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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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高尔夫地产需要高尔夫和房地产两大元素真正融合  

2007-02-08 13:46:36|  分类: 高尔夫与运动旅游 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高尔夫地产需要高尔夫和房地产两大元素真正融合

话题提供:长沙新思维企业发展策划公司/文:陈真诚

 

尽管社会上不乏批评声音,尽管舆论争论不休难求一致定论,就在无数人的“非议”却又“心仪”乃至“梦想”的矛盾中,中国的高尔夫从一开始就已经贵族化了(作者陈真诚相关文章见http://chenzhencheng.blog.sohu.com/)。和在这个星球上的其他许多地方一样,高尔夫成为了奢侈品的最主要代名词之一。以高尔夫为主题、以别墅为代表的高尔夫地产,则可以说是奢侈品中的奢侈品:真要落在了谁的手上,相信没人会拒绝,也没人能抗拒。不管你目前在舆论阵营中唱的是什么调,扮演着什么角色。

在这个“人们穷怕了”的国度里,在这个几千年来固有着虚荣、贪婪、攀比、跟风、讲究身份地位、以贫富度量尊卑、以外在东西标示档次的人文社会中,高尔夫,尤其高尔夫别墅这种高球房产,正日益被推至尊崇。

这个国家,本就人多地少。高尔夫的引入,虽然只有20来年,许多方面尚很不成熟,高尔夫文化几乎是空白,至少混沌不清,而高尔夫消费却被加速度地渲染。因之,在2003年以前的几年时间,高尔夫项目急剧增长。

无须否认,由于多方面的原因,人们对高尔夫内涵的深度领会,尚很缺失。运营之道,更是难寻词汇以言表。高尔夫球会,大多数经营惨淡。实际上企业化了的高尔夫俱乐部,大半以上经营亏损,生存维艰。高尔夫球场投资者,则高度依赖球会经营以外的房地产开发等来取得利润,实现投资利益预期,并返哺球场维护与经营中的财务不足。于是,“做高尔夫就是做地产”成为了业内共识,并甚为流行。于是,不少高尔夫球场投资者,想方设法扩大圈地,以图尽可能大的利益回报。于是,国家在2003年就开始冻结新的高尔夫项目立项的审批,在2006年底更为严厉地对任何新的高尔夫和别墅用地进行了“双禁”,丝毫没有任何“商量余地”。于是,现有的高尔夫地产用地,日益成为了高尔夫房地产开发商手上的“香饽饽”,高球别墅因资源稀缺而日益奇货。另一方面,又有可观的财富人群对之青睐有加,高球地产项目开发颇受舆论关注。

或许可以用“僧多粥少”来形容,也或许可用“寸土寸金”来表达。就是在这样的前提下,以高尔夫别墅为代表的高尔夫地产项目,或许也应该用“做得极致”来诠释:无论项目概念规划、产品策划、项目设计,或是球场建设、物业施工,抑或产品营销推广、球会经营、经营管理,等等,均不例外。

然而,实际情况是,在不少高尔夫项目中,一如对球场的用心,相对于对房地产的用心,二者就象两张皮,中间却横着一道沟。未能很好融为一体。在高尔夫地产的某些方面,更存在着“两张皮一道沟”的问题。

这些确鲜为外界人知。在此公开探讨这个问题,不能解单认定是公开了行业“隐私”。不过,值得肯定的是,既然一些问题确实存在,就有必要去探求解决之道。这将对高尔夫地产业大有裨益。

正因为别墅资源稀缺,世人心仪的高尔夫球道景观等质素优良,高尔夫别墅为代表的高尔夫地产彰显出众价值。

几乎和游艇世界的情形一样。拥有高尔夫俱乐部会员证,尊享带私家花园乃至亭榭水景的低层独立高尔夫别墅,成为了被相当人群认可的身份标签、地位符号、财富写真、品位档次标示,成为了贵族圈人的牌号,成为了通向上流社会的通行证。

