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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:“房交会”真相到底是什么  

2007-11-05 12:46:26|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:“房交会”真相到底是什么

文:陈真诚

 

长沙2007年秋季“房交会”刚刚人去声寂,各种关于长沙“房交会”的各种舆论便不胫而走。只是,长沙当地的媒介报道中关于“人气之旺”、意向成交之高的声音几乎如出一辙,尽管自十一黄金周以来,全国各地,不管是否举办“房交会”,几乎一口同声地喊冷,包括上海、杭州、西安、成都、深圳、广州、东莞、武汉、石家庄、天津、北京等。

对于长沙2007年秋季“房交会”,长沙房地产信息网及相关媒体的报道是“秋季房交会圆满落幕总成交金额高达16.98亿元”等一片红火:“历时4天的中国长沙第24届房地产交易展示会于昨天下午落下帷幕,地产商、家装企业等参展商和看房、买房的市民都各得其所,皆大欢喜。”……“来自长沙市房产信息中心的统计数据显示,本届房交会四天时间,共有38万人次现场观展,比去年秋季房交会同比增长了24%,人气之旺,可见一斑。昨天下午撤展时,仍有不少参展企业迟迟不愿撤离,‘今年的形势不错,多待一会儿,说不定就又能成交一个意向单’。”……“房交会四天时间各类房屋实际成交295套,面积5.6万平方米,总成交金额2.6亿元,与去年同期秋季房交会相比略有减少;而意向成交2721套,面积32.4万平方米,总成交金额14.38亿元;各类房屋总成交3016套,面积38万平方米,总成交金额高达16.98亿元……本届房交会上意向成交大量增加,不难看出,我市市场需求依然十分旺盛”(来源:http://news.0731fdc.com/fc/200710/30/10_3212_52.html )。

难道长沙的“房交会”真能“万花凋零我独秀”?业内人士无不想探个究竟、了解真相。

“关于信息中心的数据统计,其中实际成交295套的数据应该还是接近实际数据的,但把意向成交算入总成交之内,则是夸大其词了。其中38万人参展的数据,则不得而知了”。一位一直在现场的长沙房地产业协会工作人员这样说,这次“房交会”第一天的人倒确实比较多,第二天明显少了很多。不过,即使第一天那些人里面,其中有不少是各类广告、销售、设计、物业等公司,和律师事务所、房地产网站人员,以及参展开发商、装饰公司、建材公司、没参展的房地产企业等企业在收集资料、撞业务、察看市场、了解对手情报的人员,还有不少是在找工作的人,也有不少是记者,等等。该工作人员说:“尤其是,其中不乏许多发传单的,有许多是纯粹来看热闹的,比如收废纸的啊,部分想占小便宜领取商家发放的礼品的人啊。只要是发放礼品的参展商展位前,都是排着好长好长的队。为了领一份礼品,有的人不惜花个把小时排队等候。看上去是蛮热闹”。

与此观点不同的是,前述记者的文章写是市场红火、一片辉煌。该文还引用了某集团副总裁的话来表示,“本届房交会人气旺……商品房整体价格与去年相比有较大增长,而且本届房交会上意向成交大量增加,不难看出,我市市场需求依然十分旺盛”。

人气到底是否火旺?当然是大家感兴趣的。不过,相比而言,在当前房市普遍提前进入寒冬的大背景下,房价走势恐怕是大家最关心、最敏感的话题了。

对于长沙房地产信息网发表的记者所援引自房地产信息中心的数据,长沙房地产业协会的该工作人员认为:“至于‘房交会四天时间各类房屋实际成交295套,面积5.6万平方米,总成交金额2.6亿元’一说,可能成交的房子里面大部分是豪宅跟别墅吧。因为这次参展的也以豪宅跟别墅居多。这个均价不能说明长沙整个房价的均价呀。这次参展的房地产企业总共是40多家,每家公司平均每天成交1.5套应该还是差不多。只是那个意向成交数据则无法考证了。每家公司平均每天成交还不到2套,我觉得这种情况并不理想呀”!

从该工作人员的言辞之间,不难看出,该工作人员毕竟是在任公职的工作人员:尽管有很多话要说,但对外却不能说实话的。

由于信息中心提供数据的“权威性”和“统一性”,长沙晚报做出了如此报道“10月29日,历时4天的长沙第24届房地产交易展示会闭幕。本届房交会促进意向及实际成交房屋3016套,总面积为38万平方米,总金额高达16.98亿元……而且本届房交会上意向成交大量增加”。

至此,也许不少人将以上内容对比分析后,且不说当前房市情势下的“意想成交”到底意味着什么?但不免还是要问的是,对于“房交会”,到底真实数据是多少?到底所反映的真实市场信息是什么?到底“真相”是什么?

