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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房贷新政体现对社会问题的担心  

2007-10-22 04:42:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政体现对社会问题的担心

 

 (前言——因作者的观点为文章内容之组成部分,经《地产三剑客》许可在此摘发。由于原文是《地产三剑客》根据10月13日现场直播录音进行初步整理而成的,难免会存在一些内容衔接、观点逻辑以及语法等方面的问题。基于尊重其他专家发言观点、尊重读者的原则,本文在忠于原直播内容的基础上,在《地产三剑客》根据现场直播录音整理的文字基础上,对作者本人的部分内容做了适当修改,而对其他专家发言的文字不做修改,直接摘用原文。

 

主持人:欢迎大家收看这一期的《地产三剑客》节目,我是主持人依依,本期我们讨论的话题是银行提高首付是抑制楼市投机的一剂猛药吗?深圳十一黄金周新房成交仅82套,重庆黄金周头两天新盘仅卖了109套,不及平时的十分之一,北京出现售楼处退房情况,杭州、上海等地房地产市场也成交惨淡。这些都是因为在十一黄金前周银行房贷新规(第二套房贷款首付提高到四成、利率不低于市场利率的1.1倍)出台后,房地产市场的直接表现。消息报道新政出台,深圳已经有众多炒家被套或离场,但是仍然有许多的人认为新政不足以给炒房团或者楼市投机者重创。他们仍然会在楼市呼风唤雨,只是短期规模会相应减少而已,但是长期来看,新政的漏洞仍然会被投机者所利用,最终银行新政只是形同虚设,新政是否能真正打击炒房团,银行提高首付是抑制楼市投机的一剂猛药吗?今天我们很荣幸的请到三位专家来到节目为我们解读新政对楼市投机的影响,首先让我们一起来认识一下他们,坐我身旁的是中国知名房地产营销和策划专家、著名媒体专栏作家陈真诚老师,第二位是建筑学博士、国内著名的房地产评论家贺承军老师,第三位是著名地产金融专家、上海电视台特约评论员顾学林老师。非常高兴三位专家能够来到我们今天《地产三剑客》的节目中,我们先来回顾一下整个十一黄金周房地产市场的销售状况,这种状况是否和前期的银行新政有关呢?

 

贺承军:银行的新政直接反应在十一黄金周和往年不一样的情况,可以归结为新政一部分的作用,新政是强烈鼓励持币观望,是不是能够抑制炒房的泡沫还有待观察。

 

顾学林:我认为三个方面比较主要的,第一个方面就是对第二套房贷出了这样的政策主要是确立了住为中心,因为一套是住,两套是投资、投机,确立以住为新。第二个就是抑制了对第二套以后要去投机的人的机会。第三个也是保护了购买第二套以上的人,主要是对房产市场的风险系数用政策来进行保护,它是一种暗示。第四个也是保护银行系统的风险系数,让它降低一点风险。

 

主持人:银行房贷的新规将会对我们房地产市场产生什么样的影响?

 

陈真诚:这个影响归纳为两点,第一点是,这个新政的影响不仅仅影响了黄金周,实际上已经影响了整个房市。最新的消息是,在西安、上海、广州、北京、北海、长沙等一些城市,长假之后的交易量、市场人气比长假期间更差。第二点是,房贷新政影响力不仅仅在于对房地产市场需求的直接抑制,而是影响了整个房地产市场的预期。

房贷新政最大的影响是作为一个信号,这个信号反映政府对房价这个问题关注、认识到了什么程度,表明房地产市场到了一定程度后将进行一些回调。

对于房贷新政,第二套房贷首付提高到了40%对市场的影响力不是最大的,其最大的杀伤力在于利率的提高。第二套房贷利率达到了8.61,和原来市场利率八五折比差了30%。这意味着政府采用了突然大幅度加息的严厉一货币政策调控手段。

房贷新政对市场的影响,正在呈现不断放大的趋势。

 

贺承军:这是很强烈的信号,这个信号产生了积极的效果,从长期来看要做到让房价进入一个理性的轨道,仅仅看房贷新政是不够的,怎么界定第二套首付,是以家庭为单位,还是以个人为单位,这些都没有界定,这些综合的政策落到实处依然有一些解释的歧异性,作为信号是足够了,但是作为政策还远远不够,作为金融系统新的贷款额度下来房地产市场会有什么样的走向还是非常值得关注的。

 

顾学林:任何政策的出来取得了两重作用,比如美国股市跌的话可以解释为跌,也可以解释为涨,这个在以往我们碰到的政策系统当中会感觉到政策出的是很好的,但是跟政策的效果是往往背道而驰的,还有银行系统对政策的理解也是两重性的,银行提高第二套房贷的问题是作为抗风险来解决的,那么会对第二套房的贷款上面会收紧,如果银行认为出了这样的政策怎么样再贷款,那就会想很多的办法来对抗政策,所以会有两种出发点来考虑这个政策,我们每个居民也是这样的,看到这个政策出来之后表现为两种准备,万一这个压制不住我要买房马上就去抢或者是暂时先看看,我们这个市场也是两手准备,现在只不过是冷清的场面,没有暴跌,1929年美国黑色星期五的股市大洪灾,第二套房贷政策出来之前或者一个礼拜之前房子暴跌了20%这个就告诉你,再出第二套房贷政策杀伤力就厉害了,现在政策出来告诉你们怎么准备自己考虑,事实上我们的银行还在打自己的算盘怎么对付这个政策,这个制定对策本身分了两个层面,一个层面就是怎么来对付抗风险,第二怎么扩大业务,银行怎么做的话就取决于对政策的落实和理解了,现在市场的冷清我认为是山雨欲来风满楼。

 

主持人:最近两年政府关于房地产市场的重大政策出台,为什么政府出台的政策越多,矛盾和问题却越多,包括民众对于房地产市场意见很大,这次的新政能否真正打击炒房团?

