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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房贷新政不影响房价走势吗  

2007-09-30 16:30:28|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房贷新政不影响房价走势吗

文:陈真诚

 

9月27日晚,中国人民银行、中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对房地产信贷政策重新做了调整。“通知”指出,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不得低于40%,同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%,且商业用房贷款期限不能超过10年。通知明确,贷款利率至少提高一成,不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

紧接着的9月29日,国家发改委接着做出了不能不说是在与房贷新政互动的“表态”。“表态”称,今后一个时期是房地产市场调控的关键期,要进一步加大供需双向调控力度。国家发改委网站公布的市场分析结果显示,房价涨幅逐月加快:根据国家统计局今年1月—8月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析可知,今年4月、5月、6月、7月和8月,房价涨幅呈逐月加快之势。70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1% 、7.5%和8.2%,其中,新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看,深圳、北京等城市房价高位上涨,近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上,其中,8月份同比分别上涨17.6%和13.5%,销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快,8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上,其中,北海近5个月涨幅均在13%以上,8月份达到18.2%。与此同时,长三角地区部分城市房价出现回升势头,其中,杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。

该市场分析认为,从目前房地产市场运行情况看,一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性,信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出,一些房地产开发企业为获取超额利润,囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头,加剧了住房供求矛盾,给稳定房价带来了较大压力。

该市场分析指出,今后一个时期是房地产市场调控的关键期,政府要进一步加大供需双向调控力度,继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作,同时调整完善有区别的信贷、税收政策,形成合力,稳定房价。

在最近频繁加息等直接紧缩银根的货币政策后,中国人民银行、中国银监会联合发布“通知”这一具体的房贷新政,国家发改委接着互动房贷“新政”做出“表态”。这些,充分显示了中央政府对房市持续逆宏观调控大幅快速上涨、房价高位运行及其引发的连续高CPI等经济问题及其潜在的社会问题的高度担忧,折射了中央政府对治理高房价的趋强态度和其更相对明确的宏观调控思路。

房贷新政辅一出台,立即在业内、房地产舆论和消费者间产生了强烈反响。事实上,房贷新政出台后,那些已购房的投资(投机)购房者(尤其炒家)必将面临近期内集中抛售、无人接盘的现象,未购房或准备购房的投资(投机)购房者(炒家)也将可能做出短期内观望乃至暂时放弃购房或推迟购房决定。由于目前的房价已经过高,而且连续加息本已加大了在近期内跟进买房养房的成本,一般性自住型购房者,面对房贷新政,不仅将让其首付款多付出几万甚至十几万元,而且要承担今后每月比从前多了15%以上的还款额压力。因此,新政必然会导致一些原本的未来购房计划会被暂时性地取消或推迟。房市总需求,被新政阶段性地抑制。

更为重要的是,《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之一房贷新政,被舆论普遍认为是新一轮宏观调控以来最有效的手段,将对房地产市场各方在心理上产生重大影响,将深度影响并改变银行、地方政府、媒体、消费者乃至开发商对未来房市阶段性走势尤其房价走向判断的预期,和应对态度,及其相应行为作为。

无疑,《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》这一房贷新政,尤其将改变公众对政府未来政策走势的预期,进而改变着对房市未来走势尤其房价未来走向的预期,影响着计划购房者的购买决策、购买成本意愿的决策,影响着其购买行为的实现。公众改变预期,又将进而影响、改变房市投资者(包括购房投资者和开发投资者)对房市投资回报的预期,从而使得相当一部分投资性(尤其纯投机性)购房者的购房需求进一步下降。

另一方面,在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》这一房贷新政作用下,将改变关于未来房价走向的市场预期,从而改变阶段性房市走势的预期,必将使得一些房地产开发商陡然剧增风险,以企业行为推进改变未来房市走势。

要知道,在现实经济生活中,在目前的房市实际中,公众改变对房市未来走势尤其房价未来走向的预期,必将具体性改变消费者在目前高房价背景下所愿承担房价的期望和支付意愿,进而改变其购房计划、购买决策、购买行为。同样,在公众改变房市预期的同时,房地产开发商群体改变对未来房市阶段性走势的预期,必将使得一些房地产开发商在房市可能异变的背景下改变价格策略,以应对营销竞争。

特别地,在市场经济中,提高房贷首付,不能轻视上述各变化因素交叉作用对整个房市尤其房价变化产生多米诺骨牌效应的影响力。

这样,综合来说,房贷新政,必将抑制房价上涨过快,必会影响未来房价的阶段性走势。

然而,就在如此情况下,仍有一些人,还在说房贷新政不会影响房价走势。

可以说,发布如此舆论者,存在为了某种利益或动机而忽悠公众的嫌疑,存在漠视市场经济规律及其市场元素变化所对市场会产生影响力的嫌疑,存在以舆论有意引导公众去忽视提高房贷首付的同时还有同步提高10%以上利率这一要素的嫌疑,存在误导房市的嫌疑。

事实上,诚然,房价变化的根本是供求关系,但在目前中国房市不能真正反映供求的现实情况下,忽视未来房市阶段性走势的预期变化等对房地产产品价格策略的影响,是在自欺欺人。更何况,房贷新政一出台,就立即影响到了需求,已经影响消费者的购房行为了。

在房贷新政出台后,房市的实际反应及变化情况又是怎样呢?

