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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房贷新政后大幅加息会如期而至吗  

2007-10-25 01:31:26|  分类: 高尔夫与运动旅游 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政后大幅加息会如期而至吗

 

 (前言——因作者的观点为文章内容之组成部分,经《地产三剑客》许可在此摘发。由于原文是《地产三剑客》根据10月13日现场直播录音进行初步整理而成的,难免会存在一些内容衔接、观点逻辑以及语法等方面的问题。基于尊重其他专家发言观点、尊重读者的原则,本文在忠于原直播内容的基础上,在《地产三剑客》根据现场直播录音整理的文字基础上,对作者本人的部分内容做了适当修改,而对其他专家发言的文字不做修改,直接摘用原文。

 

主持人:十●七●大过两天就要召开了,在这里请各位专家预测一下十●七●大期间,政府将怎样来评价国家对房地产市场的调控,包括我们今后房地产市场的走势。

 

陈真诚:经济学里面有两个现象,一个是多米诺骨牌效应,第二个是蝴蝶效应,就算虽然是非完整的市场经济,但中国房地产终究也是按照市场经济的机制在运作。

 

顾学林:我们是不是可以在房子不跌的情况之下把这个市场再营造出来,现在我们有一个猪肉的涨价和房子涨价类型是差不多的,涨到20块一斤了,老百姓说我吃不起了,现在不可能猪肉不准吃第二块,现在变成了一个什么概念,就是很多的退休工人拿到了猪肉补贴款,你退休工人要吃猪肉没办法吃了,我们政府拿一部分钱来补贴你,他也买得起猪肉了,猪肉维持在高价也吃得起,同时也要考虑这个猪肉价回调一点,补贴价也给他了,也吃得起,往当中靠事情就好解决了,我们现在房子上去,我们最底层的老百姓没有猪肉补贴价,因为每个人有住房的权利,我们改革开放到现在就两个方面把改革开放搞成现在这样的辉煌,一个就是股市,一个就是房产,我们上海纺织厂所有的机器只值一千万,这些机器的钱怎么可以养活我们所有的工人,而这个地值几亿,这个矛盾现在深化了怎么让最底层的人也住得起房子,这个也是可以采用猪肉的方式,可以维持相对高一点的房价,这个相对是两面能够接受的相对,这是一个比较合理的概念。

 

陈真诚:但是这里有一个问题,猪肉和房子不是一回事。中国不可能实现给基层老百姓逐个发补贴。而且,房子的背后和猪肉不一样,猪肉是有一个直接的“农”字在背后,而房子后面几乎可以说没有直接的“农”字。

 

顾学林:地产被国家买走以后实际上就是有老百姓的基础利益被买走了。

 

陈真诚:最贫穷的老百姓,往往不是地被人家买走了的人,相反而是那些地没有被买走的人。

 

顾学林:关于这个问题我们先从前面来看一下实际上有一个内涵在里面,我们所有的银行原来都是国家的银行,是计划经济银行包括工行、建行等等,这就是计划经济的产物,现在经过改革开放要把银行类放到市场上去,现在都是上市公司了,建行是四大银行最后一个上市的,9月25日一上市以后这个政策就出来了,从我个人观点看银行实际上是一个计划经济的产物,也是市场经济的产物,现在银行的大事情基本解决了,我们又向市场经济进了一步,所以我认为在9月27日出这个政策实际上是为了保护银行的风险系数,所以,十●七●大召开后的政策,会是加大市场经济的政策。

 