对于“真相”,我们或许真难以得知,甚至或许难以知道能从何处获得,不过,大家还是很关心的。本文作者陈真诚认为,“真相”太重要了,只有“真相”才能传达真实的市场消息。否则,如果“真相”不得而知或“真相”不真,那么,不但消费者与开发商之间会存在消息不对称的问题,而且政府领导决策者也会被错误的市场信息误导而做出不当的决策。消费者和政府决策者一旦被不真的“真相”所误导,那么,市场则潜伏着大风险。这种风险,且不说影响政治安定的政治风险、影响和谐的社会风险的份量有多重,仅就与市场中行业各要素相关的经济风险以及道德风险而言,则足以让人好好思量了。

关于“真相”的重要性,美国前副总统阿尔.戈尔在其曾获得《纽约时报》、亚马逊图书排行榜畅销书和2006年美国“羽笔奖”图书大奖的《An Inconvenient Truth》(《难以忽视的真相》)一书的序言中这样说:

如果真相不受欢迎,那就很容易被忽视。但是,我们从历史的惨痛教训中的知,忽视真相的后果将很可怕。

对于“真相”,或许还可从其他媒体报道的字里行间去“猜测”得到。

就在长沙“房交会”落幕之后,就有新华社记者的文章拿“房交会”上的房价说话了。大家不免听听这个声音。

新华社记者苏晓洲、何丰伦在文章“楼价借‘房交会’发飙‘喊价’、抬价谁来管”(http://news.xinhuanet.com/house/2007-11/03/content_7002518.htm)中写道:

“‘房交会’有意无意成了开发商抬升房价的‘造势会’,‘喊价’、抬价有了默契。”新华社记者在深入采访时发现,不少经济学家、网民对房交会、楼盘展示会、装修交易会等与房地产密切相关的会展引发楼价飙升的现象非常关注,而相关部门对此的监管基本上没有切题……

该文报道说,10月29日刚刚结束的“长沙第24届房地产交易展示会”上,半数以上楼盘开出的最低价都远超长沙三季度商品房均价,引发了市场对于长沙这类“二线楼市”价格将出现暴涨的预期。……不久前,广西壮族自治区南宁市刚刚结束房屋装修展示会,当地房价随即飙升,在不到一个月时间里,琅东、西乡塘、仙湖开发区的每平方米均价几乎上涨了300元至500元……

“房交会表面上是各种楼盘的展示会,实际上就是‘摸底会’和‘抬价会’” 。该报道援引一位采访对象徐永勋的话说。文章认为,徐永勋的这一说法得到了不少房地产商的认可……“抬价”就是根据相关楼盘的销售状况,通过楼盘展示,在开发商无形的“俱乐部”内形成吹高房价的“共识”。文中,另一个在湖南、广西、广东均有楼盘项目的开发商梁秀通向记者透露:“现在房价已经很高了,之所以行业内还在抬升,就是想让别人接手最后一棒的时候,自己能赚取最大的利润。所谓的出租还贷、住房投资都是骗人的说法。”

或许是因为,有开发商“房交会”摸底摸到了房市“真相”,或许是因为,在全国市场一片观望、一些城市房价急落的房市大势背景下,有开发商早已感觉对高房价下需求清淡购买疲软的市道抗不住了,于是,在长沙‘房交会’过后不久,有消息传出,在某电视台就出现了几年来久违了的房价折扣促销广告。

房屋销售价格打折,实际上就是房价变相降价,这是一般人都能明了的。

2007年7月19日,2007长沙楼市发展论坛期间,长沙市房屋产权管理局的一位领导接受采访时曾承认说,长沙房地产市场“存在一些不和谐的因素,捂盘惜售,炒房卖房的现象也一定程度的存在”。而如今,房市已从捂盘惜售的卖方市场向靠使用打折来促销的买方市场转变,那么,对于“房交会”期间的“意向成交”,到底是买方想成交、卖方却不很想卖只是有了意向?而是卖方想成交、买方却不很想买只是有了意向?如果是前者,说明房市依然很牛、依然是高度卖方市场、依然有开发商在捂盘惜售,那么,那些“意向成交”可能会因为开发商不想卖而泡汤。如果是后者,说明房市的买方观望气氛很浓,那么,那些“意向成交”可能会因为买方依据对大市的判断与跟随、放弃购买而泡汤。“本届房交会上意向成交大量增加”,又能说明什么?那些不免有“夸大其词”嫌疑的舆论或数据背后的真相是什么?是不是只能说明很多人在观望,希望等待房价可能下降之后再买。一些想购房的人,受10月份以前那种卖方市场上关于“买不到房”的舆论宣传所产生的后怕所影响,观望之中不妨先顺便抛给卖方一个意向市场。至于买不买,那还要看未来房价是在涨还是在跌。

