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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:土地新政存疑点或为权利寻租留下机会  

2008-01-10 15:06:24|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:土地新政存疑点或为权利寻租留下机会

——《云南信息报》采访问答

 

(注:采访时间:2008年1月8日;采访记者:《云南信息报》记者王效;相关内容报道见2008年1月11日《云南信息报》记者采编文章。)

 

记者:国务院办公厅1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。想请您谈谈看法。

陈真诚:《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)这一2008年3号文土地新政的最大的意义或在于,以土地政策打响2008年房地产调控第一枪,释放出了2008年房地产宏观调控会比2007年更严、从严抓调控政策的实施与执行落实的信号,释放出了2008年将以抓土地政策为调控重点,并关联展开对房地产投资的金融性调控、行政性调控。

无疑,2008年,土地政策调控,会在整个宏观调控中占有十分重要的地位。通过土地政策的严格执行和深度实施,打击囤地行为,以加快土地的开发进度,加快房屋产品的上市量和上市速度,从而加大供应,将有效地抑制房价上涨。

仔细分析《国务院关于促进节约集约用地的通知》,不难发现,不少内容其实是在重申或强调24号文和39号令以及其前出台的相关政策的内容,只是更表现出了政策内容措辞上的严谨性和执行刚性。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。“坚决无偿收回”的措辞,表明了政府的坚决态度和不留余地的执行力度;“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”较以前的政策措辞,去掉了“原则上”,也显示了坚决态度和严格执行的不含糊性,让政策在理解和执行上的不确定性。

记者:2008年房地产调控的方向主要在哪些方面?与2007年的调控会有什么不同?

陈真诚:相比于2007年,2008年房地产宏观调控的方向,应该主要会在如下方面得到体现:正如《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》(陈真诚策划并任首席专家主持项目、跟踪一年研究完成,印制文本于2008年1月11日开始外供。因文本有近20万字等原因,故内容不会上传网络,可电话咨询0731-4478178)所指出的,中央政府将更严格执行土地政策,严厉打击囤地。从紧货币政策下的更灵活、更严格的金融调控,包括继续上调商业银行存款准备金率和加息等,由于通货膨胀危机加剧,加上国际经济形势懂得影响,不排除会使用每次加息超过0.27个点的大幅度加息。

另外,2008年的房地产调控实际上已经与打击通货膨胀预期搅合在了一起,所以,不排除会将财政政策由“稳健”调整成“从紧”的可能,并还有主动汇率操作的可能。这些,可能是2008年房地产调控相比于2007年的最大区别内容。

记者:国务院要求各地汇总,会不会有地方保护的因素在里面?政策执行有没有一个时间表?何时执行?怎么执行?有没有商量余地?

陈真诚:事实上,经验告诉我们,中央政府出台的宏观调控政策,都有可能在地方政府执行层面上遭遇执行阻力。

正因为一段时间以来,一些地方政府对中央政府的宏观调控政策执行不得力,在执行上大打折扣,甚至根本不执行,才使得调控一直难收成效。当然,这也与此前中央政府在一些政策上措辞含糊、可做多种解读有关。

《通知》在“严格执行闲置土地处置政策”方面,强调了土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,“坚决无偿收回”。在“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”内容方面,去掉了此前的“原则上”。这其实是在预防、应对地方政府可能无原则地“就松”、“变通”、“从轻”而来的。

在时间方面,《通知》除了规定“2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告”外,没有其他更多、更具体、更严格的时间规定,这可能会使政府在执行上打一些折扣。

按照《通知》措辞来解读,应该几乎没有了商量余地。

记者:《通知》对房价会形成有效打压吗?对开发商有哪些影响?

