注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈真诚

营销创造价值

 
 
 

日志

 
 
关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

网易考拉推荐

奥运会后中国房地产走势  

2008-08-24 01:08:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

奥运会后中国房地产走势

——陈真诚答价值中国采访问

 

 (提示:价值中国发布地址http://www.chinavalue.net/Figure/show.aspx?id=677本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者,风险自担!)

 

记者:8月8号晚上八点,北京奥运顺利召开了。奥运的到来,给我国房地产行业带来了什么样的影响? 

陈真诚:奥运会对中国房地产市场尤其对北京及部分有奥运项目城市的房地产市场起到了一定的促进作用。首先,奥运会带动和加速了道路与绿化等城市建设及其它相关公用设施的建设或完善。一方面,在北京等城市,政府为奥运场馆及城市建设、公用设施建设或完善等投入了大量资金;另一方面,在政府作为的主导和示范下,大量房地产项目在非公建范围的道路、绿化等方面的建设也得到了提质,而这些基础设施或房地产环境配套的建设、完善或提质,对房地产来说是很重要的,直接有利于促进房地产业发展。其次,奥运会,尤其奥运概念,实际上曾一度拉升了房地产建设、房地产投资回报、房价上涨的预期,再加上一些企业作为或其他人为因素的作用,奥运会对房地产业发展具有一定的刺激和促进作用。最后,奥运会在一定程度上提升了北京及其他有奥运会项目的城市的知名度和类比地位,也在一定程度上促进了房地产业的发展。

 

记者:就北京地区而言,奥运会对北京房价将会产生什么样的影响?

陈真诚:就北京地区而言,奥运会对北京房价本身具有一定的助涨作用,本身在一定程度上具有拉升房地产投资回报和房价上涨的预期。只是,我们应理性认识到,一是,这种助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用,其发力期主要在奥运会举办前。随着奥运会开幕的日益临近,这种助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用日渐减弱。可以说,随着奥运会的开幕,这种作用已经逼近消失。二是,由于一些企业作为或其他人为因素的作用和奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用,奥运概念,已经一度被过度炒作。曾经的房价上涨,已经在相当程度上透支未来上涨空间,在一定程度上透支了未来的有效需求。而经历长时间的市场高热、房价持续疯涨后的整个中国房地产,在政府一系列宏观调控下,自去年10月以来就已开始异变。因此,早在奥运会开幕前,奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用,已经开始消退。奥运概念,已经开始失去其炒作价值。

 

记者:奥运会之后中国房地产经济会不会出现萧条?房价是否会出现拐点?

陈真诚:奥运会之后中国房地产经济会不会出现萧条?可以明确地说,这与奥运会本身并无太多的直接关联关系。只是,不排除这样一种可能,在国内外经济形势的大环境下,随着奥运会成为过去,尤其是由于奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用的消退,由于奥运概念的炒作价值的消失,可能再次从另一个方面影响一些人或企业等经济体的心理与未来预期,从而可能进一步在一定程度上影响一些人或企业等经济体的经济行为,从而对经济产生一定的影响。不过,一般来说,从整体而言,这种影响不会太大,时间也不会太久。

另外,至于奥运会之后房价是否会出现拐点?事实上,在奥运会开幕之前,房价已经出现了所谓的价格趋势拐点。这也就是说,此轮房价已经出现了所谓的价格趋势拐点,是早在奥运会开幕尤其是闭幕之前的事,与“奥运会之后”这个因素本身并无太多的直接关联关系。只是,也不排除这样一种可能,随着奥运会成为过去,不再有奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用存在。由于不再存在奥运概念的炒作价值,可能再次从另一个方面影响一些人或企业等经济体对未来房价走势的预期,从而可能导致未来房价在一定程度上继续回调。不过,一般来说,从整体而言,这种影响也不会太大。

当然,还要看到的是,在未来一段时间内,房价的总体趋势将是继续深度下调。最近,国家统计局也在其官方网站上发表文章称,宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。文章认为,成交量低迷只能说明需求方认为价格不合理,市场观望氛围较重,房价自然还会下跌,因此,需求层面不支持房价持续高涨。按照国内目前购房者群体的情况,以及普通百姓的收入增长速度,不足以支撑房价的高位运行状态,房价下调是必然的。而且,供给方面临的资金困境也不支持高房价。这就是说,房价继续下调,已在国家统计局所代表官方与民间形成了一致性的认识。

 

记者:奥运会之后,中国房地产业的金融环境以及投融资趋势将如何?

