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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房地产会崩盘吗  

2008-10-10 02:34:15|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚房地产会崩盘吗

——金融危机下的房地产深度分析之七

  陈真诚

 

无疑,美国次贷危机及其引发的金融危机,将重创全球诸多经济体的经济增长预期,其中将重点地重创房地产市场预期。

尽管中国在美国次级债上的损失不大,但中国作为一个位居全球第四大经济体,包括金融体系在内的中国经济正日益融入世界经济体系,自然也将无可避免地受到美国次贷危机及其引发的金融危机的冲击和影响。美国经济进而包括欧洲市场在内的经济衰退,无疑更将间接地影响到包括出口贸易在内的中国经济增长。

尤为要注意到的是,美国发生次贷危机及其引发的金融危机之时,正好处于中国房地产从投资过热、房地产预期高涨、房价非正常上涨向正常市场调整之关键时期,正好处于中国房价回调之关键时期。

当前,中国房地产市场正在发生历史以来的最大异变,房地产预期正发生大逆转,因此前大涨而导致目前民生地产现实房价过高等原因的作用下,消费者日趋观望,甚至群体性地弃购。尽管中国决策层自美国雷曼兄弟公司倒闭以来接连两次出手下调利率和存款准备金率,以防止经济过于衰退。但或由于此前房地产市场的透支过甚,由于此前房价上涨速度过快、幅度过大、持续时间过久,或由于中国央行连续两次调整金融政策并非冲着房地产而来对房地产的影响并不大,或还由于更多原因,中国内地的房地产市场依然沿袭已定趋势轨迹运行,消费者继续观望乃至弃购,市场成交依然清淡。

在这种情况下,而如今美国因次贷危机及其引发的金融危机对全球经济影响、并深度向实体经济蔓延等方面预期打击的影响还在继续。其释放的信号,无疑将对中国房地产的未来阶段性时期内的预期产生影响。于是,就有舆论认为中国房地产将崩盘。

中国房地产到底会崩盘吗?10月9日上午,汇集全国各地50多位房地产、财经媒体记者、编辑和房地产专家在一起的“房地产专家媒体群”就中国房地产到底会不会崩盘及“二次土改”、流动性等问题展开了一场谈论。本文作者陈真诚与中国房地产报记者葛云、南方都市报记者邹阳军、中国经营报记者李碧、大众证券报记者成曦、云南信息报记者王效、重庆时报记者宋湘波、新华网重庆房产汪宇、太原晚报记者李涛、三湘都市报记者邵中兵、成都商报记者牟穆、华夏时报记者晏耀斌等积极参与了讨论。

本场讨论,由中国房地产报记者葛云向我也就是本文作者陈真诚提出“房地产崩盘可能有无,陈总?你给分析一下”问题开始。本文就是我在当时回答提问的基础上经整理而成。

在接到中国房地产报记者葛云的提问之后,我也就是本文作者陈真诚立即做出回答称:实际上,中国房地产,诚然正值深度异变调整之中,但崩盘的可能性几乎没有。10月7日,在一电视台录制房地产电视专题节目时,我也说了这个观点。

之所以说中国房地产崩盘的可能性几乎没有,其理由如下:

首先,目前房地产市场的问题主要体现在交易量不断减少方面,而交易低迷的原因是目前的现实性民生地产房价依然太高,没多少是真实有效降价的,即使降价也是以各种折扣的名义。这不但不能收到效果,而且容易激发消费者的逆反心理。

其次,中国房地产本轮调整,在房价方面,属于此前房地产过热、房价过于疯狂上涨后的房价正常回调,正在将非正常上涨部分回调至正常房价区间,并不是在房价没大涨或只是微涨的前提下的往下实际性绝对下跌。

第三,中国房地产本轮调整,与发生在上世纪九十年代的上一轮调整周期相比,除了此前房价、地价上涨的速度更快、幅度更大外,房地产市场已比上一轮调整时期要成熟、健康了许多,中国房地产已不可能存在上一轮调整中的那么多问题,不可能有那么多的烂尾楼出现……在上一轮调整中,中国房地产都没有崩盘,那么,在这一轮调整中,中国房地产是不可能不崩盘的。

第四,现在的中国房地产市场,并不是没有了消费者需求,而是由于民生地产房价过高,使得一些需求无法在购买消费上获得实现,变成了无效需求。

第五、中国房地产情况与美国不同。在美国,低收入、有还贷风险的购房者,通过次级贷向银行贷款。这次美国金融危机链条就是从次级贷开始的。而中国不是通过次级贷向银行贷款,是直接从银行贷款。即使在美国发生了金融危机,但没到房地产崩盘的地步,因此,中国房地产发生崩盘的可能性则更小了。

