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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:美国三鹿使房产业遭遇非正常黑色打击  

2008-09-26 02:26:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:美国三鹿使房产业遭遇非正常黑色打击

——金融危机下的房地产深度分析之一

/陈真诚

 

近年来,全球经济深陷经济滞胀的泥潭。

早先,为打击通货膨胀,全球进入了加息周期,世界各国曾纷纷加息。然而,自美国发生次贷危机演变成全球性金融危机以来,世界经济在金融危机的阴影下呈现出了明显的衰退迹象。于是,各国又不得不纷纷匆忙减息以刺激经济增长。如澳大利亚央行在今年3月份最后一次加息以抑制第二季度上扬至4.5%的通胀率后,9月2日宣布,降低基准利率25基点至7%。这是澳大利亚央行七年来首次降息,凸显该国旨在通过降息刺激经济增长的紧迫性。澳大利亚央行表示,由于去年和今年初的加息、市场利率上升以及信贷标准的收紧,融资状况一直非常紧张。而过去几个月里这种紧张状况进一步恶化,国际金融市场剧烈动荡,对信贷状况的忧虑情绪加深。然而,最近,美国的金融危机进一步恶化,严重威胁到美国乃至世界金融体系的安全,严重威胁世界经济的安全。

事实上,从次贷危机全面爆发开始,美国就开始暴发金融危机,其影响波及世界各地。昔日华尔街五大投行之一的贝尔斯登轰然倒塌,美国规模最大的住房抵押贷款融资机构联邦国民抵押贷款协会(“房地美”)和联邦住房贷款抵押公司(“房利美”)迎来了生死存亡的噩梦。

据资料称,在目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中,有42%来自“房地美”和“房利美”这两家机构。受美国房地产泡沫破裂影响,这两家机构早已深陷泥潭,两家机构2007年的损失超过140亿美元。美国政府为全力遏制不良影响,早在2007年8月,美联储在短短三周内就向金融系统注资14725亿美元。今年4月,美联储和美国国会再次联手向市场注入900亿美元资金。当地时间9月7日当天,美国财政部长亨利·保尔森宣布,美国政府宣布采取美国历史上最大的救市举动,接管“房利美”和“房地美”(“两房”)这两大房贷融资巨头。只是,虽然美国政府频频出手,但从次贷危机到现在的华尔街巨变,美国经济的噩梦愈演愈烈。

就在9月7日美国财政部为救助“两房”而采取了一揽子救助措施后不久,“百年一遇”的次贷危机第五轮冲击波再度袭来,让全球经济神经再度绷紧。尽管此前美国联邦储备委员会宣布将增加紧急贷款计划,以帮助金融机构应对严重的信贷危机,让很多私营公司受惠。尽管10家国际银行当天发表联合声明宣布将提供700亿美元,拟帮助已陷入资金困境的有着158年历史的“百年老店”美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司摆脱困境。而根据雷曼兄弟公司第三财季报告显示,其目前所拥有债务已达6130亿美元,亏损达到其158年历史中的最高水平,市值更是所剩无几。由于美国政府拒绝向雷曼兄弟公司提供融资保障,美国银行无奈之下宣布弃购,于是,9月14日,雷曼兄弟公司不得不宣布因涉足次贷业务亏损严重而已申请破产。同时,有94年历史之久的美国最大证券公司、美国第三大投行美林公司迫于财务困境,宣布将以440亿美元的价格将自己出售给美国银行。这样,再加今年3月轰然倒塌而被摩根大通以跳楼价收购的贝尔斯登,美国的五大投行中,仅有高盛和摩根士坦利幸存了。

另外,作为市值仅次于花旗集团和美国银行的世界第三大金融机构,作为全美最大保险公司,也是全球最大保险公司,美国国际集团(AIG-AmericanInternationalGroup)目前急需巨额现金来摆脱财务困扰,也陷入融资困境,濒临破产边缘。美国国际集团(AIG),又名美国友邦保险有限公司。AIG成员公司是美国最大的工商保险机构,旗下的AIGAmericanGeneral更是全美最顶尖的人寿保险机构。AIG是全球首屈一指的国际性保险服务机构,在全球各地的退休金管理服务、金融服务及资产管理业务也位居世界前列,已成为全美首屈一指的退休金管理服务机构之一。AIG业务遍及全球一百三十多个国家及地区,其成员公司通过世界保险业最为庞大的财产保险及人寿保险服务网络,为各商业、机构和个人客户提供服务。AIG的金融服务业务包括飞机租赁、金融产品及促进其市场交易。AIG也是个人和大型企业投资管理市场中的翘楚,为客户提供专业的股票、定息证券、地产及其他投资管理服务。AIG的股票在纽约证券交易所、美国ArcaEx电子证券交易市场、伦敦、巴黎、瑞士及东京的股票市场均有上市。舆论称,岌岌可危的AIG如果未能筹集足够资本,将难逃倒闭厄运,其杀伤力将远超雷曼兄弟。据美国电视台CNBC引述消息人士的话称,AIG自救渠道可以说是没希望。