陈真诚:事实上,中国正遭遇比较严重的通货膨胀。而且,由于在国内外经济形势的大环境下,目前仍然潜伏着通货膨胀可能进一步恶化的危机。因此,中央政府打击通货膨胀的压力仍然很大。

可能是因为在8月份举办奥运会,此前舆论所普遍认为的央行为打击通货膨胀而理应于7月采取的金融性措施,并未在7月或8月出台。而在奥运会过后,央行很可能进一步采取金融措施打击通货膨胀。这种措施,包括可能加息等。这就是说,在奥运会之后,从紧的金融政策,依然将继续从紧。而中央政府为解决中小企业融资难等问题而适当提高商业银行尤其地方商业银行的信贷规模之举,对房地产业几乎没多少作用。实际上,本身并非冲着房地产业而来。可以说,奥运会之后,中国房地产业的金融环境难有大改观。总体来说,房地产业融资将依然艰难,一些房地产企业的资金压力可能进一步加大。在投资方面,将可能出现两种情况,由于此前的投资惯性和从严土地政策作用,房地产投资,与去年同期仍然可能上升,但增幅将继续回落。其中,增加的投资部分,将有相当部分来自非银行或股票市场领域的融资。

 

记者:认为目前我国楼市中存在什么样的问题?

陈真诚:总体来说,中国房地产市场存在的主要问题如下:

一是,在当前及未来一定时间内,阶段性的有效需求不足。

二是,房地产市场的整体一致性观望情绪弥漫,甚至有一些消费者已经从观望变成了对未来房价下降的明确期望与等待,房地产销售艰难。

三是,目前现存的现实性的房价绝对值依然很高,而一些开发商普遍不愿意及时降价到位,正事实性地成为阻碍房地产交易活跃的主要障碍。

四是,在当前及未来一定时间内,各地将普遍潜伏着严重的阶段性供大于求的问题。其中,在非别墅等高端物业的一般性商品房领域,大量的产品雷同,彼此同质化。大量产品定位、目标消费群定位、价格定位等雷同的产品,将形成比较严重的结构性供大于求。

五是,与金融运行、管理体系下金融政策能相对有效执行不同的是,一级土地出让的主体是各个地方政府,因此,中央政府的土地政策在一些地方政府普遍遭遇执行难或执行不到位的问题。

六是,房地产存在着比较严重的地区发展不平衡等问题.尤其,普遍性地存在县及县以下的城市化进程及其房地产发展不够的问题。

七是,房地产存在舆论紊乱的问题。

八是,一些机构发布的房地产数据存在可能失真的问题,公众对其数据的真实性、可用性存在质疑,并有进一步加剧的可能。

 

记者:您认为政府应该采取哪些措施来解决这些问题,以防止房价的大起大落?

陈真诚:首先是,政府必须重视现实,积极引导市场,以尽可能快地取得更多公众的信任,以尽可能快地重拾消费者的消费信心,尽可能快地消除市场观望。

其次是,政府应正确认识、积极面对房地产市场存在的阶段性供大于求问题,出台政策以促进市场尽可能快地将之消化掉。

三是,政府应出台政策积极鼓励房地产企业创新,鼓励一些房地产项目进行产品功能定位转化,将一些存在过剩的住宅项目向商业、商务项目转化。

四是,政府应积极规划,鼓励引导农村在县城及其以下的相对集中地区就地城市化,提高房地产的整体消费能力和房地产市场的发展空间。

五是,政府应积极引导一些房地产企业及时合理地调整价格,以尽可能地激活有效需求。

六是,政府应加强一些机构的房地产数据的采集与发布管理工作。

 

记者:您认为什么时候是最佳购房时机?

陈真诚:对消费者购房来说,虽然在理论上会存在所谓的“最佳购房时机”,但这个“最佳购房时机”事实上很难判断,也很难把握。消费者在购房实际中,不要过于强调“最佳购房时机”,而是要重视“合适购房时机”。如果有必要,则应结合市场现状和未来趋势分析及自身情况判断得出每个人不同的“合适购房时机”,然后购房。也就是说,不要盲目跟进而恐慌性地购买,但该买还得及时购买,以提高整体个人购房利益。

(工作联系作者即仑和府OV商务别墅策略顾问陈真诚: QQ:70479688,限工作联系,请注明具体事宜;手机13808420007,不回打“未接电话”)

  评论这张
 
阅读(251)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017