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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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邹涛是个怎样的人?  

2008-08-27 22:35:18|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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邹涛是个怎样的人?

——陈真诚答《钱江晚报》房产部张晓霞记者问

 

(声明:以下所有观点仅为个人观点,不构成任何人投资决策、经营决策或购买决策依据,也不构成对相关人士的个人言行或是否“诚信”的评价内容或依据。)

 

 

一、问:请问关于杭州楼市,你是怎么看的?

答:也许由于浙江经济相对发达等原因,加上“上有天堂,下有苏杭”一度使投资者的投资回报预期攀升等原因,相对于其他同类二线城市来说,作为华东主力城市之一的浙江省省会城市的杭州,不但房地产市场热得相对要早,而且多年来累积起来的房价一直相对比较高。从1998年下半年始,杭州房价曾一路高歌地上涨,房价水平一直比与浙江经济实力相当的江苏省省会南京的房价要高不少。然而,由于本轮房地产市场调整属于全国性的深度调整,杭州房地产市场自然也将调整。

事实上,2008年上半年,总体而言,杭州房地产市场已经出现了商品房销售量大幅下滑的局面,降幅同比约达50%,但房价表现相对平稳。而今年6月份以来,杭州的房地产市场就已显现出比较明显的回调迹象。如今,杭州房地产市场的成交量一直在持续下降,一些楼盘的房价也出现了一定的下降幅度。

建议杭州房地产市场应注意并认真对待如下几个方面的问题:

一是要认识到的是,由于本轮房地产市场调整属于全国性的深度调整,很难让杭州房地产市场不受调整的影响。而且,无疑的是,本轮房地产调整周期可能会时间比较长。

二是要注意到的是,目前,在杭州房地产市场上,市场观望心态也已日趋浓厚。不但投资者、机客早已开始“逃离”,投资性需求已经大幅减少。而且,由于此前房价上涨过快过多而如今房价走势预期已一致性看跌,自住需求者或会一致性继续观望,有些甚至已经变成了明确等待房价下降而在当前放弃购买。

三是要提防的是,由于浙江是有名的投资炒房风行、投资客输出炒房的地区,杭州房地产市场一度被来自浙江本省有关地区炒房客疯炒的城市,房价中的炒房成份比较高,购房者中投资者占比比较高。因此,杭州房市尤其需提防这样一种情况可能会出现:在杭州本地房地产市场中投资者大规模撤离的同时,大量在异地炒房失利者返回可能带来更多悲观情绪和负面舆论,从而可能使得杭州房地产市场的看跌心态进而观望心态变得更浓,使得房地产预期可能会超心理预期地走低,可能进一步导致阶段性的需求真空。

最后是,要引以重视的,今年上半年,杭州房地产市场不但成交量大幅萎缩,而且已经呈现出供大于求的,在总体上呈供应过剩状态。从全年来看,今年杭州的年开发量已突破千万平方米,大盘随处可见。尤其是,在2004200520062007年,杭州曾大量出让土地(有资料显示,不含萧山、余杭在内的杭州主城区分别出让了2736.81亩、3364.82亩、3674.75亩土地),根据房地产开发周期,尤其中央政府实行从紧的货币政策和从严的土地政策,开发商需被迫地加快土地开发和房屋产品上市,今年将有大批房源上市,而房屋销售已经冷清,因此,从今年开始乃至到未来一段时间内,可能会出现比较严重的阶段性供大于求现象。从全国来看,从今年本年度迄今的形势来看,上市待售房屋产品供大于求的情况均比较严重,各主要城市的供过于求的水平将可能达到50%。加上政策因素逼迫那些大量被延后开盘上市楼盘在今年余下时间集中加速上市、一些投资者因资金或还贷压力影响而减持、一些二手房加速抛盘等因素造成的总供应量进一步增加。因此,如果销售形势不能及时转阳,今年的总供应量可能需要2-3年才能被消化。而根据近年来的土地出让、房地产投资增加和政府的土地政策来看,未来三年左右依然会有大量的新房源上市。这样,一方面,地方政府需理性认识到目前及将来一段时间内的房地产形势,尤其是一可能出现持续性供大于求、大量产品积压的情况,采取措施鼓励购房消费,尽可能促进房地产销售回暖。另一方面,虽然舆论认为杭州房价曾一度坚挺,但如今上海、北京等城市的房价也已经出现相当幅度的下降,杭州房价不下降的可能性不大。在面对全国性市场已经深度异变、市场观望日浓而市场出现阶段性供大于求的整体形势下,开发商应积极在产品、营销等领域上进行创新。对于那些存在资金压力比较大或希望在市场竞争中取得相对优势的开发商来说,不妨以积极的心态去主动调整价格,以尽可能地获得相对有效的销售。事实上,降低资金成本、维护管理成本、市场进一步发展带来的风险等,也是增加企业利益水平的一个重要内容。一些企业的行为也证明,当市场交易清淡,大量竞争者死守价格的时候,往往先合理降价的开发商(或楼盘)可能会获得比较优势。

 

二、问:杭州以前组织的团购规模都比较小,为什么一直做不好,做不成气候?