在全国不少城市,就在房贷新政出台的第二天,不少房地产开发商召开了或即将召开商讨应对第二套房提高首付和利率的对策会议。其直接原因,除了房贷新政本身外,许多楼盘的销售就已经出现了新情况。在房贷新政出台后的仅第二天,就有不少在售楼盘的签约情况立即发生了变化,一些购房人已经开始三三两两地在退房。

那些退房者的退房理由,几乎都与房贷新政有关:房贷政策变化,带给购买第二套房的资金压力加大。因为,事实上,对于贷款购第二套或以上房的客户而言,新政一旦执行,不仅将让其首付款多了几万甚至十几万元,而且,今后每月要比从前多支付15%以上的还款额。

那些原本已经与开发商签订了合同、约定三成按揭和原利率(按照此前市场通常的住房贷款利率)的购房者,在遭遇房贷新政后,不仅首付将达到四成,而且利率也得提高,进而将增加购房成本和养房成本。于是,不少人正在考虑将放弃购房或是将之转手卖出。

对那些资金实力不是很强的投资者来说,房贷新政的影响将非常明显,更可能让他们暂时放弃或延迟投资购房计划。

在当前的楼市中,这些情况,具有普遍性。而且,要知道,这还只是在房贷新政出台的第二天,就出现了如此变化。一旦房贷新政开始执行,假以日,房市的变化可能更大。

另一方面,尽管有一些开发商放言不会改变价格策略(其意无非想说房价不会下跌),然而,众所周知的是,一旦房市走势发生逆转变化,则不是某一家企业或少数企业能抗拒得了的。

事实上,受逐利欲望、动机的驱使,商人总希望甚至采取具体的行动以尽快尽最大程度地减少现实或预期损失,降低风险。因此,房贷新政,将迫使一些原本捂盘惜售、囤房囤地、计划延迟销售的房地产开发商改变主意,在短期内加速释放大量房源上市销售。

加上那些已经买了房的投资(投机)性购房者,因惧怕未来房价下跌造成损失,也会快速改变主意,加速将手中的房屋销售脱手。

这两种情况,都将突然大量增加市场上的房屋供应。在需求被抑制的基础上,增加供应,将对房价变化产生重要影响力。

诚然,价格策略的根本是供求关系。但在目前中国房市严重不能真实反映真实供求关系的现实情况下,那些忽视未来房市阶段性走势预期变化以及需求被抑制、供应增加等将影响房地产开发商的价格策略的舆论,实是在自欺欺人。

为什么一些人敢于公开说房贷新政不会影响房价走势?为什么敢忽悠市场、忽悠公众?其原因,当然是多方面的。不过,相关政策制订者,一再以所制订的政策来伤害政府公共政策决策的权威性及其公众影响力,是重要原因之一。房贷新政,其本身的漏洞,可能被人抓住并加以利用,正给予那些人以重要理由和分析依据。

谁也难以想明白的是,对于如此重要的房贷新政,竟然没有何时开始实施的时间规定。这是对政府公共政策的漠大伤害,真让人哭笑不得!

在目前房市信息本来紊乱的今天,没有实施时间,让市场对房贷新政产生了众多不同的猜想。人们对没有实施时间的房贷新政,既可模糊地解读为可能立即执行,也可模糊地解读为可能要过段时间才执行,甚至还可模糊地解读为永远不会执行……

因为,严格意义上说来,没有实施时间的政策,甚至可以理解为无效的政策。

这种在政策中没有实施时间规定的做法,不仅会伤害政府公共政策决策的权威性及其公众影响力,还可能将造成房市舆论的进一步紊乱,造成包括开发商和消费者等在内的各界对未来房市政策和未来房市走势判断的乱猜测。这些猜想与紊乱,对促进房地产市场健康发展是很不利的。

其实,类似这种政策没有实施时间规定的不智做法,所可能造成的不利后果,其实早已有前车之鉴了。

尽人皆知的是,房贷新政出台之前,关于房地产宏观调控的目的,由于政府一直采用的是“稳定房价”这一可做多种解读的模糊措辞,也一直让人做出了各种莫衷一是的猜测。结果,迄今为止,在不准确定义的“稳定房价”这一如此伤害政府公共政策决策的权威性及其公众影响力的模糊措辞的作用下,根本就没能“稳定房价”!

或许,正因为有诸如此类的一些政策上的漏洞、缺陷等,才让一些人敢于忽悠市场、忽悠公众!这不但你利于消费者做出消费决策,也不利于房地产开发商、投资商做出能尽可能规避或降低风险的经营决策、投资决策!

不过,我们应该相信,在目前房市实际情势下,在即将要召开十七大的今天,秉着对社会负责、对中国经济发展乃至世界经济发展负责的原则,政府制订、出台的房贷新政的本意,应该不是“永远不会执行”的政策……

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688)

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