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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:万科王石真的很可怕,未来市场更可怕  

2008-03-24 04:50:22|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:万科王石真的很可怕,未来市场更可怕

文:陈真诚

 

原本计划写“新特区长沙或将迎来一次象样的房价下降”话题的,后因与房地产名著《王石是怎样炼成》的作者陆新之先生进行了一番很有意义的对话,改变了原来的写作计划,代之以我对万科和王石近期“作为”的最新思考:万科王石真的很可怕,市场更可怕。

当今的中房地产市场上,恐怕没有人不去关注王石、万科的,只是不同的人从不同的角度或目的而已。或出于个人职业的原因,我一直比较关注的重点是:万科、王石的近期“作为”会给市场带来什么?这是我(本文作者陈真诚)的主要落脚点,是关于万科、王石的现在、未来和因之所影响下的房地产市场走势的未来,而不是万科、王石的历史。

自王石在2007年的“泡沫论”出台以来,我就一直在密切关注着万科这家很“聪明”也很具有企业战略的房地产领军企业,也就相关内容写过几篇小文。正由于万科是我很尊重的很智慧的企业之一,王石是我很尊重的很智慧的企业家之一,在基于多种因素的思考下,我在一些方面存在着一些疑问。

最近,我一直在想,自王石的“泡沫论”开始到后面包括“拐点论”在内系列“话语”出台,以及在十来个城市连续降价促销等后,万科是否还会继续(或加大力度)在价格上有更多“作为”(最近万科在长沙的降价促销行动,或可为万科于上海降价促销之后在二、三线城市刮起新一轮降价促销的信号)?

我一直在思考一个房地产话题,目前中国房地产企业四虎的“四大主义”(特别声明:“四大主义”仅为个人观点。有关措辞,对说及到的个人和他的话语、主张、思想及其企业,均不含恶意或歧意或任何不当用意。所说及的企业均是我很尊重的企业,所说及的企业家均是我很尊重的企业家)之间的微妙效果关系及其各大“主义”对王石“拐点论”的作用:

1、万科王石:“修正主义”。关于此处“修正主义”的解读:自“泡沫论”出台后,王石先生多次对“泡沫论”、“拐点论”等“话语”或观点内容进行“修正”。

2、SOHO中国潘石屹:“机会主义”。关于此处“机会主义”的解读:“很娱乐会作秀”的潘石屹先生常能很聪明抓住一些机会“发声”,而且对市场、舆论产生的影响力不小,但却让人感觉到其自我观点的前后难一致(当然,也许他每次所说的观点内涵或有他意)。最近以来,潘石屹先生最著名的舆论应是公开反对王石的“拐点论”。他认为,降价并非拐点到了。如同彩电行业之前所经历过的“清理门户”一般,万科在越来越多的城市发起降价行动,是其利用自己的影响力在市场上清理门户。可最近他自己也抛出了继其“08年土地市场一定会出现拐点”这一“土地拐点”之后被舆论称之为“新拐点论”的房企“拐点论”:潘石屹先生在接受上海证券报记者采访时说,“总体来说,2008年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”。有人分析认为,“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”无疑在说“房企也面临着拐点”,“这样的近乎离谱式的作秀,已经踏上了王石的旧途”。说来也是,在目前房地产实际情势下,如果真的“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”,那么房价能不“拐点”吗?或许,当潘石屹先生在“指责”“万科是为了给其它中小开发商施加压力,达到‘清理门户’的目的”的同时,是否自身也在“为给其它中小开发商施加压力,达到‘清理门户’的目的”?因为,潘石屹先生曾在2007年11月的博客“迎接暴风雨”中写道:“台风、暴风雨都是大自然的现象,其实在市场中也存在同样的现象……近日,媒体上不断传来,要在中国大地上刮一次“土地”的暴风雨,在这场暴风雨未到来之前,发展商的心都提起来了。也许这场暴风雨之后,大地会更清洁,为那些健康成长的企业创造出更大的空间”……

3、万通冯仑:“恐怖主义”。关于此处“恐怖主义”的解读:近年来,最让房地产企业同行感到最“恐怖”的,可能不是王石先生的“泡沫论”、“拐点论”,也不是潘石屹先生的“100天剧变论”、“台风暴风论”,而当属冯仑先生的“5%论”。2007年12月,在广州举行的汇丰银行年度论坛上,冯伦先生发表惊人言论称,随着宏观政策面的调整,地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计,3-5年后将只有不到5%的企业可以存活,即3000-5000家。“5%论”,或称得上是对房地产企业最具“恐怖”效果的观点,是否也是“为了给其它中小开发商施加压力,达到‘清理门户’的目的”?