美国联邦储备委员会16日晚宣布,已授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的AIG提供850亿美元紧急贷款。作为提供贷款的条件,美国政府将持有AIG近80%的股份,并有权否决普通和优先股股东的派息收益。这也意味着美国政府仿照接管“两房”模式接管了AIG。美联储在当天发表的声明中称,在目前情况下,如果放任AIG破产,对业已极其脆弱的金融市场来说无异于雪上加霜,并且将极大提高市场的借贷成本,进一步削减美国家庭财富,并将对经济增长产生实质性危害。

雷曼兄弟面临破产,美林公司即将作价440亿美元出售给美国银行,AIG深陷财务危机,再加上此前轰然倒塌的贝尔斯登以及次贷危机,美国金融危机带来的阴影,已经从华尔街、美国蔓延到世界各大经济体的上空。

所有这些,震惊了整条华尔街,震惊了美国整个金融体系,也震动了全球的金融市场,使得欧美国家金融领域因此出现了新一轮震荡。舆论称之为“危情华尔街”,称之为“金融海啸”。美联储前主席格林斯潘说,美国正陷于“百年一遇”的金融危机中,诱发全球一系列经济动荡的可能性正在不断增大,将有更多大型金融机构在这场危机中倒下。央视在专题报道中指出,和次贷危机等相比,雷曼兄弟破产可称得上“金融海啸”,才刚刚开始。不管这场危机何时、以何种方式结束,有一点可以肯定的是,华尔街乃至全球金融市场必将经历一翻沧海桑田的变幻,危机仍未见底,风暴仍在持续。

雷曼兄弟宣布破产,直接导致美国股市大跌、全球金融市场剧烈波动。受美国股市下跌的拖累,加拿大、巴西、秘鲁、墨西哥、英国、法国、德国、瑞士、俄罗斯、韩国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰、马来西亚、菲律宾、中国大陆和香港、台湾地区的股市纷纷应声下跌。

美联储下属的纽约联邦储备银行发表声明说,为防止金融危机进一步扩散,9月16日,美国联邦储备委员会当天通过两次公开市场操作,分别向金融系统注入500亿美元和200亿美元资金,试图通过增加市场流动性缓解信贷紧缩形势。美联储声明还说,美联储准备在必要时注入更多资金。由于高拆借利率使得银行不愿意相互拆借恶化了信贷紧缩形势,信贷紧缩会抑制消费和投资,不利于经济增长,美联储注资的目的在于促使银行间拆借利率回落,从而鼓励银行间的隔夜拆借活动。

自从雷曼兄弟9月15日宣布破产以来,为了拉低融资成本、安抚投资人并重塑市场信心,在9月15日、16日两天时间内,以美联储为首的全球央行和金融监管当局,为金融体系注入超过3000亿美元的流动性,稳定市场情绪。美联储连续通过回购协议向市场注资1200亿美元,这是“9·11”以来最大规模的注资行动。当局还宣布,如有需要,已准备好在16日稍晚时间安排进一步的注资操作。不仅如此,美联储还扩大了多项现有融资安排的规模和抵押品范围,为金融机构获取融资创造便利。

在美国之后,欧元区、英国、日本、澳大利亚以及瑞士等多个央行也连续采取注资措施。据不完全统计,各大央行15日、16日两天时间内,通过回购和拍卖等等主要途径,累计注资超过3000亿美元,包括。

在亚洲,中国大陆和台湾地区都先后宣布下调存款准备金率或是贷款利率,印尼则宣布下调隔夜回购利率。

不过,各国央行的努力似乎没有马上收到成效。

继前一天创下“9.11”以来的最大单日跌幅之后,9月16日,美股开盘依然低迷,道指开盘不到10分钟再跌逾百点,跌幅为1.5%,至10760点的两年低点附近。标普500指数跌1.8%。纳指跌1.5%。