 贺承军:十●七●大也是房地产界一直议论纷纷的话题,包括投资炒房的人也把十●七●大和奥运会当做一个转折来看,房贷新政信号干预比较强也是为十●七●大得民心环境做一个铺垫,房地产发展到今天有理性的人都看到已经到了一个相当疯狂的地步了,房地产也许会上升到政治层面来引起重视,但是它需要非政治化的手段来解决,我们需要用政治高度来关注民生问题,中央政府应该有力度也有能力来平衡这种情况的办法,房贷新政以及土地新政都是往这个方向努力,以小地块发展的模式应该是中央政府要采取的模式,原来的土地政策当然有招拍挂的方式,从政府本身的资源来说尽可能少的地块,尽可能少的劳动,尽可能少的操作能够获得土地的利益,同时满足土地的指标,指标完成之后往往可能三五个地产商把土地囤积,就鼓励了他们投资,小地块发展模式有利于寡头化的形成,大地块无论设计多么漂亮毕竟会有同质化的可能,这个会影响到市政设施,道路这个对城市的建设是有害的,另外就是对于开发商和中介来说也是欢迎这种模式的,我并不指责中介机构,中介机构的危害是有限的,但是它确实是对炒作起了一定的作用,中介并不是没生意做,只不过变得没有那么暴利,媒体原来是做房地产广告一大地块就是几版广告做出来,小地块不需要那么奢华的宣传模式,可能相对来说小地块有助于提高城市空间,城市开发,这20年来计划经济时代没什么发展,突然一下爆发有很多的新城出现,现在发展了20年大城市已经形成了,但是需要小的修补,需要精细化管理,而且这个解决了腐败问题,中央政府应该以小地块的模式来推行城市管理方面的政策,这个对中国城市化健康发展有一个好的作用。

 

陈真诚:我始终相信政府是英明的,相信政府最高决策层是英明的。

关于十●七●大的召开,有几点是我们需要关注的。

第一是,房价稳定反映的是社会的稳定,房价稳定是社会的和谐得到保障的一个象征。在目前,如果解决了房价问题,实际上就是解决了一个潜伏的重要社会问题。

第二是,金融工具被强化使用。此前,央行负责人说过一句话:央行在继续关注着实际利率为负的问题,央行一定要让实际利率转正!对于实际利率转正,是要老百姓切身感受到转正才是转正,要超过实际的通膨率。货币政策是现代西方经济学里面研究和解决通货膨胀问题的最重要的工具之一。所以,十●七●大后,很可能会大幅度的加息,甚至还会利用其他货币政策、其他金融手段。如果这次第二套房提高房贷首付和利率的政策不能起到预期的效果,就可能会把所有的房子提高房贷首付和利率,甚至也还有可能会取消期房预售。至少,54个基点的大幅度加息会如期而来。

第三是,可能进一步与金融工具配套使用财政工具。

第四是,关于目前政府的责任义务问题。具体来说是主要是为中国经济负责,与1997年的情况已经不同。1997年亚洲金融风暴期间,那个时候,香港刚刚回归,中央政府是有义务、有责任去帮助香港,实现全面的平稳过渡。而现在,政府的责任义务是以保证社会稳定和经济健康发展为主,以社会的最大综合生产力发挥和最优化的经济效益实现为主。

第五是,1994年开始的土地政策不断被严格化,被强势执行。1994年出台了土地政策规定,购买土地之后两年之内不开发要无偿收回,只是执行得不严格。而最近新的土地政策,更进一步明确规定了,单个项目三年之内必须要完工。如果这个政策能够彻底执行的话,会解决很多的问题,包括供应的问题,炒地的问题等。为什么这个政策一直没有执行或执行得不严格?其深层次的原因也是值得大家思考的。

最后,至于这一次在房贷新政作用下,十●七●大后的房市会是什么样的走势?大家可以比较理性地去分析、研究。只是,有一点,大家要引起重视。如果这一次能够抑制了房价,房价就会走入一个回调期。这一轮的回调周期会比较长,参考上一轮房价周期和1997年后香港房价回调周期来看,并结合明年可能正式实转开征物业税等后续将继续出台的调控政策来分析,这一轮的回调周期可能会在十年左右。

