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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房市或将血腥搏杀房价  

2008-05-04 03:17:20|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房市或将血腥搏杀房价

/陈真诚

 

原为7天假期的“五一黄金周”,是从旅游市场延展至房地产等市场领域的。近几年里,“五一黄金周”可称之谓房地产销售领域实实在在的“黄金周”,并由此打开“红五月”大门,在房地产市场的效应曾一度胜过旅游市场。今年,房地产市场已经发生了异变,已经从高度卖方市场逆变为买方市场。房价走势,已经进入了先行通道。因之,尽管已由7天调整为三天的“五一”,在旅游市场依然可称之为“小黄金周”,可在房地产市场已经不再“飘红”。

从全国各地实际情况来看,今年“五一黄金周”期间,与炎热的天气相比,房地产市场颇显冷。由于高价位价格水平,已事实性地成为了阻碍房地产市场交易放大的最大障碍因素之一,所以,开发商纷纷在价格上大做文章,以希望能争取到更多的购房成交。正如本文作者陈真诚在五一前所撰文分析预测的那样,降价促销已不容争辩地成为了今年“五一”的主旋律,成为了今年“五一”的注脚。

同时伴随“五一”而来的是,深圳的房地产春交会来了,上海的房地产春季展示会来了,海南的房地产春交会来了,长沙的房地产春交会来了,成都的房地产春交会来了,昆山、日照、扬州等地的房地产春交会也来了,紧接着,北京、重庆、呼和浩特等地的房地产春交会也将尾随而来……价格促销成为了各地绝大多数楼盘的广告主题。

其实,事实上,在“五一”期间,不管有没有举办“房交会”,全国各地各开发商不约而同地祭出了或明或暗的“降价”一招以促销。甚至有舆论称,今年“五一”,房价折扣幅度是历年来最大的,促销力度也是最大历年来最大的。

在上海,降价促销成为了最受关注的话题。5月1日,“假日楼市——2008上海房地产春季展示会”于在上海展览中心开幕。相比3月春季房展会而言,虽然现场人流量看起来有所回升,但清晰可见的市场观望情绪依然在蔓延:看的多,实际买的少。许多以外环以外的楼盘为主,开发商纷纷推出了各种折扣促销手段,在展会现场进行明折暗扣。如1月份开盘价为24000元/平方米、位于新江湾城的合生国际公寓下调幅度达到15%,4月份新开盘价格已下降至20500元/平方米。保利西子湾推出认购VIP享受一定折扣的优惠措施。世茂集团旗下一楼盘,客户现场认购VIP,除享受包括总价95折在内的现金大礼还还赠送2%的购房契税。

在北京,媒体便早在“五一”前好几日就尽数列举了降价楼盘名录。有舆论称,4月26日—5月3日一周内新开盘的住宅项目多达16个。在五一前后新入市的楼盘,均有不同程度的折扣,其中。位于回龙观的某楼盘的折扣最明显,通过折上折的方式打折后,最高可达8.379折。假设按照均价10500元/平方米计算,该楼盘房价最多下降了1700元/平方米。

在广州,随手翻阅黄金周期间的报纸广告便可发现,降价促销成为了吸引消费者的最大诉求。媒体称“五一”楼市促销凶猛仍未见销售火爆,后市不乐观。有统计称,全市今年“五一”期间可售商品住宅达4万套,供应量较去年“五一”与“十一”期间增加10%。与“五一”前相比,广州开发商开始集体降价,多数楼盘的房价松动幅度很大。白云大道板块、机场板块、金沙洲板块最高跌幅在30%。植物园、北天河等板块比2007年第四季度价格下调20%左右。广州越秀城建雅苑二期在4月30日前登记将有88折优惠。保利五一推出的多套楼盘,客户下2万元酬金将在开盘当日获96折优惠。有的楼盘采取多重折扣叠加的降价策略,不但均价比报价低2000元/平方米左右的降价楼盘并不鲜见,更有楼盘最终均价降低4000元/平方米——曾经均价在2万元/平方米以上的珠江新城楼盘,“五一”期间降至了只有1.6万元/平方米,前后价格相差约4000元/平方米。

在深圳,房地产市场依旧持续观望,再次跌声一片,甚至有楼盘新推出了具有争议性的“低胸女卖楼”户外广告。媒体称“深圳楼市交易量下降,约六千炒房者深度被套”,被套房产大约70万平方米,还有炒家亏百万抛房。在5月1日开幕的深圳春季房交会上,虽然人流量有所增加,但是观望气氛依然浓厚。不但开发商都纷纷对已经开盘的老盘推出特价房变相降价,不少刚开盘的新盘的大大降低了开盘价格,加速房价下跌。如几个月前其所处深圳南山区相同区位地段同品质楼盘开盘价一般在15000元/平方米以上的新推出的楼盘“金珠港湾”,开盘均价只有12500元/平方米。南山区“半岛城邦”的每平方米价格已从去年同一时期为3万多下降到现在的不到2.5万元,150多平米的房产降了100万元。

