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陈真诚

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关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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富人的玩意可能会大涨价  

2007-02-06 21:57:36|  分类: 高尔夫与运动旅游 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高尔夫别墅:富人的玩意可能会大涨价

话题提供:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

我曾经在以前的文章中这样描述过高尔夫别墅:

有人说,有身份的成功男人,是当今最“性感”的男人,对女人具有强大的吸引力。也有人说,男人的基因里充满征服的欲望,外借工具能使他们更加强大。特别当对自己的阳刚不足自信的时候,强大的工具能帮他走出渺小的自我。今天,这种工具包括了高尔夫别墅。在中国,高尔夫别墅,作为贵族消费中的奢侈品,往往和成功相提并论,化身成了成功人士的身份符号。所以说,当一个男人炫耀高尔夫别墅时,实是在炫耀他的雄性力量,让女人自言自语地说,一百年前我跳上了你的马背,今天我要走入你的高尔夫别墅(作者陈真诚)……

作为奢侈品中的奢侈品,虽然离老百姓的布衣生活很遥远,但对于富裕阶层精英人群来说,高尔夫别墅,已成为了圈点之物。在这个尚不发达的国度里,也象在发达国家一样,富翁们对她趋之若骛。

当造型优美、建造精致的高尔夫别墅,在成片绿茵与飘飞小球间,凝固成一道艺术般风景,追求高品质生活的人会说,你可以不喜欢高尔夫,但怎么可能不喜欢别墅?有人说,世界上最好的别墅,就是建在高尔夫球场旁的半山上。

越来越多的人向往高尔夫消费,希望能以高尔夫别墅为居。“哪怕少活10个年头,我也梦想能住进高尔夫别墅里”。有人这么大发感慨……

然而,在目前的中国,高尔夫别墅,主要是为先富起来的人新树立的生活标向。受各种因素的影响,位居金字塔尖的先富起来的人,对高尔夫别墅产生了梦想。有了梦想,就会产生需求。有了需求,就会产生供应,就会有人建造高尔夫别墅,投资开发高尔夫地产。

绿草蓝天,碧水白云,阳光明媚,树影婆娑……高尔夫地产,横跨高尔夫、房地产等产业领域。高尔夫景观别墅,融入了众多话语心态与意态,是为高尔夫地产代表。

如果说,许多人消费高尔夫,并非本着对高尔夫文化的向往,而是为了显示身份和地位。那么,高尔夫别墅,在本为贵族化的别墅语汇里,更贴上了高尔夫标签,成为“双重贵族”符码。

对于高尔夫别墅开发者来说,这个“双重贵族”符码,是为最重要的营销道具之一,瞄准的目标是金字塔尖人群。

而在概念极易泛滥的今天,高尔夫地产范畴已被广为外延:高尔夫主题地产和高尔夫概念地产两大类。高尔夫概念地产,指球场外部的地产,具鲜明概念色彩。而高尔夫主题地产,则是指标准球场内的球道景观地产和与标准球场直接相连的高球房产,是高尔夫地产的高端代表,主要为高尔夫别墅(是为本文所谈及的目标),是真正具有“双重贵族”符码的上品。

然而,在这个人多地少、土地资源十分有限的国度里,在经历一段时间的高尔夫热潮后,在房地产投资过热的宏观经济大环境中,国家对高尔夫的土地政策,使有限的高尔夫地产资源日益弥足珍贵,十分稀缺。

正因为稀缺,就可能成为奇货。目前,高尔夫别墅,是为富人奢侈生活的专属,离黎民布衣甚远。因此,一般来说,从纯房地产范畴来说,除一些土地政策以外,高尔夫别墅几乎可以抽身于目前关于房市舆论之外,鲜能被目前相当房市宏观调控所影响,也不是普通民众对房价尽费口舌的范围。不过,最近国家出台的清算土地增值税、提高城镇土地使用税2倍等新政,却也给高尔夫地产开发商出了难题。

顾名思义,完全意义上的主题高尔夫地产,伴生于高尔夫球场而存在。由于高尔夫用地一般距离城市比较远,所以,高尔夫地产用地的原始地价普遍相对比较低。

政府早在几年前就已经冻结了高尔夫用地的审批,目前的高尔夫地产用地,大多数是几年前批的。2003年起,国土部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。去年年底,国土资源部再次正式对新增别墅用地下“封杀令”。 国土资源部、国家发改委明确指出,今后别墅类房地产开发、高尔夫球场等项为禁止用地项目,必须坚决停止供应,毫无商量余地。别墅和高尔夫用地“双禁”,两三年后,高尔夫别墅的供应量会越来越少。令绝大多数业内人士都以“用地停批、奇货可居”来预测高尔夫别墅市场的未来走势,使得高尔夫别墅或成稀缺,刺激着别墅尤其高尔夫别墅市场价格上涨,保持价格坚挺的趋势。