4、华远任志强:“顽固主义”。关于此处“顽固主义”的解读:近年来,不管政策怎么变,不管市场怎么变,也不管房地产舆论如何,不管在什么场合,任志强先生,一直和“顽固”地坚持自己的观点。他那敢说真话、心里想的是什么就说什么精神是值得很多人学习的。只是,他终究还是因应了市场之变,走出了北京,走到了长沙等二、三线城市。

尽管潘石屹先生已经在接受媒体采访时表示已经拒接任志强的“长沙绣球”,暂不进入二线城市,但一旦网猎到熟悉长沙市场的高级营销人才使之团队力量进一步获得增强后,潘石屹先生哪天是否又会突然很“机会主义”地出现在长沙房地产市场上?

如果再仔细思考、分析房地产的 这“四大主义”,其核心的东西,其实就是关于目前中国房地产市场走市势,大型房地产企业(人物)的舆论和“作为”对市场的影响。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为,其中,相比而言,对房价走势、目前房地产市场上的观望情绪、房地产行业界“洗牌”、房地产市场未来走势影响立最大的,还属王石先生的“拐点论”等观点,以及万科在多处城市的降价促销“作为”。通过分析房地产界“四虎”的“四大主义”,或会发现,王石先生的“拐点论”等观点及万科降价促销可能对中国房地产市场产生的影响力,或比一般所想象的还会更大,对房地产行业中小企业的作用“效果”或更“可怕”。

其实,不难看出的是,尽管潘石屹先生公开反对王石的“拐点论”,但他的“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”之说和“台风暴风论”,实际上在起着支持“拐点论”、帮助“给其它中小开发商施加压力,达到‘清理门户’的目的”的作用。冯仑先生的“5%论”和任志强先生的走出北京走入长沙等二、三线城市的实际行动,实际上也是在起着支持“拐点论”、帮助“给其它中小开发商施加压力,达到‘清理门户’的目的”的作用。

很显然的是,在目前,房价走势,将是分析房地产市场走势、房地产企业“洗牌”、市场重新瓜分的重要参照指标和原因。

这样,分析万科降价促销的真正动因,预测其未来是否会进一步降价促销,甚至在更多城市、更多楼盘上以更大幅度降价促销,对分析未来整个房地产市场的走势、房价变化具有重要意义。

王石的“拐点论”,是不是万科在做公关“炒作”?对于这个问题,陆新之先生称(作为他个人的观点),可以肯定不是公关炒作。只是王石的一贯表达方式比较奇特。其实,王石从开始到最后,说的是一个完整的逻辑,并不是象一些媒体出来那样“不断‘修正’”。有媒体曾提问陆新之先生:王石率先提出“拐点论”之后,开发商圈内对他大加鞭笞,后来他不断改口,从“拐头是光头上的虱子”,到"房价稍有下滑是自然调整",立场逐步软化。而颇为戏谑的是,王石"发炮"之后,国内各大城市都出现了大面积的降价。依你对王石的了解,他会不深思熟虑、故做耸人听闻之语吗?陆新之先生的回答是:我一直有留意王石在论述拐点前后的文章。实事求是来说,他的这个分析是有着自己的逻辑思路的,之前之后并没有变化。部分媒体在引用的时候可能只选取了结论,所以显得比较生硬。但是王石其后的应该只是补充解释,而不是改口,也不像是软化。陆新之先生称,以他的个人理解老看,王石的拐点,是指房地产市场由单边卖方市场转化为非单边卖方市场。一般人理解的观点,希望是个尖顶大回落,但是王石说的概念,是指一个圆顶。概念本身就不一样。他认为这次万科和王石的舆论和企业做法还是比较清晰的,不存在什么烟幕弹。他承认,万科降价促销就是为了加快洗牌过程。

陆新之先生的看法,让我进一步坚信了我此前对王石的“拐点论”和万科降价促销的判断:不只是“说说而已”,也不是“为了赚取舆论”,而是关于未来房地产市场走势、房价走势的判断,是经过深思熟虑后的逻辑比较严谨的判断。

