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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房地产或将遭遇一场灾难  

2008-04-14 00:15:20|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房地产或将遭遇一场灾难

文:陈真诚

 

房价下降开发商促销,补偿老业主引风波

由于近年来房价上涨得过猛过多,投资(投机)者基于高投资回报的预期而蜂拥而入大量买进,自住消费者因恐慌未来房价继续疯涨也大量跟进,使得大量需求提前井喷式释放,造成房市高度火热,更使得市场呈现需求旺盛、严重供不应求的现象,再加上其他因素的影响,推拉结合,房价便进一步上涨。在这种情况下,开发商开发的房子不愁卖,甚至卖得越慢,可卖得越贵,获利越多。于是,基于房价随时间推移可买更高价格的预期,一些开发商便开始捂盘、惜售,市场出现楼荒。在一房难求的大市场环境下,一些够房者开始失去理性,建立起了房价只会涨不会跌的预期,不管买房的价格多高,也未仔细研究产品,加入了近乎疯狂抢购的行列,在高价位上急忙掏钱买房。哪知,受到宏观调控的影响,尤其是自2007年9月27日“房贷新政”及其补充通知的影响,自2007年9月底10月初以来,房地产市场预期发生异变,房价走势在多空双方拉锯、供求双方拉锯下发生异变。全国不少地区的一些楼盘都不约而同地出现了降价的情况。再加上王石“拐点论”及万科等企业带头降价的作用,不少城市的房市日趋观望,房价呈现可能进一步下降的趋势。由于房价走势预期改变,消费者买涨不买跌,一些开发商只得采取折扣、优惠或直接降价的办法以求使楼盘能尽可能实现快速销售。于是,在一些城市房地产市场上出现了让老业主“恼火”的价格上的差异:同一楼盘同期间产品,后面的卖价比前面的卖价低;或同一楼盘后期产品比前期产品卖价低。

本文作者陈真诚认为,这本是市场经济(尽管中国房地产市场尚属非完全市场经济)下的正常现象,因为世上根本就没有商品价格只涨不跌的事情。可近年来,非正常状态下的中国房地产市场,不断上演戏剧性幕剧:房价在快速大幅度上涨之后,一些城市的房价又戏剧性地快速大幅度下降。

正由于高房价下的短时间快速下降,让一些在高价位买了房的老业主感觉在短时间内就吃了大亏,感觉很“恼火”。于是,深圳、北京、上海等地连续发生老业主要求开发商进行降价补偿的事件:或因期房价格高过现房,或因新开楼盘价比自己先前买的房子还便宜。有人认为,开发商的降价行为侵犯了老业主的权益,想要找开发商讨个说法,应该让开发商做出降价补偿差价的承诺,或直接要求开发商补偿房价下降的差价。也有人干脆对开发商说“不准降价”。甚至还有人扬言要起诉开发商。在这种情况下,或因为担心老业主的“吵事”而影响了公司形象、影响以后楼盘的销售,或因为怕来自舆论的压力,更主要是为了促进销售,于是,有开发商采取象征性补偿办法来安慰老业主:有送装修的,有送物业费的,有送家具的,有送旅游的,还有直接返钱的,不一而是……

本来,这是个非常危险的不正常房地产信号,当早应引起各方面的足够重视。可是,或正因为房市正浸泡在走势争论的口水战中,或更因为房市相继出现了“房价拐点论”、“无拐论”、“地价拐点论”、“房地产的春天来了”、“5%论”、“房企百日剧变论”以及万科等企业的降价行为,并一度成为房地产舆论的热门话题,使得房价降价后差价补偿这个不正常的房地产现象及其所释放的危险信号,没能引起足够重视。直到3月29日,继万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”的房价降价后差价补偿风波之后,深圳桑泰地产采取了更加彻底“全额补偿”方案,卷入一场降价风波。

 

万科带头引众企业跟进,桑泰地产超越推出全额补偿

早在2007年9月8日,深圳万科公司开盘万科第五园三期,以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居,均价为14800元/平方米。2008年3月1日,万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售,均价下调到11500元/平方米,比之前下降了3000元/平方米左右,出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低的现象。

就在第五园降价的同时,万科启动了计划投入将高达亿元的以楼盘品质全面升级为主题的“琢玉行动”:原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修,相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主,也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