9月16日,亚太股市连续第二天重挫,主要股市跌幅超过4%,收在近年来低点。欧洲股市连续第二天重挫,伦敦股市尾盘跌幅超过3%,跌至三年多以来最低点。中国沪深A股低开低走,金融股抛压沉重,直接把上证综指拖入2000点以下。截至收盘,上证综指报1986.64点,下跌93.04点,跌幅4.47%,成交350亿元。深成指收报6873.61点,下跌61.46点,跌幅0.89%,成交138亿元。

一位伦敦银行家说:“如果美国国际集团被拯救的话,危机就会触底,否则金融市场将会陷入无政府的混乱状态。”英国财政部、英格兰银行以及金融管理机构要求立即召开紧急会议,探讨应对不断加深的金融危机的方法,这场危机由于雷曼兄弟投资公司的轰然倒闭而触发,其总资产达6130亿美元。

就在美国联邦储备委员向金融系统注入700亿美元的第二天即9月17日,就有报道称,美国金融危机开始蔓延至英国。近日,英国最大储蓄银行遭民众挤兑,苦不堪言。该银行股价曾一度下跌41%,当日最终收于182点,日下跌幅度达22%。而在星期一时,哈里法克斯银行的股价就下跌了18%。由于投资者担心金融危机可能导致更多的金融机构倒闭,全球股票市场连续第二天遭遇暴跌行情。

于是,9月18日,日本银行、美联储(FRB)、欧洲央行(ECB)等6个国家和地区的央行宣布,为稳定国际金融市场,各国将相互协调统一步调,提供大量美元以备存在筹资忧虑的金融机构及时筹得资金,加拿大央行、英国央行和瑞士央行也参与了这一协调措施。各国央行同意联合安排一项100亿美元的货币互换为加拿大提供美元流动性,此次货币互换于2009年1月30日到期。作为多国央行统一行动稳定金融市场的举措之一,9月18日,美国联邦储备委员宣布注资1800亿美元对抗金融危机。日本央行称,将视市场主流状况适当地投放金额至多600亿美元的资金。此前的9月17日,日本央行对金融体系注资240亿美元。美联储在9月16日对金融体系注资700亿美元。尽管美国政府近来采取了向大型金融机构增资等一系列稳定市场的措施,但这并没有打消日本国内金融市场的担忧,特别是在日本的外国银行在筹集资金时仍面临困难。9月24日,日本中央银行——日本银行再次实施公开市场操作,向短期金融市场投放1.5万亿日元,以保证市场资金流量。至此,日本央行已多次向短期金融市场投放资金,累计总额已达14万亿日元。

9月18日还有消息称,英国的劳埃德TSB集团同意出资122亿英镑(222亿美元)收购苏格兰哈里法克斯银行,投资银行摩根斯坦利正在考虑与美联银行进行合并。

9月16日晚间,美国政府决定投入850亿美元挽救濒临破产的AIG,并接管了该公司近80%的股份。然而,政府接管AIG,将稀释现有股东股权。美国政府的援助行动,未能提振信贷市场信心。由于投资者对美国政府救助AIG能否结束金融危机持怀疑态度,担心更多金融机构倒闭金融业将面临更大的动荡,导致3个月美元借款成本大幅上涨,涨幅创1999年以来的新高。而且,美国8月份住房开工量跌至17年来新低。9月17日,华尔街股市跌幅超过4%,AIG股价9月17日下跌45%。金融股普遍受到沉重打压,标普500金融板块暴跌8.9%。其中,高盛和摩根士丹利的股价也大幅下跌。高盛股价重挫14%,遭遇其史上最大单日跌幅。摩根士丹利股价大幅缩水24%,跌至10年来低点。

由于美国愈演愈烈的信贷危机正在向货币市场蔓延,于是,美国主要基金公司PUTNAM投资公司9月18日突然宣布,由于机构投资者赎回压力增大,其决定将旗下一只规模120亿美元的货币市场基金清盘。

为避免华尔街金融危机持续恶化,美国政府着手部署有史以来最大规模的救市措施,处理金融机构的不良资产。9月19日晚,布什政府将一项大规模救市方案提交众议院。计划涉及多项措施,包括成立一个考虑聘用私人投资经理营运的官方信托机构购买金融机构的按揭坏账,需动用5000亿美元以上。美国共和党议员谢尔比估计,救市计划可能花费1万亿美元。