在南京,在河西,万科的金域缇香楼盘降价了仅4000元/平方米。在江北,一直没停过楼盘的打折促销。5月1日,天南京网上房地产公布了4月份一手商品住房和二手住房的成交数据,分别为4429套和3977套,相比3月份,一手商品住房的成交量少了430套。4月26日开盘的龙池翠洲60到100平米中小主力户型当天推出5套跃层特价现房,并有多重优惠。4月21日到4月28日期间北城新天地献8套特价房、所有到访客户均可获赠精美礼品一份、所有购房客户即可获赠苏宁电器8.5-9.3折优惠、所有购房客户在享受星艺装饰最低优惠基础上再赠送价值1500元主材券等五重大礼。4月26日邀请周华健加盟开盘的青山湾针对开盘当天购房客户,一次性付款97折,另加3000-5000元不等的优惠;按揭贷款97折。银河湾福苑买房总价就能减10万元;旭日上城推出3栋4500元/平方米的特价房;云河湾每平方米均价从13000元降到了8810元;天润城部分特价房源,一口价4088元/平方米……有数据显示,即使打折优惠成风,南京商品房市场的成交量还是在持续下跌。

在长沙,“五一”期间,各大楼盘竞相降价促销,有开发商在巨幅户外广告赫然写道平价才是硬道理。“五一”同时举办的春季房交会上,少有到现场看房的人观望情绪依然浓厚,开发商在集体探底房价走势。在房交会上,与一些忽悠人死不愿承认长沙房价将大规模降价促销所不同的是,楼盘降价优惠满天飞(如某楼盘推出“1000元变5万 限时超级特惠”促销秀,更有一楼盘开出“1万抵3万”的促销方子,另有楼盘高调推出95折优惠,某楼盘以保留房源的名义推出92折限量发售……)、特价房层出不穷,开发商似乎已经到达观望底线难以继续死抗不大降价,而绝大多数购房者不理会一些人的忽悠依然继续观望不愿买房,普遍认为长沙的房价远未到底。今年房交会上,呈现出一幅令人啼笑皆非的景象,那就是会场上几乎看不到多少真正去看房买房人,满眼尽是开发商或楼盘代理商派出20岁左右(一看就不是有购买能力的)的传单派发员(向过往人员递送甚至是硬塞促销宣传传单)、列队举牌宣传者、现场作秀、表演者、工作人员和一些探底市场的企业派出人员、媒体记者、收废纸、排队领奖品的……如果把这些剔除出去,整个会场几乎会成为空场。而且,有意思的是,长沙某一号称房地产广告占其整个广告份额达50%以上且作为执行承办单位之一的报纸媒体,除5月1日对4月30日-5月3日期间举办的房交会有部分官样报道外,5月2日、3日的报纸上几乎对房交会只字不提,也没有了以往那样连篇累牍的大版面房地产交易会特刊广告或开发商楼盘广告……

在武汉,有舆论称,参加今年房交会(5月9日-12日在武汉国际会展中心举行)的楼盘有76个,其中房价低于全市均价的楼盘接近一半……

不过,值得市场重视的是,象万科等一些平日里在降价促销及舆论领域方面表现积极、反应快速的大型地产开发商等,并没有在“五一”期间大出风头。即使在一些“五一”期间举办“房地产春季交易会”的城市“房交会”现场,一些大型地产开发商的表现真可称得上“集体冷淡”或“小心翼翼”,或因对市场的真实情况更为心中有底,有的选择消失而缺席房交会,有的其实知道“房交会”上房地产的实际交易量的水份情况,明白在当前房地产情势下“房交会”对房地产销售几乎没多少实际作用,虽因碍于举办方面子而勉强参展,但从其布展及其行为表现来看,故他们在展会上主要只为了展示形象。

从“五一”房地产市场表现来看,无需讳言的是,从五月开始的以后时间里,尤其是从7月份开始,由于政府政策、打击通货膨胀、需求已经被严重提前透支、供应急剧大增形成阶段性供大于求、市场走势、高价位房价障碍等因素的综合作用,房地产或将迎来前所未有的血腥搏杀。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为,在这场或可预知的搏杀中,不仅仅是中小开发商,更将有大量形形色色的曾经“以销控吃遍天下”的房地产销售代理公司和所谓的策划、顾问、广告公司被淘汰。今年“五一”的现实情况,预示着今年可能将迎来多年以来被扭曲的营销大战,用事实告诉开发商需要考虑真正有价值含金量的实效营销。也就是说,重视企业战略、产品策略、产品品质、产品个性、市场策略、目标人群甄选与定位、价格策略、传播推广策略、全面顾客满意等要素的全程营销将代替此前一度盛行的“傻瓜式营销”而重新回归,以帮助开发商实现尽可能的快速销售,缓解开发商的销售压力进而资金压力。只是,要明白的是,尽管价格促销依然将是一把“双刃剑”,但在近期,针对价格做文章,依然是最有效的手段之一。

或可预知道的是,“五一”房地产市场表现出的哀鸿遍地,或将促使房地产开发商在对“五一”市场摸底后将针对房价进一步展开血腥搏杀…….

(工作联系作者陈真诚:上海:《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明具体事宜)

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