万科降价促销,是在按照对未来市场、房价走势的判断,有策略、有计划、有目的的执行企业竞争策略,可能不只是“为了缓解资金压力”那么来得简单,也不只是为了买房来的那么简单。万科正借目前房地产市场实际情势之势,利用自身企业对市场的影响力,从房价这个目前房地产市场上最敏感的元素入手,加速行业“洗牌”,以获取更多的市场竞争优势和更大的市场份额。这个动机、目的,或已经很明确、很直接,正在化之为实际行动了,而不只是一些舆论分析的那样只是“想法”或“可能”。而且,其方法很策略,手段很高明,既不违法,也不违背道德准则。市场上的同行,或许只能跟随或效仿,难以抗拒。

这恰应证了《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚此前文章“万科降价预谋已久两会后将继续”的分析判断:从深圳、广州率先降价促销,到后来蔓延至成都、武汉、北京、上海、杭州、东莞等地以各种名义、各种方式进行的降价促销,再结合王石自2007年较早些时候就开始进行的系列舆论造势,无不在证明万科的降价促销是预谋已久的事情……万科正以各地的“降价促销”,步步回营地实施着其市场预谋。尽管各地万科对“降价促销”的回应只是“万科一贯奉行加快周转的经营策略”,但无论是各地万科分公司的各级别员工乃至最基层的售楼员的说法,还是万科副总裁肖莉之“万科坚持快速开发、快速销售的经营策略”的官方回应,出奇地一致,从此可以看出万科缜密的逻辑和“降价促销”预谋计划的周密严谨。

在上海等地降价促销之后,长沙万科3月8日开盘选房的一楼盘也公开“降价促销”达到10%。年前万科对外宣称预计售价在6100元-6200元/平方米左右的楼盘,实际推出价格比市场预期价低了10个点左右,甚至有的户型单价还不到5000元/平方米,去除精装修成本折合成毛坯房价格甚至不到4500元/平方米,相比周边有些楼盘的价格低了500元/平方米左右。

3月18日召开2008年新品发布会的上海万科,同样表明自己“快速周转、快速发展”的态度。对于市场关注的万科在一轮降价促销后的定价方针问题,上海万科房地产有限公司总经理袁伯银虽没有明确回应,但明确表示:上海万科今年的项目很多,不同档次项目的定价肯定不同,但其对完成增长了近六成的年度销售目标充满信心。

对此,结合前面的分析,上海万科的“快速周转、快速发展”和“不同档次项目的定价肯定不同”的潜台词就很可能是将继续降价,而且“上海万科今年的项目很多”的潜台词就是可能加入的项目会很多。并不是某些分析人士所认为的那样:万科摸到了市场的心理底线——5%的降价购房者就能接受、就获得很好的销售业绩,那么后续项目继续降价的可能性就很小了。其实道理很简单,在目前市场高度观望的现实情况下,要实现“快速周转”,不在价格上做文章是很难的,甚至需要有企业能接受的更大幅度的降价。

至此,或可说,未来万科将继续降价促销,几乎已经没有了悬念!甚至,或将在更多城市推出更多楼盘以更大幅度继续下去!

在万科降价促销给众多城市房地产市场带来的鲶鱼效应、多米诺骨牌效应、蝴蝶效应的效果累积发酵、陆续释放下,在未来万科将继续降价促销对房价走势预期的影响下,市场上无疑会出现更多的跟随者。目前,房地产市场的销售压力。已经让一些开发商开“扛不住”了,再加上从紧信贷政策下的资金压力作用,除一些城市外,在长沙等一些二、三线城市中,或也会有更多的开发商加入到降价促销行列中。

万科正在以实际行动落实王石关于房价走势的“拐点论”判断,正在(并将继续)通过降价促销执行企业的竞争策略(加速洗牌),而不只房屋销售策略。这对不少中小房地产企业来说,无疑是“可怕”的。未来房地产市场的实际情况,或比人们想象的还要“可怕”。更“可怕”的是,一些企业可能对这些“可怕”性认识不够!

最后,在建议房地产市场人士更深入思考“市场上可能正还要发生些什么”、“万科的降价促销会给市场带来什么”等问题之外,在本文的结尾处,引用曾于1995年至2000年任华润创业有限公司董事总经理黄铁鹰在“陆新之《王石是怎样炼成的》序”中所写的一段话供参考:一个深圳的记者采访我时问,“你对万科公司的感觉如何”?我脱口而出,“这是一个可怕的公司”。

(工作联系作者陈真诚:上海:《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明事宜)

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