注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈真诚

营销创造价值

 
 
 

日志

 
 
关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

网易考拉推荐

粮价会否推高地价楼价?  

2008-06-27 14:12:18|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

粮价会否推高地价楼价?

《南方都市报》2008年6月27日GD33版“广州杂志黄金楼市”

 

2008年与生活最息息相关的就是粮食价格上涨。据国家统计局的数据显示,1月份国内粮价同比上涨5.7%,2月份上涨6%,3月份超过7%,4月份粮食价格上涨7.4%,5月份更高,达到8.6%.因应粮食等食品类价格的上涨,一季度CPI上涨幅度上涨8%,5月份CPI同比上涨7.7%.随后,国家发改委决定,自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元,航空煤油价格每吨提高1500元;自7月1日起,将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。预计下半年中国的CPI还将持续走高。

在步入高通胀时期,粮价、地价、房价之间是否存在联系?有地产专家认为,一般来说,粮食价格的上涨,就意味着土地价值升值和地租的提高,自然会带动基础地价的上涨。也有分析人士的认为,最近几年房价翻2-3倍,而粮食价格基本保持平稳,房价与生产资料的价差越来越大,在内在回归力量作用下,房价与生产资料之间首先要实现比价复归。

不过,更多的地产人士则认为粮价与商品房用地的价格和房价并没有必然的联系,在讨论地价与房价时几乎可以不用考虑。即使有影响,也是在于粮价以及以粮食为原料的食品价格的上涨迅猛,推动CPI迅速上涨而带来的建筑建材上涨和宏观调控等方面的压力。

 

关于粮价与地价

美国之鉴:粮价推高农场地价

当第一季度的CPI公布后,中国国情与发展研究所经济学研究员、经济观察研究院院长在自己博客中发表的文章表示,土地供给对房地产市场的影响无疑是相当重要的,但粮食价格的持续大幅上涨,尤其是近期大米价格的暴涨,令我预感到世界各国尤其是亚洲人口密集分布国家用于物业开发的土地供给前景会变得颇为黯淡。

据一位从事一级土地开发业务的企业负责人介绍,随着粮食价格上涨以及对农民种植粮食给予的补贴金额逐年上升,城市周边地区国有土地出让价格在耕地补偿费用激增的基础上快速上涨的趋势非常明显。在今年1季度全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%,而同期居住用地交易价格上涨幅度高达21.7%,大大高于去年同期8.9%的涨幅。而在重新组建的住房与城乡建设部,对地价和房价的长期上涨趋势已达成共识。

有数据显示,1996-2006年国内耕地总面积减少了1.24亿亩,平均每年减少1240万亩,若要在2006年18.27亿亩的基础上守住18亿亩耕地的底线,未来10年可来自耕地的物业开发土地供给每年只有270万亩。趋于紧缩的土地供给无疑为地价上涨提供了充足的理由。

还有的业内人士认为,发生的美国的例子也可成为粮价推动地价上涨的依据。根据相关报道,美国农业部称,农场不动产的价格自1996年到2006年翻了一倍,内布拉斯加州的农场价格自2003年以来上升了50%.粮食市场行情良好、国外投资、有利的利率、税收政策鼓励以及强劲的房地产市场刺激,都是推动农场地价上涨的因素。即使在房地产价格蹒跚不前的时候,玉米价格猛涨和以玉米做原料的乙醇生产大量增加也导致一些地区农场地价上涨。即使是在美国次贷危机发生后,不少地方房价大跌30%以上,但城市周边地价总体上反倒上升了二成多,粮价的推动作用不可低估。

 

中国现实:粮价未必能转化为商用地价

对于粮价与地价的关系,中国著名房地产品牌营销专家、长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚在接受记者采访时表示,一般来说,粮食价格进一步上涨,就意味着土地价值升值,就意味着地租提高,自然会提升即基础地价。这种基础地价,一般指原始土地价值的基础计价,是关于土地的最基本价值的计价,而当现实地价已经超过基础地价,或在通货膨胀等非正常情况下的粮食价格上涨,促进提高地价的作用有限或被减弱。即使地价在理论上因之而提高,但严峻的经济环境下缺少土地需求,市场交易价格未必能实现而使实际地价上涨。

另一方面,由于粮价上涨,政府进行粮食补贴、农业补贴。当土地已经不再是农民以之为基本粮食生产资料的时候,现实性的地价已经大为超过了农民以之为基本粮食生产资料情况下土地价值的货币计价,在目前房地产降温的情况下,政府进行粮食补贴、农业补贴所提高的农民以之为基本粮食生产资料的土地价值部分,不一定能转化为商用土地的地价了。

对于美国地价的上涨,中国著名房地产品牌营销专家、长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚表示将其归结为因为粮食上涨引起,这种说法不准确。尽管其中可能有因为粮食上涨引起的因素,但未必全是。这是因为,一方面,当土地用作房地产开发时,房价中,地价价值转移及溢价的计价部分,与被转移进去的地价之间,存在比较大的差额。当美国次贷危机发生后,房价大跌三成以上,但跌去部分可能只是在土地被用做房地产开发时地价溢价的部分,而地价因为各种原因而并没有下跌。

此外,由于美国的制度与中国不同,美国的土地属于私有,当美国次贷危机发生后,房价大跌,更显得土地比房屋更具有投资保值、升值的价值刚性,反而可能刺激地价在一定程度上上涨。这种情况下,更由于现实性的用作房地产开发的土地价格已经大为超出了作为粮食生产资料的土地价值的情况,就不能全归结于粮食价格上涨的原因,甚至可能与粮食价格上涨无关或关系不大。

 