但是,价格调整前购房的老业主们,心想两星期前买的房子就已经损失了30 -40万元,认为“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日,各有十多户老业主自发组织到万科第五园销售中心,提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求,以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科工作人员虽经接待沟通,并未就老业主提出的降价补偿意见达成一致,没有向老业主达成妥协,却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。

此前,早在今年2月下旬,金地公司位于深圳龙华、在去年夏天不打折均价1.2万元/平方米、好的户型和楼层达到1.7万元/平方米的金地梅陇镇楼盘,三期带精装修均价已降至1.1万元/平方米,还承诺房价先9.5折再9.8折让利购房者,并每平方米赠送1000余元的装修,含厨具、科勒水槽、龙头和主卧、客厅空调各1台等。与二期售价最高价达1.7万元/平方米且不带任何装修和折扣相比,三期房价大跌,每平方米降价6000元达40%。二期老业主要求开发商进行差价补偿。

比此更早的当是,在外界质疑炒作、作秀的声音中高调召开新闻发布会,东莞金色华庭开发商自称为照顾业主用不同价格购买的心情,自掏腰包400万元对7年10月份购买的50套房的客户给予以购买面积大小来计算的回馈。每一户最少的回馈4.5万元,最高的回馈9万元。两期回馈加起来近400万,还有一些抽奖。但销售方以涨价的时候并不会向业主说要回这个房子为由,认为开发商“没有欠他们的,所以不存在补差价”。

“送精装修”等到“现金回馈”,以至后来的“全额补偿”,深圳等珠三角地区开发商的“补偿”方式已由原来的遮遮掩掩变成了公开化,并向其他地区蔓延。

或因万科降价策略和万科等公司对老业主补偿的措施对市场已经开始产生了超乎万科等公司起先预期的影响。继深圳万科“琢玉行动”后,澳达实业公司于3月22日开展“春雷行动”,降价幅度更为猛烈:3月29日起,大幅下调旗下于2007年8月份开盘销售的在售楼盘澳城(共386套可售单位)的销售价格,在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%-30%,每平方米降价5600-8400元,以期刺激楼盘销售。同时,开发商以总支付费用接近7000万元的规模,以每户家庭享受价值3.8万元的澳大利亚教育机构提供的高阶思考教育和给每户8—15万元的装修现金券的方式,对澳城110户符合条件的老业主提供价值4000-4500元/平方米的装修设施。老业主可以持这些现金券到指定的商家购买想要的国际顶级品牌装修设施。

继深圳万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”等公司的降价补偿风波之后,深圳桑泰地产放出信息,对其开发的桑泰丹华府三期约7成未售房子推出特价优惠,并将按照特惠单位价格形成的差价,对此前已在他们开发的某楼盘购了房的老业主,全部进行差额部分的全额补偿。与老业主签订补偿承诺书:凡是在桑泰丹华府降价之前买房的业主,凭着家居装修和购买家电等的发票,即可到开发商处进行报销或者自愿选择赠送物业管理费。

相比于万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”的降价补偿而言,桑泰地产推出的“全额补偿”使得差价补偿更为彻底。自此,深圳桑泰成为深圳首个全额补偿业主降价差价的开发商,正式掀开了中国房地产市场从未有过的房价降价后按差价全额补偿的序幕。

桑泰丹华府三期,2007年年底开盘,共189套,3月底以前已经售出3成,均价为2万元/平方米。而推出特惠单位后,则以1.6万元/平方米(有的低至1.3万元/平方米)起价,每平方米降价约达4000-7000元。按照购房面积平均在100平方米计算,意味着开发商要对老客户每户全额补偿40-70万元。

开发商原本打了个精明的算盘。《国房分析咨询报告》首席分析师、本文作者陈真诚认为,开发商心想,在当今市场异常冷清、房价下降的局面下,希望以降价来刺激消费者购买,以便快速实现销售。考虑到降价后老业主感到吃亏、市场上已有降价楼盘正遭老业主索要补偿等因素,便决定用对3成老业主的补偿换得余下7成的销售。但没想到的是,自己从此正式卷入一场降价风波,立即在房地产界引起轩然大波。桑泰地产不但遭受到了业主质疑,遭受到了众开发商的指责,还遭受到了舆论的批评。