从另一个角度来说,由于目前已经上市或未来即将上市的高尔夫地产用地,大多数是几年前拿的地,当年的原始地价更低。只是,目前的高尔夫地产项目,有的是高尔夫球场投资者早期吃进原始土地,然后在建设球场的同时自身(或另外注册公司)用来开发高尔夫地产。有的是从高尔夫球场投资者手中买进二手(乃至更多次转手)土地开发高尔夫地产。有的是在高尔夫球场投资项目确立之后,再从政府或其他持有者手中买进高尔夫球场周边没有被高尔夫球场投资者圈进的土地(有的也经过了易手)来开发高尔夫地产。高尔夫球场投资者自用的土用地成本不高,后来买进或经过易手的土地的用地成本相对要高些。

由于高尔夫地产的特性,相对于所开发的高尔夫别墅产品价格来说,到经过几年后的今天(或未来),土地增值的空间比较大。另一方面,高尔夫别墅均为低层建筑,再加上配套的私家花园、水域等项目占地,单品物业占地率比较高。因此,面对清算土地增值税新政来说,高尔夫别墅等高尔夫地产开发商,面临清交金额不菲的税金。对球场投资者自用原始土地开发经营高尔夫地产的开发商来说,更为突出。

对球场投资者自用原始土地开发经营高尔夫地产的开发商来说,高尔夫球场建设的成本能否被扣除,或者另外注册公司开发高尔夫地产者是否和球场投资经营公司进行了财务合并等,也是直接影响高尔夫地产开发商利益的问题之一。

目前,高尔夫球场普遍难以用球会经营来养活球场获取利润,约80%经营惨淡乃至亏本,主要靠开发房地产来获取利益乃至反哺球场。这是个全国普遍存在的问题。在一年只有4个月经营旺季却有约20家球场且本岛只有1000名左右高尔夫会员的海南、云南丽江和昆明等旅游消费特性明显而当地消费不够的旅游区,及大部分签发达的内地地区,更为严重。

除清算土地增殖税外,2月5日,国税总局网站公布了由财政部和国税总局联合下发的通知:今年1月1日起,城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍,不排除个别地区调整力度更大一些的可能。而且,通知强调一方面加强征收,更重要的是要严格控制减免税:对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。对属于越权减免和不符合减免规定的,要立即纠正,甚至要追究相关人员的责任。也就是说,一直受地方政府亲睐并用做招商引资形象工程的高尔夫项目,包括球场和地产,地方政府所许诺的减免税费的承诺,将可能落空。即便以前越权减免和不符合减免规定减免的,也有要补征收纠正的可能。

这样,清算土地增值税和提高2倍征收城镇土地使用税,势必将给高尔夫地产开发商增加相当可观的税负支付。

好在,随着越来越多高端人士进入,高尔夫别墅价值也将更加突显。这些高端人群更看重高尔夫别墅的品质和身份符号性,对于价格并不太敏感。高尔夫地产,与一般老百姓所需求的普通住宅不同,除自然要将提高2征收城镇土地使用税或补交被减免的土地使用税转为房价之外,还有把清算土地增值税的税负一起转嫁给房价的可能,以维持开发商所期望的利润,满足经营利益回报预期。这样,高尔夫地产,尤其高尔夫别墅,就很可能会在春节后大幅度涨价。

不过,无论对于高尔夫球场投资者自用原始土地开发经营高尔夫地产的开发商来说,还是对于那些本身不投资经营球场而后买入或易手买入土地的高尔夫地产开发商来说,尤其对于海南、云南丽江和昆明等旅游消费区域和大部分欠发达的内地地区来说,也得考虑消费承受心理价格或销售难以实现的现实问题。

高尔夫别墅等极品住宅的销售,往往面临单品物业价值总额高、销售时间跨度长而政府三年期清算土地增值税的问题(如最高售价高达15万元/平方米的上海汤臣一品,销售进度并不理想,却面临需清算巨额土地增值税),可能带来巨大的财务压力。这又逼得高尔夫开发商去动脑筋,尽可能快地把物业实现销售。否则,拉得过长的营销时间,还将可能面临更多资金成本问题,以及趋紧银行政策带来的资金链问题

高尔夫地产开发商,将面临尽可能提高销售价格以保持开发利益和过高价格不利于尽快实现销售的两难问题,将迎来合理定价、如何尽快实现销售及相关经营决策、融资渠道拓展、项目策划、推广、营销、投资评估、财务配置、人力资源争夺等新的课题。

尽管国家的高尔夫土地政策,使有限的高尔夫地产资源日益弥足珍贵,高尔夫别墅成为十分稀缺的“香饽饽”,正日益刺激别墅尤其高尔夫别墅市场价格上涨。尽管高尔夫别墅价值正日趋突显,高端人群对于价格并不太敏感。但无论如何,市场本身还是存在目标人群中普遍能对应接受的心理价格。而且,不同项目之间,竞争是必然的。

高尔夫地产,并不是价格越高越越好,也不是一味地比别人价格要低要好。可行的情况而是,制订合理的价格,并在项目策划、营销推广、经营策略等方面多动脑筋,成为高尔夫地产开发商所要考虑并付诸实施为重。

高尔夫地产,“稀缺”固然是资源占有优势,而价格的变化对经营的影响终究很实在。对一般高尔夫地产开发商来说,确实如此,不可否认,也不容回避! 

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司0731-77150344478178QQ:70479688

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