答:我对杭州市场以前组织的团购不太了解,回答可能不准确,仅供参考。你说杭州以前组织的团购规模都比较小,我个人认为,其原因,可能是开发商不愿意对团购进行让利,也可能是目前现实性的现存高房价阻碍了已经一致性高度观望的消费者放弃购买。消费者一旦认定目前的房价很高,而且认定未来房价会下跌,下跌的幅度会超过开发商目前可能做出的折扣幅度,因此,无论是面对单个购买或是团购,消费者都可能选择放弃。不过,有一点或应引起注意的是,在浙江,包括杭州,比较早地出现了看房团或购房旅游团,那实际上就是房地产团购。这就是意味着,在杭州等市场,相对比较早地有了房地产团基础与经验,因此,在杭州有成功策划团购营销的可能。这要看开发商的态度。

 

三、问:如果我们接下来在杭州搞团购,要怎么组织会比较成功?有什么建议?

答:关键看开发商愿否配合或愿否为团购给出适当的价格折扣,也就是说要看团购到底能为参加者带来多少折扣。而且这种折扣存在两个参照系,一是现在的房价水平,另一个是消费者预期的未来一定时期的可能性房价水平。

 

四、问:每套房子都不一样,每个人对房子的要求也不一样,即使是同个地段,也有对不同项目的喜好,即使在一个项目中,个人也有个人对面积大小、户型、朝向、楼层高低的不同要求。开发商也不一定给相同优惠,这该怎么解决的?

答:其实,团购并非新出现的新现象,也不是一个什么新的理念,而是一个已经非常成熟的营销理念与营销方法。在一些消费品领域,团购已经使用得非常广泛,不少企业还成立了专门的团购部。平日里所说的集团消费,多人结伴批量购买等,实际上就是团购。而无论是针对一般消费品或是房地产产品销售来说,一些营销的思想是相通的。也就是说,在目前房地产实际情势下,团购会给开发商楼盘营销提供了更多的思路与策略办法,可能在一定程度上促进房地产销售。事实上,在房地产市场,团购一直存在。譬如整栋销售,或多套购买,存在谈判价格。因整栋销售或多套购买,实际上降低了销售者的诸多成本,并加快了速度。只是,团购是将原先的一个人或一家单位购买,变成了由多人组成团购集体而已。只要团购还能给开发商保留一定的利润空间,那么,有资金压力或需要在一定时间内加速销售的开发商(或楼盘)可以考虑在团购上做营销的文章的。

至于不同的人对房屋产品或价格等要求不同,这是理论性大于实际性的问题。因为,在购买前,往往消费者存在诸多理想化的要求或消费者设想,但在决定购买的“临门一脚”时候,往往会做出相对的比较权衡,当某方面主要因素达到消费者的要求时,消费者往往会做出购买决定。这是营销学中经常研究与遇到的问题。这就是说,开发商可选择某一个需求相对接近的群体,进行团购营销策略设计。至于组织者,可以是开发商自己设计产品向某一类人群进行有目的地推销,也可是媒体或其他中介组织或个人在不违法、不违规的前提下组织。但人员不一定要很多。挑选或组织一定数量具有基本要求接近或对某一楼盘产品感兴趣等共性的人员即可。另外,也不要设立个开发商不愿意或难以接受的目标价格,而应该设定一个买卖双方都可能愿意接受的合理价格或合理折扣。终究买卖成交需要双方愿意,是不能勉强的。

 

五、问:邹涛是个怎样的人?

答:我一般不就某个个人发表评价,也不赞成某些开发商代表或舆论人士就其个人发表带有不尊敬个人的评论,不赞成将其以前组织的活动与现在的活动关联在一起而评价说其“不诚信”。终究,那是两件不同的事,每个人都有在不违法的前提下言论与行动的自由,没必要对他人进行判定其“不诚信”的人身攻击。事实上,有某位房地产业内的著名开发商也是著名的房地产舆论人士,曾在短时间内就反对与赞成王石的“拐点论”不断地反复变化,变化的幅度是180度大逆转。其观点,通过舆论传播不断给市场、相关人士造成完全相反的信息。那么,如果按照有人判论邹涛因此前做了个与目前作为不同的行为而“不诚信”的逻辑,是否也可判断地认为他“不诚信”呢。我个人的意见是没必要去做判断或评论。

(工作联系作者“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚: QQ:70479688,限工作联系,请注明具体事宜;手机13808420007,不回打“未接电话”)

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