济下遵循经济规律的价格变化,必然是波浪式前进,即有涨有跌。

我们再来讨论“需求”问题。可以说,只要住宅产品存在生命周期,新人口不断出生(使得社会人口的个体要素不断变化),新“需求”则永远存在,永远无法彻底“满足”。而且,我们所讨论的“需求”,应该是针对在“当前”基础上的未来一定时期内的“需求”,不能漫无边际地无“时期”约束。否则,就会陷入到永远无法求解、永远模糊的“无解”方程中去。

基于上述各相关前提和分析,或可得出结论:对于目前已处于非“正常”市场经济性态中的房市,不能简单地以供求来分析讨论,漫无边际地过于强调“需求”因素,过于强调供求关系,过于强调土地供应趋紧和土地资源稀缺(当然,这里并不是要否认供给的相对不足和土地资源越来越紧的必然性)。

最近,因二手房交易开征20%个税的信息传播及其市场对相关政策预期等因素作用,各地二手房大量井喷上市交易,正说明不少人手中有二套或以上房屋)……

开征二手房20%交易个税,虽“虚惊一场”,但说明其信号面作用大于实际征税作用。下一步宏观调控政策走向,或会受此启发,从逼二手房浮出水面和屯房、投资房出手方面入手出台政策,加大市场供应来冲击一手房市场。对一手房房价的影响,可能会超过直接针对一手房的政策的影响力。

另一方面,大量的需求(一般指自住型必要消费购买),同时正被提前放大。这主要是房价非正常上涨、宏观调控久不见效等原因加剧的恐慌所至。

再则,那些投资、投机型购买“需求”,严格地说,实际上只是处于从原产品“供应”到自住型消费终端需求之间的中间环节的产品,还不能计算入真正的终端“需求”。这些“需求”,终归要通过租赁和二手房交易才能转化为真正的终端需求,故应纳入整体“供应”中。

可被模糊了的总“需求”,被一些部门和一些开发商及投资(投机)者、一些学者加以利用,成为涨房价的理由,放大了甚至冠以“刚性”修饰的需求。

目前房市已经处于非“正常”市场经济性态中,不能简单地以供求来分析讨论,其中存在非经济规律在起作用的问题。同样,正因为包括价格“波浪式”变化等经济规律的客观存在,所以不能轻视市场潜伏的风险。这种风险,并可能危及整个社会经济体系。因此,有必要进一步强化宏观调控。

由于房地产市场具有明显的地域性因素等原因,中央政府的宏观调控政策,必要通过下级政府即地方政府的执行才能起作用。那么,当前的房市宏观调控,除了要对政策可能错位及相关表态措辞暧昧和政策强度可能不够等方面进行必要的检讨外,造成宏观调控久难见效的主要原因之一的一些地方政府的作为因素,则同样需要反思与检讨。

客观地说,在当前,除了一些投资、投资购房者之外,不少开发商也持观望态度。他们对房市走势,也是心中无底。一些开发商对另外一些不良开发商跟随的不当(乃至不良)房价行为,可能也只是基于企业追求最大赢利本性而顺势所为而已。营销,只是其顺势所为的实现手段而已。相对于此,地方政府科学作为,则显得相当重要。

目前,在一些地方政府作为的因素上,除有在房价管理等方面存在主观因素外,更存在体制性问题,更存在历史遗留的政府治理机构设置的问题。实际情况往往是,机构重叠、多头管理,使得作为集合概念的地方政府在作为上处于谁说话都难算数的尴尬境地:管房地产的,既有建设部门、房产部门,又有计划(发改)、规划、城建、国土等部门。对于房价管理,还有物价部门。机构重叠设置与职能多元分散的因素,导致各部门之间难以协调甚至互相拖扯等现象发生......这个问题,可从最近南京地方政府的房价管理作为中窥见一斑。

最近,南京地方政府的房价管理表现,虽然既可能让其他城市地方政府借鉴,同时也反映了这样的问题:地方政府相关职能部门存在着意见难统一、观点难一致、作为取向难相同。

虽然南京地价因某些原因又抬升了,但我们还是可以相信:南京地方政府房价管理的“新政”,虽然存在这样或那样的不足,或在执行上存在这样或那样的问题,但其尝试对全国各地地方政府之于房价管理作为来说具有积极意义。而且,加上众多的舆论的作用,“开出的弓没有回头的箭”,南京地方政府很难不往后继续作为……

这些,对全国其他各地地方政府之于房价管理作为,会起到什么作用?未来的影响将会是怎样?值得进一步思考……

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)
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