开发商利用“房交会”对房价摸底,消费者也会利用“房交会”摸底,而且,在房价走势方面,消费者甚至比开发商还敏感。一旦只有整个地区市场上有一个楼盘房价下跌,或有一个楼盘开始公开直接降价或通过折扣变相降价促销,作为消费者来说,则几乎大家毫不犹豫地会跟进惜买。在房市由卖方市场异变为买方市场、房价不再续涨甚至掉头下跌时,消费者则纷纷选择持币待购,放弃或延缓购房计划,等待房价进一步下跌到自己设定的心理价位,或发现某楼盘所放出的相对低价格被认为是自己可接受的价格,才可能出手购买。

正当本文作者陈真诚在酝酿写作这篇文章的时候,广东东莞“房讯网”记者王吉明先生正刚写了一篇题为“谁会成为东莞第一个理性降价的楼盘”(http://www.home77.com/news/news-32755-1.html)的报道,王吉明记者“想听听专家性的意见”,希望我能用自己的观点“点评一下”。

该文章写道:

近日,有报道深圳中海大山地以最低六千多元/平方米的价格开盘吸引了近3000人到场抢购。引起业内不少非议,认为深圳中海大山地推盘定价偏低……营销中经常提到4P组合即产品,价格,渠道,促销四大要素。不管市场怎么变,营销者其实都是在围绕此四大要素在做文章。那么当前楼市如此低迷,东莞正在公开发售和即将上市的楼盘想在当前的环境下求得生存和发展最有效、最理性的做法就是调整价格,把自己的产品调整到一个理性合理的市场价,而不是盲目的追随市场上被抬高的泡沫价……我们可以得出一个结论,那就是,当前环境下要想快速赢得市场,唯一的最有效的办法就是在价格上做文章。深圳中海大山地个案的成功并非偶然,已经证明了这一点。东莞谁第一个站出来把自己的楼价调到理性的合理的价位,谁就将快速赢得市场追捧。谁要死撑的必将得到市场无情的打击,承受无法挽回的代价.....

该文其实是在说明这样一个道理,房市终究市场容量庞大,房市的异变可能会存在一个逐渐异变的过程。庞大的消费者人群中,受各种因素的影响,个体之间的判断与行为会呈现差异性。只是,现在面临房价基础过高、市场高度观望的背景,一些确实有购房必要的消费者,会选择相对于整体市场价格或相对于同一楼盘先期价格基础上的进行部分降价的楼盘产生购买。那么,在目前情势下,对于一些开发商来说,策略性地降价促销,或许是能取得相对比较好营销业绩的办法之一。或许可以这么说,谁先降价,谁先受益,谁就可能尽可能地规避后市风险,尽可能地回笼资金,尽可能地把期望利润变成现实利润。

其实,在此之前,早在长沙房市有开发商在“房交会”后就公开打出折扣降价促销广告之前,在广州、深圳以及其他一些城市,已经开始出现降价促销了。只是,在中国大陆,因广东的“商业反应机制”是最成熟的,因此,这次主要从广东等开始。或许,下一步,全国性的房屋销售降价(包括直接调低价格销售的直接降价销售和折扣、赠送等变相降价销售)潮就将来临。

因此,在目前如此全国性的房市情势下,“意向成交”又能意味着什么?无论是消费者,或是开发商,十分需要了解市场的真相,需要了解“房交会”所实际成交的数据、所反映市场趋势的真相,而不是一些地方政府机构在舆论上所刻意而为的“正面报道”、“正面观点”。

其实,全国许多城市的“房交会”,都或多或少地存在“真相”被扭曲的情况……或许,在目前,对于房市“真相”,即便是明眼人,也真还得自己去好好琢磨。

这是消费者的无奈?还是市场的无奈?其中,可能还有更多的人在感觉无奈……

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688)

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