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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:王石拐点论未必是媒体的误读  

2008-04-16 01:44:20|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:王石拐点论未必是媒体的误读

——新析万科系列之二

文:陈真诚

 

当房地产市场即将发生重大改变或发生了能影响市场变化的重大事件时,位居行业领袖阵营的大型开发商或其代表人物往往能在第一时间内做出反应。

3月20日,2007年疯狂圈地、刚赞助过乒乓球世锦赛的恒大地产赴港上市IPO因认筹率过低而搁置。3月21日,SOHO中国潘石屹立即高调祭出“百日剧变论”。潘石屹称,“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”,一大批房地产开发企业将“血腥”破产。万科比潘石屹更早地做出了更多快速反应。

3月20日,王石在香港接受记者采访澄清“拐点论”,21日见报长篇报道。从全文为记者和王石的一问一答、报社正常发稿流程、记者整理成文所需时间等方面来看,该报道可能属于事先准备好文章交由媒体“拿来就发”。否则,很难做到如此快捷地于21日长篇见报。

3月20日深夜,万科发布了股票交易异常波动公告和2007年度业绩快报。3月21日,万科公布了2007年度报告。

从以“王石香港澄清拐点论:不跟着万科调价就不好卖”为标题的报道来看,王石在修正王石及万科多次表示、媒体已无数次引用、舆论争论已久的“拐点论”。报道一开篇就写道:“面对‘拐点论’和‘清理门户’的是非之争,万科董事长王石显得有些无奈。然而,作为地产行业的公众话题人物,王石的任何一句话,都有可能被误解或者过度解释,这似乎也是一种宿命。‘拐点论不是我先提出来的,是一个记者先提出来的,我只不过回应了他的观点’,尽管从去年12月份开始,‘拐点论’引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月,然而3月20日,王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀”。王石表示,他承认内地房价走势正处在一个拐点上,但拐点并不是指房价从大涨到大跌的拐点。拐点不是房价的大起大落,拐点也不是牛市到熊市,而是价格的理性回归。几乎同出一辙的是,在各地借召开记者会高调解读年报之机,万科官方代表一致公开表示出王石修正“拐点论”的内容,并称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。万科集团总裁郁亮也表示,由于刚性需求的存在,未来的房价没有进一步深幅调整的空间。

“拐点论”是媒体的误读还是王石乃至万科有意出炉呢?我们不妨对“拐点论”等做个简略追寻、基本分析。

2007年12月13日,在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上,有人问王石:“10月以来,以广州为代表的一些楼市普遍遇冷,广州新建商品房的销售量下降严重,你是否认同楼市出现拐点的说法?”王石回答:“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系,但是出于礼貌,我依然会回答你这个问题——是的”。“拐点论”于是新鲜出炉,在业内掀起了轩然大波,并对市场产生了巨大影响。这被普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。

此后,王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点:“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事!”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整,但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子,市场就到调整期了”等。王石并在多种场合进行了相关“拐点论”的阐述或解释或应用,甚至打比喻来形象陈述:“房价拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”。在中城联盟的闭门会议上,王石提醒同行们说,所谓“拐点”,典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌,不是上升曲线到下降曲线,而是需求发生了根本性转变。

2007年10月29日,王石在“人居建筑与可持续发展论坛”上就“拐点论”进行阐述,并称万科不囤地、不捂盘。12月13日下午,在北京清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会上,王石表示:拐点论仅限珠三角地区。12月16日晚,王石在上海与新闻界朋友的“年夜饭”上称:楼市拐点已经到来。12月25日播出的中央电视台《经济半小时》专题访谈话中,王石表示中产阶级买不起房,建议大家三、四年后再买房,并承诺2008年后万科绝不拿地王,不囤房。2008年1月21日,王石强调拐点论的出发点并非“向政府表态,避免更严厉的政策出台”。2008年3月20日,王石在香港接受记者采访称,坚定不移地看好行业发展的前景,看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险……

具有万科官方色彩的万科代表们,也多次阐述或解释或应用“拐点论”。万科公司董事、执行副总裁肖莉曾说,万科对拐点的判断来自成交量。

由此可见,“拐点论”未必是媒体的误读。本文作者陈真诚认为,否则,在激烈争论的4个月期间,王石及万科代表不会多次阐述或解释或应用“拐点论”,而且王石多次承认内地房价走势正处在一个拐点上。只是,可能被误读的是,王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。