第六,房价下降,不等于说整个房地产崩盘。至于有统计快报的数据显示1-8月的房地产成交很低的问题,则需要客观地分析其问题。事实上,目前房地产成交下降的主要原因是,一些民生地产的房价依然很高,而消费者已经几乎一致性观望,其中并有相当部分消费者已经达成了认定并期待房价会比目前有较大幅度下降的共识。

第七、由于前几年的房地产高热,地王层出不穷,地价日变日涨,在地价不断上涨的背景下大量土地被卖出。而这些土地,在政府至少5年内不可能改变的土地政策等宏观调控政策作用下,必然会不断地开工、开发出新的房地产项目上市销售,会以各种方式与内容制造而在一定程度上活跃市场。

第八,事实证明,在上一轮房地产调整中,在一些城市,确实留下了一些烂尾楼,而当时所留下的烂尾楼现在基本上已经被消化掉了。而现在,正在开发或正在上市销售的大量项目用地,是开发商在去年地价疯涨之前已拿到的土地,因此,在本轮调整中,即使在某些城市可能有少量烂尾楼出现,其他开发商如果将之接手,基于接受议价等各种因素的作用,整个烂尾楼的接受价格,参照同区域土地而言,可能还比去年一些开发商所拿土地的地价还要低。这就是说,某些城市在本轮调整中即使可能有少量烂尾楼出现,只要相关部门协调、服务得当,只要估价适当,不难找到其他开发商来接手,对商业银行的威胁也不太大。

第九,目前,在中国房地产金融领域,如果要出问题,则可能主要出在由于一些购房者还贷能力不够等原因导致无法继续还贷或有意断供即个人房贷等方面,而主要不在房地产开发贷款等方面。更何况,有关部分经过深入调查、研究、分析得出的结论认为,在中国,目前,个人房贷依然是银行最安全的优质资产,出现断供或购房者无力继续还贷的情况并不多,中国房地产金融依然是安全的。这就是说,在房地产金融所涉及到的金融领域,也几乎没有出现让房地产崩盘的可能。

第十,事实上,中国内地房地产的国际化程度非常低。美国次贷危机及其引发的金融危机,可能对中国造成的影响,主要是在对中国整体经济威胁方面,在造成中国出口下降方面,及部分商业银行持有美国相关债券而遭受威胁等方面,并不主要在非常低国际化的房地产方面。

正基于以上分析,可以肯定地说,在本轮房地产调整中,中国房地产几乎没有崩盘的可能。因此,本文作者陈真诚建议,对房地产开发商来说,如果资金确实有比较大的压力,那么不妨利用目前的机会采取包括营销创新等各种创新在内积极的策略实现快卖快走,从而获得行业内市场竞争的比较优势。事实上,市场是实在的,并不象一些舆论所宣称的那样可随时改变或在较短时间内改变。尽管央行已连续两次下调利率和商业银行存款准备金率,尽管其对房地产会在短期内的某种程度上产生利好刺激作用,但由于房地产事实上已经深度异变,而且两次下调双率实在是与房地产的直接关系不大,对房地产的影响也不会太大,房地产走势之大势依然难有大的改变。更由于美国金融危机给中国商业银行界带来了风险威胁,因此,即使两次调整金融政策后,可能商业银行也不会放松对房地产企业的开发贷款,房地产开发企业中不少开发商遭遇到的资金压力问题在短时期内难以有大的改观。因此,在中国房地产市场上,真正的市场营销策略高手或企业、项目经营管理高手,就应该理性地研究、分析、看待市场,敏感地捕获到市场走势的真实信息,然后及时抓住机会获得在与同业竞争中的相对比较竞争优势。

其实,企业的经营成功与发展壮大,往往是建立在与同业对手竞争获胜的基础上,往往建立在以比较优势战胜对手的基础上,乃至于建立在让竞争对手死亡的基础上!市场,本是残酷的,竞争本是血腥的!对于这些,房地产也不例外!

在讨论中,南方都市报记者邹阳军要求我谈谈对农村“二次土改”的看法。我也就是本文作者陈真诚在回答这个问题时候明确表示欢迎“二次土改”,但如果要实现农地自由买卖就必须要处理好几个问题。首先是解决法律问题,法律必须是每个地方都适用的。其次是,必须做好农村的社会保障工作,以防土地出卖款被一些农民花光后,他本身和后代因失去了基本土地而没有了生活保障,造成严重的社会问题。要知道,不少农民的素质依然很低。第三是,目前农民,从整体而言,农民没办法从资金实力和运作能力等方面与城市买家竞争,实际上可能会出现大量农民的土地被一些农村中的相对强者低价集中后再低价被城市人买走,而这种因能力不及导致买卖不公,可能造成系列问题。而这种农民的群体性竞争能力不及城市,是个广面的社会问题,我们的政府因历史作为而要负主要责任。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚: QQ:70479688,请注明具体事宜;手机13808420007,不回打“未接电话”)

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