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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:年内不会取消房贷新政  

2008-09-27 15:44:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:年内不会取消房贷新政

——金融危机下的房地产深度分析之三

/陈真诚

 

(本文系根据9月23日回答《南方都市报》记者邹阳军采访提问内容整理而成)

去年9月27日,央行、银监会联合出台了“中国人民银行中国银行业监督管理委员会委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知”(俗称“房贷新政”)明确,对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等,下同)不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。其中,对房地产最具影响力的内容是针对第二套房贷首付款等进行了明确政策收紧,要求包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等在内的各商业银行对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。如今,正值一周年之际,房地产业传来了央行、银监会将取消或放松“房贷新政”的舆论,传来了要求决策层取消或放松“房贷新政”的声音,甚至有房地产协会等群体直接上书国务院要求放松房地产调控政策。基于这些情况,根据目前房地产的实际情势和国内外宏观经济形势来看,到底央行、银监会会不会或有没有可能取消或放松“房贷新政”呢?不妨从如下方面做一些基本的分析、探讨。

首先,众所周知,正是因为在去年9月27日出台了“房贷新政”,政府系列宏观调控一度失灵、房地产持续高热、房价持续疯狂快速大幅上涨、消费者担心上涨还将继续上涨而疯狂提前加入买房队伍的恐慌才得以抑止。在“房贷新政”及其补充通知的政策制导下,中国房地产预期开始异变,房地产从卖方市场异变为买方市场,房价开始步入下降通道,房地产业步入新的一轮调整周期。

可以说,“房贷新政”的最大“功绩”就在于通过打击二套房的投资、投机者,将大量的投资、投机行为被逼撤离市场,释放市场将异变的信号,从而改变了房地产预期,改变了房价的走势。本文作者陈真诚分析认为,“房贷新政”是引发房地产深度变化之多米诺效应的第一张骨牌。

事实上,对于今天的房地产市场来说,诚然只有关于二套房的“房贷新政”松动才是政府有效救市的办法与表现,但目前的房地产市场并未真的进入了寒冬,应尚属于房地产深秋或早冬时期。今年的房地产投资依然增长了20%以上,房地产开工面积增长的幅度也不少,尤其是公众与舆论几乎一致性地认为目前的房价依然很高,因非正常因素导致非正常上涨的房价并未真正地有效下降,下降的空间还很大,房价反弹的压力还很大,房地产背后潜伏的社会问题、经济问题等方面的危机依然没有解除,房地产业本身所存在的诸多问题依然严重。因此,无论房地产如何走势,尽管有一些人呼吁、建议或要求取消或松动“房贷新政”,尽管有房地产业协会上书国务院要求放松房地产调控政策,但根据目前的种种迹象来看,至少在今年内不会取消“房贷新政”,就连松动的可能性都不大,否则刚产生效果的宏观调控就可能中途而废。

另外,至少在5年内,从严的土地政策不会松动,所以象“房贷新政”这种与金融和土地两大领域相关的专门针对房地产的调控政政策难以松动。今年8月27日出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》,就是在收紧房地产金融政策,在限制房地产开发贷款,打击炒地囤地。

其次,虽然最近的央行、银监会出手降息,但这个降息与房地产没多大关系,其目的很明显是为确保经济增长、防止经济衰退而来,以利于中小生产、加工企业的生存、发展,其动因也与美国因次贷危机引发的金融危机有关。要知道,这次降息,5年以上只0.09,对于属于长期贷款的个人购房贷款来说几乎等于没降。如50万元20年贷款总共只降低几千元的利息支出,实际上对购房者的供房利息成本没什么影响。而“房贷新政”是专门针对房地产的,与最近的降息目的不同。