市场经济运行是有周期的。房价在这么短的时间之内涨得这么高,而房价在一定周期内的变化实际上总是有一个中心在里面。不论现在的房价已经非正常地涨成了多高,它总是要回调的。香港从1997年到2003年期间,房价的回调幅度是三分之二。

 

主持人:最后我们请几位专家就我们今天本期的话题简明扼要的阐述一下自己的观点。

 

顾学林:我们现在经济领域里面加息已经是不可避免了,而且央行上一次表态可能这一次加息是双倍的,那么这个问题就是像一般人来说加上去也好,不加也好也不会当回事,但是这个加上去对于一些房奴来说就比较厉害了,加了之后可能还要加,加到后来就是你在早期买了这个房子需要付70%,想不到付了几年之后还是付70%,那就是在高负担上再负担可能会崩溃,现在有很多房产的例子就是因为高负担以后崩盘,然后就抛售,将来银行还是继续加息的话我觉得这个问题比较严重。第二个是我们现在有很多人在过去贷款的时候打出来的证明是假的,这有点类似于美国次级债的问题,就是因为里面的风险系数是很大的,房价上去之后把这些问题都掩盖了,一旦风吹草动之后本身自身的承受能力比较差,不能承担的危险性就比较大,就会造成一种市场心理负担加重,也会引起市场的恐慌,因为我们市场里面的买房人抵抗素质还是比较弱的,一旦有风吹草动我认为这种动荡就会比较厉害,这一次9月27日出的政策可以说从某种意义上来说是在风险系数上加了一个砝码,这个砝码加多少次,二手房怎么加,第三套房怎么弄,腐败问题怎么打等等,整个房产市场今后出现不确定因素那么原来比较弱的素质就会暴露起来,希望每个人大家体会一下将来加息以后会造成什么样的后果,每个人都思考一下这个问题。

 

贺承军:现在房贷新政是与利益机关的博弈之中,前途充满了不确定性,十●七●大应该会有更明确有效的方法出一些措施来改变目前的现状,这是我们可以期待的。

 

陈真诚:无论是投机过度还是投资过热,甚至自住购房追涨,包括房地产投资过热,包括银行的信贷追逐房地产过热而膨胀,包括地方政府过于热衷于通过房价趋涨来追逐收入的提高,等等一切,都是在基于对房市未来预期,包括房地产的未来走势预期,房价预期,投资回报预期等。

总的来说,这一次的房贷新政之所以有这么大的效应,其原因不只是简单的因为提高了多少首付,也不只是加了多少息,关键原因是它严重打击了预期。

我相信,如果这次房贷新政效果还不是很明显的话,政府会通过货币政策、财政政策、行政手段乃至采取行动尽可能地解决一些如体制性问题的问题等进一步地打击预期。

只要整个房市预期被足够打击,房地产市场的走势就会变。市场一变,就使得房地产这个系统重新调整,逐步走向健康发展!

当然,问题也还不能完全肯定!因为影响未来房市走势的因素中,还可能有很多变数。不过,现在终究是在对未来房市做预测。基于刚出台的房贷新政,基于十●七●大的即将召开,基于民生主题将被进一步确立,基于对中央政府宏观调控的信赖,预测向好的,也应该是向好!尽管大家还有这样或那样的担忧,但大家要有这个信心!

 

主持人:谢谢陈老师,由于体制和房产财政的原因,由于银行本位主义的原因,对房地产调控的前景还是感觉到有一点担忧,在此我们也要呼吁宏观调控不能患得患失一定要痛下决心,要精确指导从多方面进行长期、系统的调控,才能真正收到实效,这也是我国地少人多的国情决定的,也是民心所向。

由于时间的关系我们这一期的《地产三剑客》又要告一段落了,欢迎各位网友和我们的节目进行在线探讨,同时也非常高兴三位专家来到我们的节目中,感谢你们的发言,朋友们,让我们相约下一期再见。

个人观点,仅供参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688)

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