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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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候鸟性投资蝗虫式轮炒 二三线房价虚涨更易跌  

2007-12-03 14:14:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚答记者问:候鸟性投资蝗虫式轮炒 二三线房价虚涨更易跌

 

(采访记者:证券导报 蔡仁潭;采访时间:2007年11月15日;

部分观点引用报道见11月17日“证券导报”文章“海口房价会一直上涨吗”

http://zqdb.hinews.cn/php/20071117/6053.php

 

记者10月,海口市房屋销售价格同比上涨9.6%,这是海口市房价连续第三个月同比涨幅维持在9%以上,也是近年来罕有的现象。请问陈真诚先生,您是如何看待这个现象的?

陈真诚:主要是四个因素在起作用:

一是,可能属于此上涨周期中延迟跟随其他城市房价上涨的翘尾现象,海口房价在全国普涨期间存在延迟上涨的情况。

二是,海口异域性自然资源确实不错。这些自然资源性要素价值,可能被一些政府、投资者、开发商等市场人士重估、做文章,拉高房价上涨的心理期望,进而推动其做市行为,人为拉升房价。

三是,土地交易价格、高CPI下建筑成本等成本上涨,给了房价上涨的理由。但因现在卖的房子是以前交易的土地,房屋生产也有个周期,所以从影响力来看,包括这个因素在内的前三个因素,均不如下述第四个因素。

四是,目前全国房市的一个新特点是,投资客呈现“蝗虫效应”现象。这些投资客,在比较各城市的房价形势后,把目光瞄准了如海口等一些相对低价的所谓“价格洼地”城市(以省会城市为主),然后象蝗虫一样,逐个城市轮番集中炒作。这些投资客,成“蝗虫效应”式集中扑向部分城市乃至个别城市,短期巨额资金流入目标城市,造成短暂性的虚拟需求集中急增现象。他们弃高奔低,弃冷奔热,又具有明显的候鸟性特征,把一个城市房价炒高后,再脱手获利而去,再集中扑向另一个相对低房价城市。他们与一些房企(开发商、中介商)事实性地合手,把房价不断炒高。而一旦判断房市走势会改变,又会集中疯狂抛售以套现获利。这些城市就会象深圳等城市一样,出现大量的抛房,成交价和交易量迅速下降,市场观望,房市逆转下行。

目前,海口、长沙、北海、南昌、重庆、成都、南宁等城市,很可能成为职业炒房团希望在尾市有所作为而重点瞄准、操作的城市。

那些职业炒房团投资客,喜欢抱团。相比于“散户”投资者(含或追涨购房者)来说,在各大城市他们往往有着与相关政府机构、银行甚至一些“二奶”学者、当地开发商(尤其中介)千丝万缕关系和更多的信息通路、关系渠道,也有更多“找下家”的业务渠道。因此,一旦房价拉高到一定程度使之有利可图后,而通过各种渠道得知如新政策将出台等消息,或感觉房价要下调或房市要逆转时,他们就会比“散户”投资者更具有集团做战、信息优先、“办事”渠道畅通等优势,先行抛房获利走人。最后套牢、“吃亏”的,还是那些“散户”投资炒房者、追涨购房者、老百姓等。

 

记者:有人说2008年将是中国房地产市场的一个重要拐点,放在全国的视野里,您是如何看待海口房价走势的?

陈真诚:房贷新政后,全国房市普遍进入观望期,成交清淡,停止了房价疯狂上涨的势头。不少地方出现了退房潮、降价促销风,房市由高度卖方市场异变为买方市场。无疑,海口房价在总体上将与全国走势一样。

当然,海口房市具有其自身的一些特点:

海口是全国唯一的滨海省会城市,不可再生的海景资源日益稀缺,空气新鲜,充分的阳光,美丽的沙滩,成为岛外人来岛休闲旅游的好去处。

尽管城市的未来预期价值看好,但因海南建省时间不长、以旅游这种季节性产业为主、城市化程度整体不高、当地消费力不够、经济基础相对较差等因素制约,相比而言,海口房价在一定时期内难有较大的上涨绝对值。