其实,要注意到的是,央行、银监会此次下调双率,并非一个独立生效的政策,而是在其出台前进行诸多内容铺垫,有着诸多约束。在出台《关于金融促进节约集约用地的通知》的同一天即今年8月27日,银监会副主席王兆星在银监会推进小企业金融服务会议上再三强调,要保证新增贷款额度用于小企业。有消息称,今年9月2日,银监会就关于贷款监管的“征求意见稿”进行讨论。“征求意见稿”要求金融机构对每一笔贷款实行“支付管理”,即要求金融机构在切实了解企业所获取每一笔贷款的真实用途后有的放矢地放贷,银行将可能直接将贷款资金划入最终收款人账户。而且,旨在全面规范贷款用途、严防贷款挪用的“三个指引、一个办法”有望不久后出台。其中,金融机构项目融资业务指引、流动资金贷款和固定资产贷款的相关管理办法的送审稿,已经向各商业银行下发。新的贷款管理规章重点是推行受益人直接收款和实付实贷。今年9月2日,银监会在其官方网站发布《关于认真落实“有保有压”政策,进一步改进小企业金融服务的通知》,要求各大商业银行对符合产业政策、环保政策以及有市场、有技术、有发展前景的小企业作为重点支持对象,单独列出各级分支机构支持的小企业客户名单,单独管理,单独统计。各大商业银行针对小企业贷款,单列规模、单独考核,以确保新增信贷总量真正用于支持小企业,防止违规贷款流入股市房市。这就是说,最近的双率下调,不是一次独立的政策,而是有这些内容为基础与前提。而许多人分析最近的双率下降是将之独立来分析了,没有看到这些内容。

一般的中小企业的中短期贷款期限也是3年以下,因为一般而言,在完全买得土地后,正常的房地产开发企业贷款,往往属于中短期贷款和短期流动贷款。正常的房地产开发周期往往是3年左右,大多数在3年以下。在3年及以下这个时间上,正常的房地产开发贷款正好与中小企业的中短期贷款期限吻合了,所以一些人就误解为此次双率下调是在放松房地产贷款。而其实不是,尽管其中包含有满足房地产开发贷款的内容,但主要不是冲着房地产而来。

从以上分析来看,决策层对于房地产金融的政策没有什么太大的松动。

再则,二套房不属于基本的民生保障范围,不属于基本的住房保障范围。政府现在高度关注民生,重点在做一套房的住房保障工作,不鼓励二套房的投资、投机行为,打击囤房炒房、囤地炒地的态度与决心并未改变。所以,政府目前不会去考虑取消“房贷新政”的问题。

最后,诚然房地产按揭贷款是银行的优质业务,个人购房按揭是银行的优质资产,所以银行非常欢迎房贷业务,银行业也是房贷政策放松的有力支持者,但本文作者陈真诚分析认为,目前房地产的成交持续不断下降,房价已经步入下降通道而且有大幅加速下降的可能,自然会影响到了银行的个人房贷发放。尤其是,中国是世界上外汇增长最快、外汇储备规模最大的国家,外汇储备总额达到1.8万亿美元。中国已经巨额投资了美国国债机构债和公司债券等。中国官方2008年1月份的一份报告显示,截至2006年,中国持有合计约7000亿的各类美国债券。今年9月24日,温总理在联合国大会上发言时表示,美国次贷危机引发了国际金融市场剧烈动荡,全球经济前景不容乐观。温总理指出,中国持有全球最多的外汇储备,是美国政府债券的第二大持有者,包括中国在内的全球金融市场已经受到雷曼兄弟公司倒闭以及美国国际集团(AIG)被接管所带来的冲击。当前国际金融动荡,已经波及许多国家,影响还会加剧,各国应当通力合作,迎接挑战。由于次贷危机始于美国的房地产价格下跌,中国银行业对于房地产贷款的风险暴露也不容忽视。因此,在美国次贷危机及其引发的国际金融危机愈演愈烈的大背景下,银行的房地产开发贷款及零售银行业务将受到冲击。为防止自身风险,商业银行必然会在房地产开发贷款和个人房贷上变得更为谨慎。即便政府放松货币政策,即便下调存款准备金率、增加信贷规模,商业银行也不会轻易放松房地产贷款,相反可能收紧房地产贷款。这样,银行也不会太希望取消“房贷新政”。

综合上述分析可知,基于当今房地产实际形势,基于国内外宏观经济形势,基于今年政府的工作主要任务与目标,尤其基于美国次贷危机及其引发的金融危机正在继续蔓延的残酷现实,至少在今年内,是不可能取消“房贷新政”的。呼吁或要求今年内取消或松动“房贷新政”,很可能只是一些人的期盼而已。建议房地产开发企业不要对取消或松动“房贷新政”做过多的期望,而要理性看待当今的房地产形势,客观分析市场寻找市场机会,在产品策略创新、营销策略创新等方面寻找促进楼盘销售的突破点。对于存在降价空间的楼盘,不妨及时积极地合理调整价格,以获得与同业竞争的比较优势。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚: QQ:70479688,请注明具体事宜;手机13808420007,不回打“未接电话”)

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