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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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政府管理房价不能太八股  

2007-02-03 16:26:36|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府管理房价不能太“八股”

话题提供:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

目前正是各地“两会”、紧迎全国“两会”期间。不出所料。房地产投资过热、房价过高、上涨过快等房市问题,都在各地“两会”上被不同程度地涉及。

然而,细心的人可以发现,关于目前以房价为焦点的物价的论述等,各地“两会”上的官方声音却几乎出奇地“八股”,同出一辄:物价基本平稳。然后接着就是认真落实中央宏观调控政策措施。而事实上,各地不但房价高企拉动着整个物价在上涨,几乎没有哪样物价在下跌。那么,目前的畸形的房价难道还是平稳吗?

到底平不平稳,从广州市新当选的市长张广宁居然对两会代表说的话也许可窥一斑:政府不是不管房价,我也很想调低房价。但是越说调低,就越高,市场很难控制。有时候房价就像股票一样,拼命看涨……但我尽量还是把它调得低一些。

诚然,房价是牵动着百姓与媒体神经的敏感话题,同样也应该让政府焦虑并设法解决的问题,政府应该积极地找到解决房价问题的出路。

房地产市场,涉及国民经济的诸多深层次的问题。从宏观经济运行角度看主要表现为投资过热、结构失衡、供求关系错位、经济泡沫等问题。从社会生活角度来看,则集中表现为房价过高及其背后可能潜伏的诸多社会经济问题。而且,过高的房价又驱使和拉动过热的投资。

也许,造成这种原因是多方面的。包括体制性的问题、制度性的问题以及金融政策、政府作为等方面的问题。

中国经济发展具有非常强的非均衡性特点。在高兴于中国经济、人均收入以世界上最快的速度10%增长的时候,我们应该思考一个问题是,物价每年增长2%,而房价增长在10%以上。10%以上的房价是否也应该称得上世界上最快的速度?积极管理好房价,应该是政府所要解决的重大问题之一。

如何管理好房价呢?当务之急,以制度管理来理顺房价的形成机制是最基本的。

虽然房价主要是由市场来决定,受供求关系影响。而在中国,土地一级交易市场由政府控制,房地产市场尚不能称之为完全的市场经济体系。在这个不完全的市场经济体系中,目前的房价已经不能准确地反映供求,含有很重的地方政府操控、开发商人为做高房价和消费者因对房价续涨恐慌而追捧助推房价的成分。由于各种原因,房价对一般的宏观调控措施具有了“耐药性”。因此,政府在房价管理方法上,就不能“八股”地依赖市场去有效调节,必须在制度建设上做文章来管理市场的房价行为。这样,政府才可能找到积极的管理房价的办法。这是很重要的,也是很必要的。

不过,在市场经济的今天,即便房地产市场是非完全市场体系,具体的房价定价,不可能由行政一手包办,也不能单纯地以行政方法来处理。只能在政府的宏观政策下,在政府的制度约束与管理下,由市场来决定。并要防止一些问题发生,不能采用那些简单而机械的办法,如受到普遍质疑的“限价房”政策等:操作起来的难度太大,可操作性不强。

房地产产业终究是市场经济的行业元素,必须要以市场方法为基本方法来处理它存在的问题,客观而公正地处理开发商和消费者二者的角色和关系,把二者放在同一天平上,享受同等“待遇”。

基于目前中国的实际情况,建议政府考虑采用“限房价行为”这个新的思路和方法来管理房价。

其意大概是,由政府制定约束房价行为的政策和游戏规则,管理并督办开发商的房价行为。具体的房价结果,得在政府的政策游戏规则内交由市场来决定,交由市场来管。开发商对其不同时期开发的不同项目、不同产品,依据市场规律来决定房价。政府严厉督查开发商的房价行为。

具体地说来就是,政府出台硬性制度政策,要求开发商就每一个项目,在公开宣传和销售前,经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量,做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等,向政府部门一次性明晰申报并得到批准,且强制在媒体公告和销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等,不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策,可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务,房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理,并给予严厉的惩罚,给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的,给予更严厉的惩罚。

这个办法不但具有现实的可操作性,便于政府管理,还有如下实际意义:

1、还原政府职能:研究制定政策和游戏规则,履行管理、监督和服务的职责。

2、具体房价由市场决定,由企业在政府的政策和游戏规则下进行经营决策,允许有适当的空间自由。

3、增强企业的优化决策意识和风险意识。定高了最高房价,可能没有竞争力,消费者不买,或只能降,自然会带来损失甚至卖不掉。定低了最高房价,就是造成了直接利益损失。

4、消费者能一目了然地知道开发商的某个项目的某套房的具体标准、质量和最高价格等准确情况,并可与其他产品进行横向比较,明明白白。不会被人暗地“做市”操纵,不会因担心不知道会在什么时候涨到什么价格而产生心里恐慌,盲目地追捧进入提前消费。可能买到比最高价低价的房屋,并享受如果房市下挫带来的更低价格。

5、开发商可根据具体产品及竞争、当前市场、供需及对未来一定时间的预测评估,决策采用是否高开最高价格,销售时是否下调实际销售价格。

6、可防止目前普遍存在的一些问题,如:开发商对外发布起价,而那个起价房就只有一间最差的房,或一般消费者根本买不到,其他房屋的实际价格根本不是起价那个价格,而是要高;开发商逐层加价或逐层改变价格;开发商故意弄出不同时间不断加价的办法,使房价不断上涨;开发商故意囤房涨价;开发商以及销售人员(销售人员或销售代理公司故意以订金方式炒房,也是推高房价的一个重要原因。)本身参与或操作炒房等。

7、因最高价和实际销售价之间可能有空间,并有5年后的升值期待,仍然可能有投资升值的空间。但恶意炒房将在一定程度上被遏制。

8、银行机构,容易对市场进行研判和把握。 

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688

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