 

顾学林:我们也可以理解为下面地方政府对中央政府政策的理解,也可以认为中央政府出的政策本身是让自己去发挥。我们现在搞了一个国投公司,有两万亿的资金,这个资金哪来的?资金就是从房地产拍卖以后得到的收益,从股市里面得到的收益,这个就变相搞了一个国投公司,现在政府需要一种利益就像一个家庭一样的,父母从小孩那里收点钱,还有一种是我收上来我来支配给你用,第三种是不收你了自己去发挥,要把钱收上去搞什么项目他来作主,那么就在地皮说话收钱,政策一定要符合收钱的政策,他们这个政策看上去是对大家有利的,我发现有很多的政策我们没执行有已经出问题了,有些政策拼命执行都解决不了问题,2000年之前上海房地产市场不需要什么政策就是不起来,就是暴跌,但是现在不用政策就往上涨,我们制定政策的人和理解政策的人都有两种对付思路,这个最受害的是老百姓,我们千万要理解政策背后的东西而不是政策面上的东西。

 

贺承军:新政是不是一个猛药我觉得不是一个猛药,是一个信号,这个信号能不能达到效果可能是可疑的。

 

陈真诚:我觉得房贷新政本身是一剂猛药,是可以期待的,但还是存有巨大疑点的。

首先,这次,政策出台是突然的,跟2003年以来很多政策出台不一样。这个政策出来之后,简单的看是一个房贷政策,实际上它还不止是房贷政策,深层次地来看,实际上是一个致力与解决社会问题的政策。房地产问题,向下推就是经济问题,再往下推就已是社会问题。房价问题表面上看是经济问题,而经济问题归根结底是关于人的问题,是关于社会的问题。经济是关于人的经济,是社会经济。因此,可以说房贷新政,实际上体现了决策者对一些社会问题的担心。

第二,房贷新政的着力点和以前不一样。以前的政策着力点,是供给或者需求的问题,而房贷新政不仅仅着力于需求,更着力于预期。27日晚出台这个政策,两天之内,北京等地就已经有退房了。如果要说是着力于需求的话,那么,可以说,到现在为止,这个政策还没有完全执行,现在买房还不是执行新政策,还是执行原来的政策,在这段时间里又怎能说是因为只是抑制了需求而起的变化呢?透过表象来看背后的本质,房贷新政的意义应该不仅仅是抑制需求,而是更深层次的抑制预期。

房贷新政抑制了预期!这个工具是很厉害的!上世纪30年代凯恩肆提出了预期理论。后来,以莫斯为代表的经济学家发展了预期理论,发展了以理性预期理论等为代表的现代预期理论。

理性预期理论帮助美国解决了上世纪70年代的通货膨胀问题。当时,美国的问题跟现在我们的问题几乎是一模一样。贫富差距拉达,民众的抱怨很多,经济的实际增长已经停滞了,而通货膨胀却很高。

现在,通货膨胀危机已经很严重了,甚至严重超过1988年那个抢购时期的严重程度。今天,尤其更为重要的是,我们要清楚地看到,现在,财富的累积主要是依靠资产计价方式的改变,依靠资产估值而提高。在美国,当时叫滞胀。在美国,当时的经济发展速度实际是停滞了,但通货膨胀率在不断攀高。最后,是莫斯的理性预期理论帮美国度过了那个难关。

另外,我们要认识到的是,宏观政策中,一直存在有一个误区。那就是,商业银行应是调控的对象而不是调控的工具,只有央行是调控的工具。

再回过头来看房贷新政。这个政策出来之后,实际上已经严重打击了房市尤其房价预期。这个政策,选在一个很特殊的时间也就是十一黄金周前出台,是很有用心的。在这个期间,一方面是“金九银十”的房市良期。二是马上接着的是长假期。许多开发商原本在黄金周期间就房地产销售大做文章的,原本大干一场的。说不定又会把房价拉高许多。而政策选在紧贴长假之前出台,政府有意识打压黄金周长假期间房市可能的变化、打压开发商在黄金周准备在长假期间做市场的意图很明显。所以,它对房市的影响是值得认真关注的。

进一步地,最近又有消息说,已经有关于第三套房的更严厉政策信息出来。消息说,第三套房的首付比例以及利率将更进一步提高,甚至还有可能被完全禁止。

另外一个是土地新政。关于土地的这新政策规定,单个项目三年之内必须开发完毕。

只是,有些问题,一直不知道决策者到底是持有什么样的想法?每每重要的政策决策,往往在最重要的地方总是留有漏洞。房贷新政,包括关于宏观调控目的的措辞含糊,以及土地新政中出现了一个“原则上”措辞,都有很大的漏洞。在中国,有“原则上”措辞的政策在执行中往往变成了没有原则。对于房贷新政,关于大家都在质疑的关于第二套房的认定问题成为了一个很大漏洞。而其实,相比较而言,第二套房的认定还是一个专业问题,房贷新政中的漏洞原则问题,一是政策没有执行时间,二是没有执行标准。没有时间可以理解为永远不执行,没有执行标准是难以执行甚至是无法执行。这些是房贷新政的原则性的漏洞。

个人观点,仅供参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688)

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