 

差价补偿正蔓延问题扩大化,行业协会座谈官方表态此头不能开

无疑,深圳桑泰地产以一种可能对中国房地产造成巨大影响的市场行为——“全额补偿”,将房价降价后差价补偿问题“扩大化”。如今,这种“全额补偿”正在向全国各地蔓延,影响正在进一步扩大。于是,深圳市房地产业协会等行业组织开始关注、介入。

3月26日,深圳市房地产业协会专门就开发商降价后业主索要补偿问题邀请有关方面人士召开座谈会。

深圳市房地产业协会会长许权表示,目前房地产行业处于巨大的变革时期,有些楼盘降价,这是房价的一种理性回归行为,降价是不可避免的,但它也直接导致了购房者财产缩水问题。

金地、万科在座谈会上对降价补偿问题进行了公开回应,一致认为,价格调整,是基于其产品本身和宏观调控两方面因素做出的决定。购房是一种依据契约而发生的市场行为,应遵守诚实守信原则。房产的价格因素是由供求关系决定的,契约一经签订即必须遵守。深圳金地营销总监董小明表示,购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求,开发商没有责任和义务答应。深圳万科副总经理张酹表示,万科公司对于第五园部分业主提出的补差价、免物业管理费和免费车位等要求“很难给予满足”。

座谈会后,万科公开表示:作为有社会责任感的开发商,基于万科一贯奉行的快速开发、快速销售的经营策略。2008年3月,万科根据市场环境的变化,为了更好地提升第五园的产品价值,改善其配套设施,做出了持续增加第五园社区投入将高达亿元,全面进行品质提升实施“琢玉行动”的决策。其中,一个重要内容就是对原毛坯交楼单位推动升级为精装修,同时按照上述策略对价格进行了合理地调整。调整后价格在扣除合理的增加成本后下调幅度在10%至15%。但是,在万科第五园新的定价公示后,部分第五园H1、H2、H3栋已购房业主通过网络、电话、销售现场集会、签约现场集会等方式,相继要求深圳万科就房价差价补偿业主。深圳万科以价格走势由市场决定为理由,回绝了业主要求的要求,并认为,此举既符合市场原则,也符合合同精神。

然而,此次座谈会后,降价补偿的风波并没有平息。于是,深圳市房地产业协会又于4月2日与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会之前,深圳市国土局代表和与会各方就问题展开了讨论。

万科代表认为,一方面,客户所不满意的,是开发商降价销售。但降价乃至把房子全部送人,也是开发商的权利,别人没有权利干涉。开发商卖给A多少钱,与卖给B多少钱没有关系,这是由合同的相对性决定的。另一方面,一些业主认为正是因为开发商降价导致自己房子价格缩小,这是不对的。买房人的房屋价值缩水是市场造成的。客户房子原样存在,并没有受到任何损坏。客户所说的损失,只是市场价值的降低。既然是市场价值下降,那就不是交易对方的原因。再则,要求民事赔偿的前提,是对方有侵权或者违约的行为。开发商根据市场情况调整价格,这是开发商的经营自主权,没有侵害任何人的合法权益。开发商在房屋买卖合同中,也没有与买受人约定“保证不降价,否则将负责赔偿”。没有这样约定,也就不存在违约。开发商既不侵权,也没有违约,赔偿的要求无从谈起。万科不会考虑补价差。对于桑泰地产的全额补偿,万科代表表示,这属于开发商自主处分自己财产的行为,并不意味着法律责任或者合同义务。他愿意给谁利益、愿意给谁多少,都是他自己的事情。

万科、金地等企业代表表示:不会效仿桑泰地产给业主补价差,但会考虑增加楼房的价值。金地代表并表示出了担心,可以想象,业主买了价再高的房也不用担心,有人补价差啊。如果楼盘降价就要补,市场就会混乱不堪。

