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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:万科推进战略布局不受捐款门影响  

2008-06-01 23:40:20|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 陈真诚:万科推进战略布局不受捐款门影响

——新析万科系列之十五

/陈真诚

 

虽然房地产市场发生了异变,虽然地震不期而至……但万科、保利等大型房地产企业的战略布局,似乎并没有因之受到大的影响。他们的市场调整、市场拓展步伐,似乎并没有因之而减慢。

相比于保利香港公司计划通过包括并购在内的方式继续增加土地储备(计划将在今年增加500万平方米的土地储备,主要目标地区为内地一、二线城市,包括上海、广州,以及南宁、武汉、深圳及济南等地。该公司迄今已增加了约100万平方米的土地储备量)而言,中国最大的房地产开发企业万科,其战略布局推进的力度更大,市场调整、市场拓展步伐,或更快。尽管市场上曾一度流传着万科因遭遇资金困难而在上海出让土地的传闻。

5月中旬,有传闻称,上海土地中介内部流传着一份名为“万科推介项目”的关于万科“土地出让”内容的材料,详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。七宝项目建设用地面积49850平方米,建筑面积14.5万平方米;浦东地杰项目建设用地面积7.76万平方米,可建面积24.23万平方米;浦江镇项目7.45万平方米,建筑面积约13万平方米。几乎同时,5月16日,粤宏远A发布公告称其下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》,以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。万科置地有限公司手中所持有的地块,正是一年前土地价格疯狂飙升时,以14.12亿元拿下的东莞“地王”——东莞市南城水濂村地块,当时折合楼面地价为3772.3元/平方米。

于是,更有市场舆论分析认为,这说明万科遭遇了缺口达200多亿元的资金流问题,卖地以回笼资金。虽然万科总经理郁亮在早前并未对市场上关于“万科因遭遇资金困难而在上海出让土地的传闻”等做出回应,但后来万科董秘肖莉对外做出了回应称,这3个项目仅仅是征求项目中商业部分合作伙伴,并非土地转让,卖地之说是市场误解;万科不但不缺现金,还很充沛,今年前四个月,万科销售收入达到144亿元;与此同时,万科拿了130多万平方米的土地;万科现金流没问题,不但没卖地,还在找地买地,怎么会把拿到手的地卖掉?

万科证券事务代表梁洁也表示,为了公司的持续发展,今年预备购买1000万平方米土地。

只是,根据目前房地产市场形势来分析,根据万科在已经进入的各市场的所处的竞争情况及对公司的贡献情况来看,根据万科对房地产市场的判断来看,根据万科的种种迹象来看,本文作者陈真诚分析认为,解读万科在东莞市场和上海市场的作为所发出的潜在信息,或应是万科正在随着市场的异变而进行着市场等方面的重大调整,推进新的战略布局。

事实上,万科自2006年12月至今已先后两次从市场募资142亿元后,虽然万科在年初股东大会上宣称2008年不再进行再融资,但最近万科再次发布公告称,万科发行不超过59亿元公司债券的申请获批。万科表示,发行债券主要是为了改善和优化债务结构。加上此次发行59亿元企业债券,万科募资总额将达约201亿元。本文作者陈真诚此前曾撰文分析指出,今年1-4月的四个月,万科的销售面积达到162.7万平方米,销售金额高达约144.2亿元,加上在年初留下的170.5亿的现金(到一季度末也还有156亿元现金流,用去约14亿元),总现金流量共达315亿元左右(1-4月已用去约20亿元)。加上此次发行59亿元企业债券和5月的销售金额,虽然万科今年迄今仍可能存在有高达上百亿的资金缺口,但并没有舆论说称缺口高达200多亿那么大(其实,目前大部分房地产企业各存在一定的资金缺口问题)。根据万科的销售业绩和促销手段、行事作风等来看,解决迄今可能存在高达100亿元资金缺口问题,可能不会成为太大的问题。因为,万科仍有可能继续通过降价促销等手段来刺激销售,以获得庞大的资金回笼,为其继续拿地、推进战略布局等方面提供资金支持。

事实上,今年以来,万科确实一直在加紧拿地。只是,或因房地产市场发生了异变,更因中央政府执行从严的土地政策(5月底,中国中纪委、国土资源部等五部委再联合发表《违反土地管理规定行为处分办法》。五部委联手遏制违规批地,以打击房地产市场的炒地风。《违反土地管理规定行为处分办法》明示,县级以上政府未按期缴纳新增建设用地的有偿使用费,将责令限期缴纳;严重者,给予降级或者撤职甚至开除处分),万科更多地采取了“合作”拿地的模式。

渤海证券研究所的一份研究报告显示,2007年1-4月,万科新增土地建筑面积为304.05万平方米(剔出通过股权收购面积仍有228.89 万平方米)。2008年1-4月,万科新增土地建筑面积约227.41 万平方米。虽然今年前4个月的拿地总量同比有所下降,但月均拿地量仍达56.85 万平方米,高于去年的11月、12月那两个月。