在布什政府提交的计划中,最大部分是由政府透过发行债券,购买由华尔街金融机构发出的按揭及相关工具,改善他们的资产负债表。这部分计划需获得国会批准,政府将持有这些按揭至期满,平均年期为7年。截至6月底,美国主要金融机构有超过5000亿美元次级资产,随时要大幅撇账。第二个部分是扩大政府数星期前公布的计划,购回房利美和房地美的按揭坏账,首先购入50亿元按揭坏账。另外,“两房”亦将增加购买按揭证券。除了处理坏账,美国财政部宣布,为总额约2万亿美元的货币市场基金成立暂时的保证计划,明年开始为参与计划的基金承保。美联储还表示,将扩大紧急贷款计划,资助商业银行从货币市场基金购入资产票据,以纾缓流动性不足问题。另外,美国证券交易委员会拟暂时禁止沽空所有金融股。美国总统布什形容“美国经济生命来到关键一刻”,授权财长保尔森动用多达500亿美元汇率稳定基金为上述计划的保险资金。财长保尔森宣布,“房利美”和“房地美”将增加购买按揭证券,以加强资金流动,但未有透露金额。《华尔街日报》报道称,这项计划可能将是1930年以来,美国政府对金融市场最大的介入。新机制可能会以低价向有偿付能力的金融机构购买资产再出售。

9月20日,一方面,美国法院批准英国第三大银行巴克莱银行收购美国雷曼兄弟公司的核心业务。另一方面,美国政府向国会提交一项总额超过5000亿美元达7000亿美元的金融救援计划,要求国会赋予政府广泛权力购买金融机构不良资产,以阻止金融危机加深。该救市计划授权美国财政部从国内金融机构购买高达7000亿美元的与抵押贷款相关的金融资产。其次,要求将美国国债最高法定限额从现有的10.6万亿美元提高到11.3万亿美元,以便为政府实施救援计划留下资金空间。此外,给予美国财政部特别授权以购买、持有和出售住宅和商业抵押贷款以及相关贷款支持证券,从而帮助金融机构剥离不良资产。特别授权期限为两年,但政府可以在两年后继续持有所购买的资产,直至财政部认为没有必要继续持有为止。

美国政府意识到,要解决全球性的金融危机,仅是美国的单独行动还不够。为了阻止金融危机进一步恶化,美国同时向日本、德国、英国等国施压,要求这些国家参与其中,分别对自己国家的金融机构实施同美国一样的更大手笔救市措施。舆论分析认为,一旦这些国家响应,这将是人类有史以来最大规模的一次全球性救市行动。

9月22日晚,美国参议院银行、住房和城市事务委员会主席理查德.谢尔比要求美国政府终止向国内银行提供7000亿美元的救援计划。对此,美国财长保尔森认为,如果不迅速通过救援计划,美国银行体系将面临崩溃。他希望用政府的资金低价收购受困银行的资产。高盛银行前首席执行官也希望政府救市称一旦银行摆脱困境后,各自可以重新开始相互借贷,以避免美国金融体系的崩溃。9月22日开盘前,民主党掌控的美国国会开始未能就救助计划达成一致,但当天晚些时候,民主党表示,由于美国财政部做出让步,政府已同意在金融救助计划中增加救助购房者和加强国会对有关方面的监管等内容,帮助陷入困境的购房者保住住房,美国国会已就救助案达成初步一致。这意味着,美国政府7000亿美元救助案有望获得国会批准。只是,是否对从救援中获利的公司高管薪酬做出限制,是否修订破产法让法官调整抵押贷款,在等等一些问题上,国会有财政部依然存在分歧。而后,更有一百多名经济学家联名反对政府的救市计划。至9月25日,美国政府的救市计划,依然未获得国会批准,前景未卜。

而且,也是9月22日,由于次贷危机已导致世界经济衰退而影响深远,金融危机已经积重难返,美国的救援计划可能仍无法帮助一些银行摆脱困境等等原因,德国财政部长施泰因布吕克在与西方七国集团财政部长和中央银行行长电话磋商后表示,西方七国集团其他成员国拒绝参与美国金融救援计划。