其次,从最近各地媒体同一口径报道有关万科公布2007年年报及内容解读、万科强调 “坚定不移地看好行业的长期前景”、“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”、“由于刚性需求的存在,未来的房价没有进一步深幅调整的空间”等内容来看,基本上是从万科向记者发放的3页纸“新闻通稿”(销售套数世界首位万科跻身全球最大住宅企业)中摘录(有的甚至是全文照录)。从此类比来看,媒体上出现的关于万科或王石的重要舆论,应是由万科事先设计好的。即便王石最开始抛出“拐点论”不是万科提供给媒体的材料而来,也不是通过记者做托提问而出,那在“拐点论”被激烈争论过程中,王石或万科为什么不向媒体提供“新闻通稿”等材料趁早澄清或修正呢?由此可见,关于“王石的任何一句话,都有可能被误解或者过度解释”一说,虽不排除有可能,但难以将“拐点论”明确定义为“媒体的误读”。

再则,“拐点论”早有“探路先锋”:早半年之久出炉的“泡沫论”。

2007年6月12日下午,王石在出席万科与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“海螺行动”时公开抛出房价已经出现泡沫一说。

6月13日开始,陆续有媒体报道出来。上海证券报的报道是,“‘中国房价涨得过快、升幅过大,已经出现泡沫,泡沫早晚都会破裂。’在日前万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中,万科董事长王石语出惊人……楼市泡沫破裂只是时间问题,也许是两三年,也许用不着那么长时间”。中国房地产报的报道是:“6月12日下午,万科集团在深圳宣布启动“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动。王石在活动现场宣称“中国房价涨得过快,升幅过大,已经出现泡沫,2—3年间泡沫将破裂”。作为中国房地产领袖企业的掌门人,对于楼市存在泡沫的评价,可能引起的关注要远甚于一些知名学者的言论”。

可正当舆论争论得热火朝天、市场开始做出反应的时候,王石出面对“泡沫论”进行修正,也指是媒体的“误读”。然而,有两大疑点质疑王石的修正或纠偏:一是各大媒体对“泡沫论”的报道高度一致,应是各媒体根据王石的现场发言或万科提供的“新闻通稿”等资料而出。二是王石的博客也在2007年6月13日第一时间贴出了一篇题为“王石:中国楼市泡沫必破 万科已经做好应对准备 ”的文章。文章一开篇写道:“2007年6月12日下午,万科董事长王石在出席万科集团与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“海螺行动”,即“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动正式启动仪式上明确表示,中国房价涨的过快,而且持续时间很长,已经出现泡沫,泡沫一定会破裂。……王石表示,中国房价涨的过快,升幅过大,已经出现泡沫,泡沫早晚都会破裂,只是时间问题。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测,“也许是2-3年,也许用不着那么长时间”。

由此可见,“泡沫论”被媒体“误解”的可能性不大。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为,进而不难看出,“泡沫论”是“拐点论”的基础和“先行部队”,“拐点论”或并非王石被记者问及时即兴“回答”。仔细分析3月20日采访就会发现,王石并未否定“拐点论”,而只是修正“拐点论”。

而且,尽管王石修正“拐点论”,尽管王石称“坚定不移地看好行业发展的前景”,尽管万科借发布2007年度报告之际称“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”,尽管万科集团总裁郁亮表示,进入3月份明显感到房地产市场正在回暖,由于刚性需求的存在,未来的房价没有进一步深幅调整的空间。但最近,广州万科金色家园依然在采用变相降价的策略继续降价,而且降价幅度不小:一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠。4月13日,广州某知名报纸楼市记者在广州东风路万科金色家园楼盘踩盘,该楼盘的销售人员对记者表示:发展商希望尽快回款,“如果选择一次性付款可以有七折优惠……” 比如,一套91.4平方米的单位,定价2325317元,如果是一次性付款总价可享受“99.8X7”折优惠,折后成交价约1624466元。这或说明,万科对市场的真正判断还是以前的判断一样,“明显感到房地产市场正在回暖”可能并不是万科的真实观点。

最近,北京房地产市场上流传着“将要出现大变”的说法,称国家即将针对“投资性房产”出台新的调控政策。即在“房贷新政”之后,政府可能继续对投资性房产实施调控重拳:组织对投资性房产进行清查,并利用税收(很可能是物业税)等杠杆以及相关金融手段而更为严格地对“投资性住房进行系列限制”。这样,定位于市场领跑者的万科,或将房价降价促销道路上继续领跑……

(工作联系作者陈真诚:上海:《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明具体事宜)

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