泰华地产代表说,3月16日开始,就有业主来到售楼处,提出要求无条件退房或现金补差价。泰华地产的处理原则是不退房不补现金差价,但会做价值提升。

桑泰地产代表表示,补偿只是企业在房价下跌时根据市场情况以及企业发展需要做出的一个自主性行为。对于因此举措而冲击到整个市场的问题,桑泰地产当时没有考虑到这么多。

律师认为,购房是一个市场行为,市场行为本身就有交易风险,任何一方不能将自身应该承担的风险责任转嫁他人。业主因为降价而要求退房或补偿价差,原则上不认为这一请求是合法合理的:于法无据,不是合理诉求。只是,虽然从法律角度来说开发商无需补价差,但有关方面也应该做好风险提示和价格干扰。

由于中国房地产市场并不成熟,开发商要考虑如何向客户提示风险,购房者则要考虑如何更理性地投资,更准确地判断和承受风险,依照法律与合同维护自己的权益。

深圳市国土局代表称,一系列的降价退房补偿先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访,要求退房补价差,造成了不好的影响。深圳市国土局代表认为,业主的退房补价差诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求,破坏契约和诚信的原则,此头不能开。如果此头一开,将在全市形成不好的先例。并要求万科、金地等开发商成立谈判小组,引导业主通过司法途径来解决。

在这次新闻发布会后,房价降价后差价补偿尤其“全额补偿”引起的风波依然没有平息。本文作者陈真诚认为,相反,由之引发的示范效应,正在全国各地蔓延,并有升级趋势。各界舆论,也众说纷纭。

 

北京业主维权申讨开发商,开发商不答应,律师认为无法律依据

当今,全国各地到处都有情况是,同样一个楼盘半年甚至很短的时间之内价格悬殊。于是,面对自己购买的房产事实贬值的情况,老业主中“退房”、“断供”的声音不绝于耳。有人提出,地产开发商应该仿效部分汽车厂商的做法,向业主承诺,一旦房产贬值,予以经济补偿。有的认为,就像家电卖场一样,开发商应该承诺如果不得不降价的话,对于之前高价订房的业主,应给予补偿。还有人建议业主,要在合同中加个条款:如后期有降价销售,要补偿差价。

3月中旬,北京一家中型开发商,迫于业主集体抗议的压力,将准备交付的毛坯房收回,无偿提供装修……

北京富丽桃园楼盘新开售一栋住宅楼价格比前一阶段的销售价格有了较大幅度的下降,降幅超过10%。有业主认为私自降价有违公平,违反了《民法通则》的公平原则,组织大家进行维权活动,联合声讨开发商。有的提出要求开发商退还差价,有的提出用免交物业费等方式来补偿。

开发商们则认为,买房是一种市场行为,要有抗风险能力,没有只赚不赔的道理。房屋降价实际上是受到市场因素的影响,并不是开发商能够左右的。买房应承担的风险,不应由开发商来承担。没有哪个购房者会把房子升值赚的钱分一点给开发商,现在房价下降就要求开发商承担损失是说不通的。购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求,开发商没有责任和义务答应。

律师们认为,开发商根据市场变化降价求售是正常的合法商业行为,目前并无足够的法律依据支持退款或退房、补偿的要求。购房交易是在双方自愿的情况下进行的,所签订的合同具有法律效力。根据我国法律,只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同或要求补偿或赔偿。只要开发商不存在欺诈和违约行为,合同上也没写明“降价需补偿”的话,业主就没有依据向开发商索赔。

 

灰色地带问题恐致社会问题,或带来中国房地产灾难

目前,或只有法律上的公平原则可作为裁定降价补偿是否合法的依据。当然,如果开发商在宣传、推销上有欺诈、误导、不当承诺、不当竞争、强制买卖等行为,并有依据证明因之导致业主利益受损,在被告罪的时,可依据民法通则、广告法及反不当竞争、反欺诈等法律等,要求乃至起诉开发商给予补偿乃至赔偿。但目前,在房地产宣传以及推销中,普遍存在着一些很难断定的“打擦边球”现象。由于一些市场管理、法律条文等方面原因,那些行为性质本身很难断定,在法律适当方面很模糊,属于灰色地带,对目前的业主要求房价下降后补偿的支持力不够。