事实上,美国的金融危机已实实在在地影响、蔓延至了欧洲。

据英国《金融时报》9月22日报道,英国主要住房贷款供应商布拉德福德-宾利银行,可能面临被收购命运,正努力通过增加吸储和缩减放贷规模等方式自救。由于英国的经济滑坡和房地产市场不景气,严重影响着该银行的发展前景。同业拆借利率一直处于高位,银行惜贷现象严重,造成其坏账不断增加,财务状况恶化,经营困难。数据显示,今年上半年,作为英国抵押房贷银行,布拉德福德-宾利银行的贷款人的欠款率已经上升至3.1%,远高于行业平均水平。此前,英国最大抵押房贷银行哈利法克斯银行,以122亿英镑价格被英国莱斯银行收购,英国莱斯特银行的股东们已经同意西班牙国际银行将其收购。此外,诺森罗克银行则于今年2月就被国有化。在诺森罗克银行被国有化之后,有分析师预言,经营模式类似的布拉德福德-宾利银行,可能再成为被收购目标。

事至如此,美国本土的金融危机并无好转的迹象,华尔街可能有20%的人面临失业。继贝尔斯登、雷曼和美林这三家相继落难之后,作为昔日华尔街五大行中仅存的两家独立投行高盛和摩根士丹利的日子也越来越不好过,最终没能逃脱同业们已经历的厄运。当地时间9月21日晚,美联储发布声明宣布已批准了高盛和摩根士丹利提出的转为银行控股公司的请求。美联储还宣布,在过渡时期,美联储将增加给高盛和摩根士丹利经纪自营业务的贷款,同时将提高给美林公司的信贷额度。转为银行之后,高盛和摩根士丹利也可以和其他商业银行一样,更容易地获得美联储的紧急贴现融资,代价就是要接受更为严厉的监管。这意味着高盛和摩根士丹利将告别以往“高风险高收益”的运作模式,转而像众多商业银行一样主要立足于储蓄业务。业内人士指出,随着“五大行”的相继倒闭、出售或是改制,标志着现代华尔街的独立投行业务模式已走到尽头,也标志着自上世纪30年代美国立法将投行从传统银行业务分离以来,华尔街一个时代宣告落幕。

而无论是次贷危机,还是“房地美”和“房利美”、AIG被接管,或是投资银行中的雷曼兄弟破产,贝尔斯登轰然倒塌,美林公司被出售,高盛和摩根士丹利转为银行控股公司的请求,美国金融危机正给美国及世界经济带来打击。而且,这种打击还在继续,并可能加重。

除有不少投资深陷“两房”外,根据各中资银行发布的公告统计,至少有9家中资银行持有雷曼兄弟公司发行债券,金额高达6.58亿美元。其中,中国建设银行持有美国雷曼兄弟控股公司相关债券最多,共计1.914亿美元。而其实,本文作者陈真诚分析认为,除金融业本身和出口外,对中国经济来说,房地产业可能是受美国金融危机影响最大的产业。目前,已有迹象表明,美国金融危机正在影响中国上海等地房地产市场。这是因为,投资银行或其引入的基金,其最主要的投资领域之一就是房地产。与投资银行、基金等国外投资相关的国际物业投资服务行,更是与诸多房地产开发企业或楼盘有着千丝万缕的关系。投资银行的破产倒闭或被改制,在通过投资银行的作为及其所释放的市场信号而直接影响不动产投资市场外,还会影响到国际物业投资服务行的业务及其服务的楼盘。再经由国际物业投资服务行自身心态变化,经由这个行业的影响力传达,进而影响整个中国房地产业的市场心态,影响整个中国房地产预期,影响整个中国房价的走势。而这种影响,属于“非正常”因素影响,并不限于外资所投资的楼盘,而将达及整个房地产市场。

或可以这么说,雷曼兄弟破产,本文作者陈真诚分析认为,就好象中国奶粉市场出了个“三鹿”一样,将使美国及世界金融业及与金融业遭遇危机,尤其可能将使与金融紧密相关的房地产全行业遭遇“非正常”“黑色”打击。而中国房地产目前正在发生的调整,本来属于正常调整,而在发生美国金融危机之后,房地产市场就可能因“非正常”因素的作用而发生改变。改变的结果,可能使中国房地产进一步发生“非正常”调整,从而使得房价进一步“非正常”地下降,使得房价进一步“非正常”地下降,使得房地产因发生“非正常”异变而延长整个调整周期。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚: QQ:70479688,请注明具体事宜;手机13808420007,不回打“未接电话”)

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