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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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提高土地使用税是把双面刃  

2007-02-06 17:59:36|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  提高土地使用税是把双面刃

话题:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚 

昨天,国税总局网站公布了由财政部和国税总局联合下发的通知:今年1月1日起,城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍,不排除个别地区调整力度更大一些的可能。有人计算,城镇土地使用税每平方米年税额,大城市由0.5元~10元提高到1.5元~30元;中等城市由0.4元~8元提高到1.2元~24元;小城市由0.3元~6元提高到0.9元~18元;县城、建制镇、工矿区由0.2元~4元提高到0.6元~12元。如果都按“上限”制定城镇土地使用税,一些大城市每平米将按30元征收,中等城市每平米也需支付24元城镇土地使用税。同时,将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。

通知强调一方面是加强征收,更重要的是要严格控制减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。对属于越权减免和不符合减免规定的,要立即纠正,甚至要追究相关人员的责任。

此通知一出,想不对房市产生影响都不可能!

提高城镇土地使用税,将税收政策调整与加强征收管理有机结合起来,发挥调控作用,诚然是国家土地及房地产整体调控的一个组成方面。从清算土地增值税,到新增建设用地土地有偿使用费提高1倍,再到城镇土地使用税提高2倍,传递出今年房地产调控将进入税费政策调控的信号。而对信号的另一解读则是,政府试图用增加成本的办法来控制房地产。

不用怀疑,在目前房地产投资过热的大背景下,频繁出台关于土地的税收政策等一系列调控措施,是可以在一定程度上抑制房地产投资,使房地产企业投资过热降温,降低房地产企业的利益预期。

不过,我们也应该清楚地认识到,不同的税种,对房市的作用将不同。

与清算土地增值税主要针对非成本领域的增值或利润部分进行调节不同,提高城镇土地使用税,则是直接针对成本。提高城镇土地使用税2倍,对企业利益的影响,虽然影响可能会小于清算土地增值税,但将直接提高开发商成本。

我们还应该理性地认识到,在目前这个尚未理清市场秩序的房市中,许多已被扭曲的市场要素还来不及纠正,消费者的市场对抗能力与开发商不对等,房价不能反映真实的市场供求,许多市场需求是因消费者对房价上涨的恐慌而提前释放。虽然,提高城镇土地使用税2倍,可以抑制一部分需求,但同时也会造成减少供给的舆论。这是按经济学理论分析的结果。而在目前,实际情况往往可能不一样。如果房价随成本水涨船高,投资利益预期未能得到降低,提高成本,未必能减少投资。增加的成本,直接进入房价由消费者承担,真是羊毛出在羊身上。

由于提高城镇土地使用税2倍,必然提高了土地的使用成本。成本增加的结果,则是直接提高开发商成本,进而提高商品房产品的直接成本。这种直接成本,又将直接包含在商品房的“价值”之内,是商品房价格的直接组成部分。这就意味着,开发商必然会因此顺延地提高房屋销售价格,而且有了名正言顺的上涨房价的理由。

土地使用税提高后,尽管个人购房者不需要缴纳土地使用税(往往是房地产开发商在拿地的时候一次性缴纳),尽管目前的房价已经过高,市场对房价继续上涨的承受力非常脆弱,房价上涨的空间已经有限,但开发商增加的直接成本,无论如何也会计算进入房价和经营预算中去的。这种进入,根本不是“转嫁”到消费者身上的问题,而是合情合理合法地进入房价顺理成章地由消费者承担的问题。也就是说,不管基础房价是多高,不管市场的接受度如何,开发商所因成本性税负提高而增加的直接成本,无论如何会增加到房价中去的。这是任何人在任何时候做房地产开发经营选择的必然逻辑。

更进一步地,由于目前的房地产市场尚是非完全市场经济市场,大量开发商和政治力量相结合的现实并没有改变。开发商控制着房价定价的话语权和决定权,消费者除了发发牢骚嚷嚷舆论之外只能逆来顺受,和供应者根本不是对等的力量。土地使用税提高,给了开发商名正言顺地上涨房价的理由和政策根源,再加上政府迄今为止事实上“对已经上涨的房价既往不咎”的态度,难免一些有背景的“不良”开发商,除提高因土地使用税所提高成本部分造成的房价外,还可能进一步顺势更大幅度地提高房价,可能进而推动再一波的房价全面大幅度上涨局面的形成。因为,几乎没有企业会严格地按照所增加多少成本而1比1地去增加房价,往往是不知放大了多少倍。

中国的房市,根本没有一种力量能约束房价不超市场容忍限度地上涨,也看不到有绝对阻止房价超上限上涨的硬性因素存在,消费者也搞不清楚上限到底在哪里。不少开发商,本来就认为房价还有上涨的空间。因此,本来已经严重的消费者对房价继续上涨的恐慌心理,还没有被消除就可能被进一步地激活。消费者可能进一步对“明天”“房价继续上涨”更加恐慌。因此,所谓的需求,将可能被进一步地被迫放大,进一步扭曲。这样,也可能进一步助推房价上涨。

诚然,通知明确了对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。其意是说廉租房、经济适用房用地可以减免税。问题是,目前的廉租房建设少得可怜(有些城市根本没有建立这种制度),经济适用房不但建设量少,而且一般的老百姓很难买到。老百姓购房,事实上绝大多数是必须无可奈何地去选择商品房。即便现在开始大规模地建设廉租房、经济适用房,但由于房屋开发本身的周期性所需要的时间跨度、地方政府效率、开发商利益驱使力减弱等因素的影响,“远水救不了近火”。对目前那些必须购买房屋的老百姓来说,“未来”则是“遥远”。

而且,一般的消费者也会算一笔账。按照目前每年不低于2位数的物价上涨速度,即便按目前的经济适用房的价格为基础,等若干年建设好经济适用房后,恐怕经济适用房的房价也上涨了不少。何况,每期经济适用房建设出来,并不是想买房的就能立即买到,往往不知道要等多少年。廉租房、经济适用房用地可以减免税土地使用税的信息,到底能对目前房价因成本性税负提高而上涨的抵消力有多大,则真很难说。因为,事实上是,包括房价在内的物价,往往是喊涨就涨,根本就难说是按你想控制的幅度,也不是那你想控制的时间表。

提高城镇土地使用税2倍,有道是消费者“想说爱你口难开”!在目前的房市情势下,弄不好真是系列宏观调控措施中最“臭”的一招!

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688
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