我们或更应该认识到的是,深圳万科、金地尤其桑泰地产,其开始使出房价降价后差价补偿这一招时,或许只是考虑到了企业利益而采取的销售策略,属于企业行为,客观上却在房地产行业内起了一个很坏的带头作用,可能导致无数购房者跟风,众多企业主动或被动跟风。《国房分析咨询报告》首席分析师、本文作者陈真诚认为,牵涉面非常广、牵涉金额非常大、影响力也非常大、有进一步蔓延趋势的房价降价后差价补偿尤其全额补偿现象,与契约精神不符,违背了市场经济的基本规律,正在破坏维护着行业正常秩序的正常市场游戏规则,可能会演变成行业默认的通用做法或行业规范,正在搅乱目前的房地产市场,酝酿着极大的市场风险,可能给中国房地产带来前所未有的灾难。

一方面,房价降价后差价补偿正在继续蔓延,正在产生令人可怕的被仿效效应。全国各地,越来越多的已经购房者,正准备效仿深圳购房者,向开发商索要降价后的差价补偿。也有开发商主动推出此类促销手段:4月份,“降价赔付”降临到了南京。南京某水城楼盘打出广告承诺称确保从签约起五年之内共计增值幅度达30%,如果业主购买该楼盘后房价出现下跌或者增值幅度达不到许诺时开发商均愿意补偿差额……而更多的开发商们担心老业主们纷纷提出退还差价的要求。没有时间约束的业主在降价后可以向开发商索要差价补偿的行业通用做法或行业规范一旦成立,就意味着房价永远只能上涨。否则,只要业主购买后房价下降,无论是一年后房价降价,或20年乃至更长时间后降价,开发商都可能随时面对被索要降价后差价补偿的问题。而事实上,从市场经济的基本规律看,任何商品都有价格下跌的可能,任何商品购买者都有面临买后降价风险的可能,房地产也一样。这就意味着,房地产市场就可能堕入无休止的补偿索要的深渊中。

另一方面,对非理性购房、疯狂投资购房、恶意投机购房等行为的后果,房价降价后差价补偿起着不应有的风险担保作用——在任何时候,不管出于什么目的随意购房行为,永远没有亏损的风险,严重破坏经济秩序,破坏经济文明。

第三,有了房价降价后差价补偿,谁都会认为未来房价一定比现在高。这样,每个人在购房时会进一步强化投资乃至投机的意识。未来房价上涨后,有了利润归自己。而一旦房价下降,就可以找开发商索要房价降价后差价补偿,自己完全没有了风险。整个市场,就会到处是投资乃至投机购房者。自住需求者会拼命地尽可能趁早买房,投资者更会肆无忌惮、更加疯狂地进行购房投资或投机。宏观调控根本无法起作用。房价就会变得完全失控,从而社会、经济、生活等众多领域完全失控。

第四,尤其是,近年来,房价曾一路高歌地快速疯涨,如今不少地方也已经出现了房价快速大幅度下降现象,或呈现房价快速大幅度下降的趋势。一旦房价降价后差价补偿被大家所认同,就会出现这样的局面:由于房价预期的因素,无论是自住型,或是投资型购房者,都会找开发商索要差价补偿或退房。这样,整个房地产就会彻底崩溃,进而导致整个金融体系乃至整个国民经济崩溃。

第五,房价降价后差价补偿,也对法律、伦理、政治等领域提出了挑战。

如今,房地产情势已非常复杂。一方面,在从紧货币政策下,房企普遍感觉缺钱,大量圈地囤地的房企更是严重贫血,为求生存,只得降价卖房卖地。另一方面,由于之前快速上涨的高房价严重透支了未来房价上涨空间,严重透支未来有效需求,房地产的观望、弃购气氛将继续加重。这样,房价地价必然继续下跌,就会有更多的房企加入到降价销售楼盘的阵营中来,就可能有更多的房地产企业遭遇到老业主索要差价补偿的问题。因此,可以说,房价降价后差价补偿这个问题,如果不被及时有效地解决的话,其对房地产市场的影响,相比于王石的“房价拐点论”、潘石屹的“房企百日剧变论”或万科的降价而言,或将远要大得多。一旦房价降价后差价补偿现象继续蔓延,其未来后果非常可怕,不但可能将整个房地产企业阵营摧毁,给中国房地产带来前所未有的灾难,还可能会演化成一个社会问题。这就需要政府从预防性解决可能性社会问题的角度、立足点出发,及时采取措施,以便解决好问题,预防一场可能性的房地产业灾难发生……

(工作联系作者陈真诚:上海:《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明事宜)

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