海口乃至整个海南房地产市场具有相当程度的“候鸟市场”特性。海口、三亚的房子的消费者,60%以上甚至达到80%以上都是岛外人。虽然这部分消费者经济条件较好,承受能力强,但海南房市属于度假、养老型消费市场,再加上经济基础相对不够,消费呈现明显的季节性、“候鸟性”特点。

整体来看,在目前至一段时期内,房屋租金难以大幅上涨,投资获利回报预期难以高涨。而从长远来看,海口房地产市场还有一个大的上升空间。但要实现这个空间,有赖于全岛建设升级,有赖于全岛整体经济的发展,有赖于全岛整体产业的配套,使海南岛成为“候鸟性”和“定居性”均佳的现代化大海滨城市。

如果全国性调控不能在2008年取得预期效果的话,海口乃至全海南岛的房价,市场投资回报预期就会被做高,则不排除再次被市场以资源性和价格洼地性理由而炒作的可能。

 

记者:陈真诚先生,您认为中央近期的调控政策是否起到预期效果?作为著名房地产专家,您认为中央还将怎样调控房地产市场?

陈真诚:从全国房市来看,中央政府的系列调控政策持续发酵累积效应已经开始显现,尤其房贷新政以来,房市预期已经开始改变,取得了初步的预期效果。

下一步,中央政府主要还可能在如下方面做深化文章调控房地产市场:

一是,包括为化解通货膨胀压力,兑现央行承诺的款利息“转正”等在内的理由,肯定会继续加息,并继续使用上调商业银行存款准备金率、发行央票、公开市场操作等金融手段。

二是,使用开征物业税、继续增发国债等财税手段(本采访于15日完成,数日后,财政部已经宣布将通过银行间债市发行面值300亿元15年期固定利率附息债,于11月16日开始招标,11月19日开始发行并计息——作者补注)。

三是,土地政策将进一步趋紧,包括出台更严厉的新土地政策和强化执行“39号令”等已出台的土地政策。

四是,在行政手段方面,将加大反腐力度,落实执行对地方政府中不作为或乱作为的个人问责,乃至对地方政府的一些机构成建制问责。

五是,在制度手段方面,如果房市问题依然严峻,就不排除取消期房预售制度的可能,不排除对二套房及二套以上房进一步提高按揭门槛和利息的可能。

六是,出台新的政策,整顿市场秩序。不排除对一些商业银行、媒介、房地产中介服务机构等房地产市场链条中相关利益关联者出台专门的政策,进行专项治理与整顿。

 

记者:传闻征收物业税已经进入高层考虑范围,陈真诚先生您认为这个政策将对房地产市场起到怎样的作用?

陈真诚:物业税,是目前房市高度关注、舆论争论比较大的未来政策之一,在08年开征几乎没什么悬念。

物业税一旦开征,将对投资性购房(投机性炒房)、追求大户型高档住宅、拥有多套住房、囤房吃租等市场行为给予重度打击。对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求,特别是投资性需求,将在一定程度上起到抑制作用。物业税如果再结合遗产税、闲置税开征,那杀伤力则会更大!

物业税一旦开征,实际上就是意味着房地产的投资回报率降低,将大大改变房地产投资回报预期:如果提高租金,则租客可能承受不了;如果不提高租金,则必将降低房主的投资回报。物业税,改变投资回报预期,又将进一步促进整个房市尤其房价走势预期的改变,将在很大程度上影响中国房地产市场发展模式和走向,改变住宅产品结构比例和人们的购房心理。同时,由于将一些税费分摊到几十年支付,会让新购房时的交易价格大幅度下降。

无疑,征收物业税,相比目前已经出台的房贷新政而言,更容易操作,对房市预期也更具杀伤力!

(工作联系陈真诚:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688,需注明联系事宜)

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