关于粮价与房价

精彩论述:用比价复归原理理解房价变化

对于房价与粮价的关联性,河南财院硕士研究生、专栏作者陈军华通过经济学中的“比价复归原理”,作了比较精彩的论述。

比价复归原理指的是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化,使比价关系在一定程度上复原。他表示,最近十年来,房价持续上涨,全国不少地方的房价都翻了至少两倍以上,而在这中间,粮食价格基本上保持平稳,有几年的粮价甚至呈现下跌趋势,农民的种粮积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大,在内在回归力量作用下,房价与生产资料之间首先要实现比价复归,随即,在房价大涨数年后,农业生产资料价格持续大幅上涨。农业生产资料与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归,最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。

需要指出的是,粮价的报复性上涨与房价还有另外一种直接联系。房价上涨的根源在于地价上涨,近年来,地价的涨幅远远超过了房价,地价上涨在直接带动房价上涨的同时,在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高。同时,由于地价上涨过快,地方政府出让土地以增加财政收入的动力变得非常强烈,大量土地被用于建造商品房,导致城镇土地快速减少。在这一过程中,一些可耕地也被部分用于建造商品房,这直接导致农作物种植面积的缩减,这同样成为推动粮价上涨的动能。

 

关联作用:将通过社会商品普涨来体现

中国著名房地产品牌营销专家、长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚表示,由于粮食是最基本的生活资料和某些终端消费品的基本生产资料,所以,粮价上涨与房价之间具有关联性,但这种关联性主要通过生活成本、工资及因粮价上涨带来的社会一般商品价格上涨预期等方面来体现。在目前,粮价与房价之间的关联性,已经超越了通过生活成本、工资及因粮价上涨带来的社会一般商品价格上涨预期等方面来体现的基本关系,而主要表现在通货膨胀上。

在恶性通货膨胀下,当经济处于滞胀状态,尤其是房地产处于相对不繁荣或萧条时期,粮价与房价之间可能呈现单边上涨的关联关系,即恶性通货膨胀下的粮价上涨不一定能促进房价上涨,甚至出现粮价上涨而房价不涨乃至下降的情况。即使房价可能因粮价上涨而产生理论上的上涨,但由于这种理论上的房价上涨部分因不能在房屋销售的市场交易中得到实现,也就不能成为市场上实际的房价上涨。

 

关键影响:粮价推高通胀,影响楼市更深远

有关数据显示,全球食品价格自2002年以来持续攀升,到今年初已累计上涨65%.但由于我国实行较严格的稳定粮价政策,开始几年保持了相对稳定的状态,如2006年只上涨了9%;进入2007年后,粮食价格才快速上涨,达到40%,今年则延续去年的上涨势头。由于中国食品价格占到整个CPI比重超过1/3,一季度食品价格上涨21%,拉动价格总水平上涨6.8个百分点;5月份食品类价格仍同比去年上涨19.9%,这使得整个物价水平仍维持上涨局面。

满堂红的龙斌表示,本轮物价上涨,是在全球通胀的大背景下形成的。国际原油、金属矿产、粮食等价格大涨,如国际原油期货价格已经接近140美元/桶,还可能继续上扬;全球粮食价格成倍上涨;矿产品和原煤价格大幅飙升,这些大宗商品的价格是中国无法控制的,而中国作为资源进口和消耗大国,直接遭遇能源、原材料和粮食价格的输入性通胀。

就楼市而言,原材料和能源涨价,对市场的影响是存在的,但不是最大的影响和核心所在。我个人觉得,关键是要分析政府应对通胀所采取的货币金融政策给楼市的影响,因为房地产作为资本密集型产业,受金融货币政策影响相对较大,与宏观经济波动相关联。

 

专家观点

“粮价上涨,房价也可单边下跌”

陈真诚中国著名房地产品牌营销专家、长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问):简单地说,在目前国内外严峻的通货膨胀等宏观经济形势下,在目前的房地产情势下,基于房价、地价的实际情况,粮食价格进一步上涨不一定能推高地价、房价,至少推高地价、房价的作用有限,甚至可能出现粮食价格进一步上涨而地价、房价不涨甚至下跌的单边上涨局面。

“粮价、油价与房价无联系”

韩世同(地产专家):粮价、油价等与房价没有必然联系,在探讨房价走势时甚至可以不用考虑。目前前两者价格的上涨,基本是炒出来的,因为世界范围的供应基本还是充足的。对于耕地的保护,反倒可以刺激我们更充分地利用城市用地,如城中村改造就可以提供大量的土地。地价与房价互为因果,对前几年房价的上涨有推波助澜的作用。适度良性通胀也带来了契机,可以使各行业发展。

“油价上涨对房地产是利好”

潘石屹(中国董事长兼联席总裁):在回答网友“发改委宣布汽柴油大幅上调近20%,对房地产业的冲击怎样?”时,潘石屹表示,这是发改委发出的一个明显信号,就是要走市场经济的道路,我想这对整个市场是一个利好的消息,房地产也不例外。其实房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。前天,我们公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响,及我们应对的策略。因为从2008年1月1日开始到现在为止,劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%,钢材的价格上涨70%,混凝土价格上涨30%,这使房地产整个行业面临巨大压力。

“通胀下房价原地踏步也是跌”

赵卓文(广州同创卓越总经理):涨价已成为2008年经济生活的主题词,5月份,官方公布CPI数据回落至7.7%,还是处在高位。1-5月平均CPI达8.1%.在CPI高达8%的背景下,2008年的楼价即使维持原价,也意味着有一个较大的降幅了。(南方都市报记者 邹阳军 见习记者 卢珊)

  评论这张
 
阅读(227)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017