陈真诚:《通知》释放了更强势宏观调控的信号,将逼迫一些囤地开发商加快项目开发进度,加快产品上市速度,进而对房价继续疯涨或反弹回涨的预期形成打击,有可能在全国范围内加速房价下降。

《通知》如果真的得到严格执行,其对房地产市场的影响力,将不亚于2007年9月27日出台的“房贷新政”的影响力。《通知》会更重创地方政府违规卖地、开发商囤地、延迟产品开发和产品上市的预期,加大了开发商囤地的成本与风险(按照20%土地价款征收土地闲置费,将使得囤地可能带来盈利被对冲为零或更大风险),使不少开发商面临巨大资金压力,逼迫开发商加快开发、销售速度,于是更加快产品上市,加大市场供应,进一步改变供求状况,改变房地产预期,促进房价回归理性地下降。

可以说,《通知》将使房地产市场发生不小的变化,无疑对开发商、地方政府的影响会很大。

《通知》表达严厉打击囤地、炒地、抬地价行为的意图很明显,对二三线城市,尤其象昆明、丽江、海口等一些外地开发商占比较高、向外地购房者销售比例占比较高的城市的开发商和房价的影响会比较大些。

2007年以来,频繁出现的地王和风行的圈地行为,有很多是发生在二三线城市和投资性预期高估的城市。如中国囤地最多的房地产开发商碧桂园被媒体暴光所涉嫌不当拿地所在湖南、重庆、内蒙古和安徽,目前还没有发现一处是一线城市,基本是非一线的二、三线城市,乃至更低层级的地区。

记者:《通知》本身看起来还存有一些疑点,土地闲置的时间应该如何确定?这个政策是否还需要再补充?请您谈谈自己的一些意见和看法。

陈真诚:是的,仅从阅读理解的角度而言,《通知》本身还存有疑点,有些内容应该需要再补充。事实上,不同地方不同地块之间,因不同因素或不同原因而导致起算时间的可能不一样。包括这个政策疑点在内的一些政策疑点,牵涉到如何执行政策、哪些闲置土地是否该“坚决无偿收回”或是否该“征收土地闲置费”、“征缴增值地价”等系列问题,有必要及时对政策进行补充以明确。否则地方政府在政策执行上会遇到一些操作难题或找到一些政策漏洞。特别是对一些可能在时间上刚好处于处罚临界点上的个案来说,影响很大。如果起算时间后推,开发商可能就不会遭受处罚。而如果起算时间前移,开发商则可能就要遭受处罚。这对当事开发商来说,其结果相差很大。这个疑点,也可能为权利寻租留下政策漏洞所给予的机会。我个人认为可能会从土地“招标挂”成交签订协议日算起,我相信政府会就一些政策一点出台文件进行补充或明确。

记者:《通知》本身存在的另一个疑点在于,什么叫增值地价?增值地价该如何限定缴交比例?已经有了土地增值税,这个增值地价是不是有多余之嫌,政府是不是有乘机搜刮之嫌?请您谈谈自己的一些意见和看法。

陈真诚:关于增值地价,我的理解应该是指,该地块参照周边同类地块地价,形成的当前地价与当初通过招标拍卖而购买时的实际支付地价之间的差价。建设,昆明有一开发商,200610月在滇池旁以2亿元购买了一块地,到20081月,该地块周边同类地块的市场价格已经上涨了,相同地块需要4亿元才能买到,那么,其中的2亿元的差价,就应该属于增值地价了。

关于增值地价该如何限定缴交比例的问题,《通知》表述为“国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”,没有更多明确。这说明有关部门还会就制订具体办法出台补充政策或实施细则。

虽然已经有了土地增值税,但土地增值税与《通知》所说的交纳增值地价是不同的。前者是税收范畴的东西,后者是行政范畴的东西,后者表现出了政府意图,通过行政手段更直接地打击囤地行为,打击盲目抬升地价炒地行为。当然,也不排除有些地方政府乘机搜刮的可能。但是,按照《通知》内容进行解读,只要开发商在一年内及时开发,就可能不会被征收增值地价。

:更多房地产分析,请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》。由于共有近20万字等原因,即将于111日出炉并开始外供的印刷报告文本内容,将不会上传网络上。咨询电话0731-4478178。

(工作联系作者陈真诚:上海:13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明事宜)

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