注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈真诚

营销创造价值

 
 
 

日志

 
 
关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

网易考拉推荐

陈真诚:“汤臣一品”另类营销的十大原因  

2007-06-15 18:50:30|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈真诚:“汤臣一品”另类营销的十大原因

文:陈真诚

(本文系作者根据接受中央电视台“经济半小时”郎丽娜记者采访的回答展开而作)

 

出现这种“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”三家在售楼盘涉嫌“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为现象的原因是多方面的,如下则是主要原因:

首先是,房地产定价,实际上采用的几乎全部是市场定价而非成本定价。在“天价”豪宅面前,所谓的“地价决定论”、“供求决定论”等被一些学者奉为圣旨的经典理论,显得那么苍白,那么于事无用,没有意义。开发商定出的房价,往往是市场能够接受的最顶端的极限价位,并不能准确反应供求。

二是,因担心对社会经济造成冲击,调控态度暧昧,手段过软,政策催眠曲一样。“软着陆”,变成催涨房价的优质肥。这实际是政府在为房价继续上涨做担保,使得开发商对“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”等产生了很高的利益回报预期,而风险很低。

三是,市场畸形发展。非“正常”市场经济下,非“正常”市场因素影响供求关系,影响房价。

目前中国房产,存在两种不同房市表现。最近一段时间以来,与绝大多数人相关的中低档房即普通住宅产品,产品单体套数数量占绝大部分占比,其房价一直不断攀升,成交量也不断攀升。而与少数人相关的高档住宅产品,产品单体套数数量上占比不大,虽然房价也在不断攀升,一些城市的成交量却在不断下降。甚至不乏价格高开低走、实际成交价低于开盘价而价量齐跌的现象存在。在同一个房地产市场,自住消费购买为主的普通住宅产品,与投资性购买为主的高档住宅产品之间,存在相反的市场表现。因此,不能简单地用供求关系来分析。

四是,市场往往买涨不买跌。房价调控失败,货币政策对房市难见成效,房价逆政反涨,而且涨速太快,涨幅太大。公众的心理承受力,跟不上房价上涨的速度和幅度,不知道房价在什么时候会涨到什么程度,产生严重的心理恐慌。这种恐慌,加剧消费者的购买欲望,放大需求,又进一步助涨房价。这给予了“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”以机会和现实可操作空间。

五是,政府对宏观经济数据发布管理紊乱。就一些房市数据而言,政府不同部门公告的数据五花八门,让人摸不着头脑,难以置信。一方面,不同部门的数据经常打架,即便出自同一部门的数据也经常前后不一致。另一方面,一些政府部门的数据根本就不准确,与实际生活中的真实存在,往往相差十万八千里。

在实际中,人民经常因成倍乃至成几倍翻番上涨的房价涨幅傻了眼,而政府的数据却依然那么乐观。混乱的数据导致市场信息失真,大家都在估计,都在猜测。无论是消费者还是开发商,都无法作为依据来使用。这也增加开发商“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”的可操作性,增加了政府管理房价的难度。

六是,地方政府不作为或乱作为,是比开发商更重要的因素。

由于不当的业绩观和官吏升任机制以及相关利益关系的存在,一些地方政府,并没有真正认真贯彻中央的宏观调控精神、执行政策。有地方官员公开或非公开地找理由说,与其他城市比,本地的房价还有很大上涨空间,房地产前景向好。有地方政府,开会时说要执行中央的宏观调控政策,会后却是另外一套,甚至出面帮开发商搞促销。

所有的定价和虚拟交易、假按揭,是必要过地方政府这一关的。从一开始起,“汤臣一品”的“天价”预售方案,为什么能顺利通过主管部门的审批?在房地产市场上,哄抬价格、捂盘惜售、虚假交易、误导消费由来已久,一些地方政府却熟视无睹,增加了开发商的底气。

七是,体制性问题,机构设置问题。机构重叠设置,职能多元分散,每一家都可插一脚,但谁也难从头管到尾。作为集合概念的地方政府,在作为上处于谁说话都难算数的尴尬境地。各部门之间难以协调,甚至互相拖扯,意见难统一,观点难一致,作为取向难相同,谁都怕麻烦......

八是,完善立法的问题。针对房地产市场现实存在的问题,相关法律建设工作滞后,立法不完善,法制不健全。政策与法律之间有缝隙。开发商可以从这灰色地带找到“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”的理由,找到机会,找到行为动力,找到护身符。完善立法成为了当务之急:清理现有的法律法规,该完善的要完善,该补充的要补充,没有的,要新立法。

九是,高房价代表着高品质高档次。开发商之间,往往利用高定价来标榜企业和楼盘形象。彼此之间的攀比心理,和榜样跟随作用,使之不断攀升定价。往往是,一个高价楼盘出现,就会带动周边楼盘房价的群体上涨。

十是,高定价,往往也是开发商或其营销策划机构的营销炒作所至。“汤臣一品”的“天价”,是个典型。一些开发商也认为,应从“汤臣一品”等吸取教训:在制订房价和营销上,太随意了。

  (本文已被广州《今日地产》杂志要约,即将刊发。作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034,0731-4478178;QQ:70479688)
  评论这张
 
阅读(221)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017