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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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商榷任志强先生:同意这样管理房价行为吗?  

2007-06-05 18:46:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商榷任志强先生:同意这样管理房价行为吗?

文:陈真诚

 

最近读到任志强先生的一篇就南京市地方政府“新政”发表自己观点的文章,网站上的标题是“扭曲的政策:任志强再轰南京“一房一价”。任先生在文章指出,“南京市出台了由物价部门行政性限制房价和限制房价增长幅度的价格管制办法来控制价格,而不是改变供求关系来调节价格” ……“开发商完全可以用高报房价打折销售的方式避免房价增幅的管制”。

从任先生的立论中,在强调以市场的方法管理房价,也发现了开发商避免房价增幅的管制”的方法是“可以用高报房价打折销售的方式”。虽然不知道任先生是有意回避了还是无意忽视了一个问题:有部分不良开发商有意不断人为做高房价,人为造成公众对“不知道房价到底会被人为推高到多高”的恐慌,从而加剧了“需求”的放大和提前释放。这应该不是健康的房地产市场经济的内容。我想任先生应该不会反对对这种“不良”行为进行管理的。

基于此,我们也许无需凡事用争论的方式来阐述不同的观点或主张,彼此平心静气地用商榷的办法,或许更好。因此,不免就任先生前述的立场观点,与任先生商榷一个即遵循“市场”规则又适合政府管理的房价管理方法,不知道任先生是否赞同。

诚然,在市场经济的今天,即便房地产市场是非完全市场体系,具体的房价定价,不可能由行政一手包办,也不能单纯地以行政方法来处理。但可以在政府的宏观政策下,在政府的制度约束与管理下,由市场来决定。并要防止操作起来的难度太大、可操作性不强等问题发生。

没有人能否认的是,房地产产业终究是市场经济的行业元素,必须要以市场方法为基本方法来处理它存在的问题,客观而公正地处理开发商和消费者二者的角色和关系,把二者放在同一天平上,享受同等“待遇”。

基于目前“有部分不良开发商有意不断人为做高房价”等房市实际情况,本人建议政府采用“限房价行为”思路和方法来管理房价。

“限房价行为”,其意大概是,由政府制定约束房价行为的政策和游戏规则,管理并督办开发商的房价行为。具体的房价结果,得在政府的政策游戏规则内交由市场来决定,交由市场来管。开发商对其不同时期开发的不同项目、不同产品,依据市场规律来决定房价。政府严厉督查开发商的房价行为。

具体地说来就是,政府出台硬性制度政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并给予严厉的惩罚,给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

这个办法不但具有现实的可操作性,便于政府管理,还有如下实际意义:

1、还原政府职能:研究制定政策和游戏规则,履行管理、监督和服务的职责。

2、具体房价由市场决定,由企业在政府的政策和游戏规则下进行经营决策,允许有适当的空间自由。

3、增强企业的优化决策意识和风险意识。定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。

4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目的某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白。不会被人暗地“做市”操纵,不会因担心不知道会在什么时候涨到什么价格而产生心里恐慌,盲目地追捧进入提前消费。可能买到比最高价低价的房屋,并享受如果房市下挫带来的更低价格。

5、开发商可根据具体产品及竞争、当前市场、供需及对未来一定时间的预测评估,决策采用是否高开最高价格,销售时是否下调实际销售价格。

6、可防止目前普遍存在的一些问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本不是起价那个价格,而是要高;开发商逐层加价或逐层改变价格;开发商故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;开发商故意囤房涨价;开发商以及销售人员(销售人员或销售代理公司故意以订金方式炒房,也是推高房价的一个重要原因。)本身参与或操作炒房等。

7、因最高价和实际销售价之间可能有空间,并有5年后的升值期待,仍然可能有投资升值的空间。但恶意炒房将在一定程度上被遏制。

8、可遏止有部分不良开发商有意不断人为做高房价的行为(因那既不是法律所允许或政策所鼓励的,也不是市场经济规律的本身内涵的东西),但开发商企业可以在最开始无限制地很高很高地高报房价,也“完全可以用高报房价打折销售的方式避免房价增幅的管制”,同样也能降低消费者对房价被人没规律地无底无边人为抬高的恐慌。

可以说,此方法与任先生在其文中的观点主张一致。请问任志强先生同意吗?

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)

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