因之,拥戴众多“头衔”的高尔夫别墅,理应尽得高尔夫和别墅二者之精髓。果真是这样,对高尔夫地产投资开发商,对消费者,对社会来说,都是好事。

然则,由于各种原因,在不少项目中,高尔夫和房地产之间,却经常出现“两张皮之间横着一道沟”的问题。

“两张皮一道沟”的问题,虽在不少高尔夫地产项目的多方面存在,而最普遍也最主要地是存在于项目的策划设计中。

不少情况是,高尔夫球场设计和房地产项目设计,分由两个不同的公司设计,各自独立商业化作业,彼此少有相干。往往是,或许因受委托标的约束,球场策划设计方案,缺少在确保球场优化的同时如何确保房地产资源的优化的考究,或至少说做得不够。而房地产项目策划设计方案更为不足。在本受球场设计约束的前提下,更不能把高尔夫资源用好,实难说“用到极致”。本为价值核心的球道景观资源,未能在高球房产设计中得到良好应用,未能尽可能好地变为物业价值。

早在2003年春,我住进上海有名的高尔夫别墅。虽是最靠近球场的最前面的别墅,尽管道路对面就是高尔夫球场,却因某些原因,根本看不到任何直接入目的高尔夫球道景观。蓝天碧云,葱绿芳草,狗腿型沙坑,还有在虫鸟鸣啁中悠然飘飞的小白球……那被无数次描绘使用的语汇景色,只能在想象和记忆中去享受……

如此高尔夫别墅,也许应将“高尔夫”去掉方为准确。或至多叫临近高尔夫球场的别墅吧。这种现象,在那种自己不拥有球场资源,只是在高尔夫球场周边购买土地开发别墅的高尔夫地产项目中,更为普遍存在。

如此高尔夫别墅,对消费者来说,实际价值大打了折扣。对于高尔夫地产开发商来说,由于房地产项目策划设计未能尽可能好地利用或者发挥高尔夫景观资源,自然未能尽可能好地提升物业产品价值。这样,本来可以升值的高尔夫别墅,未能卖得更好的价格。

这种本可能提升的企业利润,其实是非常可观的,却被隐性丧失。因为,在所有的高球房产中,高尔夫景观别墅是最好的。高尔夫别墅,单位面积卖价不低,单位面积价格升值的幅度自然不低。而且,对目标消费对象来说,真正好的高尔夫别墅产品,在一定范围内,价格不是太为关心的东西。

造成这种情况的出现,咎其原因是什么?

做高尔夫球场策划设计的,往往不很懂得房地产。做房地产产品策划设计的,更少有懂得高尔夫真谛。能在一定程度上横跨高尔夫和房地产两大领域的高级人才,在目前的中国,可以说是凤毛麟角。

一般情况又是,高尔夫球场策划设计,和房地产产品策划设计,是分由两家乃至两家以上不同公司操刀,少有能横跨高尔夫和房地产两大领域的高级人才去统筹和总把关。

基于目前的实际情况,如能有横跨高尔夫和房地产两大领域的高级人才,对高尔夫球场策划设计和房地产产品策划设计进行统筹和总把关,或许能在一定程度上解决这个问题。

这个统筹和总把关的人员,不一定要是具体操刀细节设计方案的高手,只要同时具有相当的高尔夫和房地产知识和经验则可。如既懂得高尔夫,又懂得房地产,还能懂得基于产品开发的营销推广,则是上等人才,则是高尔夫地产开发商的福气,也是消费者的福气。

如真能这样,“两张皮一道沟”的问题,也许可以在一定程度上解决。不但能为高尔夫地产开发商带来可观的利益,也将惠及消费者。而且,对社会也是百利无一害,有利于高尔夫地产业的良性发展。人多地少、土地资源稀缺,让已定为高尔夫地产用地的有限土地,能得到尽可能好的利用,能创造更好的价值,本就是社会进步和社会文明程度提升的要求和表现之一。

高尔夫别墅,既然是奢侈品,就应让她尽可能物有其值。既然是高尔夫地产,就应让有限资源尽可能创造最好价值,否则是一种奢侈的浪费。无论如何,这应该不只是“暴光”行业“隐私”,也应该不会被舆论所批评。

(作者陈真诚联系:上海:13808420007;长沙:新思维企业发展策划公司,0731-77150340731-4478178QQ70479688

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