更有迹象显示,最近以来,万科正在加快战略推进的步伐。

就在四川地震发生前约半个月时间,4月26日(周六),万科关于南丫岛市场节点的土地策划方案,获得了佛山市祖庙街道永新南村村民的表决通过。这意味着万科可能将正式进驻南丫岛市场节点。有关消息称,万科与永新南村合作开发的地块,包括季华路以北、岭南大道以西、南浦公园以南范围内的土地,总占地面积将达150多亩。在该地块区域,整个季华五路沿线250米的旧村范围都将被拆,主要新建商务商住楼。据相关知情人士透露(未经万科证实),相对于目前该区域房屋均价才6500元/平方米而言,该地块地价宾不低,楼板价可能达约6500/平方米。

另外,深圳万科从4月起就开始与易理集团洽谈对深圳市易理房地产开发有限公司的股权收购一事,至5月中旬最终签订协议。5月30日,万科已证实该宗收购已完成。这样,万科将在对其贡献最大之一的深圳市场再获得建筑面积10万平方米、与万科第五园四期和五期仅一墙之隔的易理园景台项目。万科将其纳入万科第五园,更名为第五园·景台,预计将于6月入市。

在四川地震发生后约半个月,5月28日,国内某招聘网重庆区域网页挂出一则万科招聘启事:万科招聘30人数左右,24个职位,包括项目工程经理、高级市场研究专业经理、销售经理、高级法律专业经理、设计师、建造师、出纳、会计等,几乎涉及到房地产开发的各个环节。舆论称,这说明一直在重庆市场非公开地寻找机会的万科,在考察、犹豫10年之久后,将正式低调进入重庆市场。

此前的2008年3月,传言称万科将借道重庆宏华欲共同开发位于渝北区柏树堡立交附近的80万平方米的项目。2008年4月,又传闻万科与重庆本地企业渝开发密谋合作。后来,万科发布了公告否认此事。而此次,在重庆的招聘广告出来之后,万科A证券投资部有工作人员对外透露称,进入重庆发展,是万科的发展计划,这一计划不会受地震等任何因素的影响而改变。地震对重庆房地产市场的影响只是短暂的,万科有自己的判断,万科依旧看好在重庆的发展。在目前,万科确实要在重庆组建公司进入重庆市场,但不会单干,正在和一些企业洽谈合作。其实万科早就在和重庆一些公司洽谈,只不过这一次是正式组建分公司进军重庆市场,正处筹备阶段。有消息称,万科目前正和几个公司洽谈项目收购的事情,很可能是借道重庆宏华进军重庆市场:万科与重庆宏华已签订框架性协议,双方共同开发面积为80万平方米。但万科目前还没有正式回应有关重庆市场的说法。

5月29日,万科董秘肖莉对外公开称,不会因为地震而改变公司大的投资策略。这一方面在某种程度上应证了上述科A证券投资部工作人员的观点,或更多地透露出万科并没有受“捐款门”太大影响而影响到战略布局的推进。

基于种种迹象来看,虽然万科最近遭遇到了“捐款门”风波,其企业品牌、形象、口碑可能会在阶段性内在某种程度上受到影响,但对于作为中国最大的房地产开发企业万科来说,其企业综合实力、赢利能力、战略设计与管理能力、公关能力以及市场反应速度进而市场调整能力、对市场的后续影响力等,业内依然不容小视。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为,综合分析市场各种因素、万科各种迹象来看,随着时间推移,主要因王石个人言论而引起的“捐款门”风波对万科的影响,尤其对万科推进战略布局、市场调整等方面的影响,不会太大。

2008年5月底,在2008年沪深房地产上市公司盈利能力10强排名中,万科在赢利能力(企业在所运用资源数量给定情况下持续获取利润、维持企业在市场竞争中长远生存和发展的基本水平)、综合能力两项均排名第一。同时,万科还在2008年中国房地产上市公司综合实力20强排名中排名第一。这些排名,是依据沪深房地产上市公司2007年年报资料,进行综合指标分析处理得出的。在对房地产上市公司的盈利性指标进行综合考量之后,选取最能体现企业盈利水平的净资产收益率、反映上市公司普通股获利水平的每股收益以及最直观表现企业获利能力的净利润等三个指标,综合评价沪深房地产上市公司的盈利能力。这些说明,万科的综合实力,不但使其具有强大企业竞争能力,也为其化解企业风险提供了足够的资源。

目前,万科已在北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、沈阳、南京等全国近30个大中城市中有了项目开发,目前理应正在加紧推进战略、城市市场调整。本文作者陈真诚分析认为,虽然万科在天津、南京等市场可能遭遇到比较强的竞争对手,在上海、北京的市场份额可能受到了挑战,但万科正在培养武汉、长沙以及西安、无锡、厦门的市场,扩大深圳等优势市场,以提高在全国的市场份额。在加紧调整老市场的同时,万科正积极开拓新市场。除将长沙市场由机会市场调整为战略市场外,万科还布局了西安市场,并可能借助与重庆开发企业合作的方式进入重庆市场,进一步地向其他市场推进。这无疑将加剧中国房地产企业在更大范围乃至更深层次的市场竞争,对房地产市场可能产生的影响不可轻视。

(工作联系作者陈真诚:上海:《国房分析咨询报告》研究组13808420007,不回打“未接电话”;长沙:长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688,限工作联系,请注明具体事宜)

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