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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:任志强或失算星城,二线城市成房企滑铁卢  

2009-01-11 07:01:13|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:任志强或失算星城,二线城市成房企滑铁卢

/陈真诚

 

内容导读:任志强可能更没想到的是,长沙市关于旧城区的规划调整,可能将使得华远拟在长沙拓展的金外滩地块这个项目泡汤…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构、企业的评价。)

 

金外滩项目或被黄,任志强或败走星城

2009年1月9日,一次关于古城长沙市旧城区的规划会议结束。从会议结果得来的消息称,任志强掌管的北京华远在长沙的项目地块,将重新规划成旧城文化保护区,或不再用于商品房开发。

2008年1月底,不少媒体报道了有关任志强大举进入长沙的传闻消息,“华远已经取得湘江滨水区的核心地段一块规划建筑面积超过80万平方米的综合项目开发用地”。

2008年2月22日,北京市华远地产股份有限公司在专业建筑人才网站筑龙英才网发布招聘信息,职位名称是:长沙项目公司总建筑师。

任志强对媒体称,“最近,我们在长沙黄金商业地段拿下一块规划建筑面积超过80万平方米的综合项目开发用地,地价款不超过20亿元,已实际获得项目公司控制权(占93%的股权),土地证都有了”。

2008年3月2日,在南京青和集团长沙公司的会议室里正举行一次月会。这次会议上的一个焦点议题,就是关于组建金外滩地块拆迁公司的议题。

长沙金外滩地块,位于长沙市天心区湘江大道东侧,北起人民路,南至西湖路,东至规划中的太平路,涉及地块约为109亩,土地性质为商业及住宅用地。青和集团长沙公司此前已经开发了青和君临国际项目。整个项目属于坡子街的一部分。青和君临国际销售中心所处位置,也是属于与华远合作的一部分。

当时就有媒体报道称,据透露,此次讨论组建金外滩地块的拆迁公司,正是为了与华远地产合作开发金外滩地块铺平前路。来自青和集团旗下长沙公司的消息称,已经与华远签约。

随着组建金外滩地块拆迁公司的会议被报道,2008年年初关于华远在成功借壳幸福实业后携大笔现金拓展长沙了的传闻正在成为现实。

任志强本来已经计划好了合作开发伙伴,商业部分归曾经合作过多次的SOHO中国,酒店交给同属于北京西城区的兄弟公司金融街。潘石屹也曾受任志强的邀请进行了一次长沙之行,考察了橘子洲头周边的投资开发现状,也就是金外滩地块所处位置的投资开发现状。只是,任志强当时没有想到潘石屹会来个“不合作”,放弃了进入二线城市的开发计划。如今,任志强可能更没想到的是,长沙市关于旧城区的规划调整,可能将使得华远拟在长沙拓展的金外滩地块这个项目泡汤。

长沙市金外滩地块所在地,是长沙历朝以来的旧城区,是长沙旧城的核心区,任志强也称是长沙湘江滨水区黄金商业地段的黄金地块,但正属于坡子街文化保护区。根据新的长沙旧城规划会议透出的消息,该项目所在地,要做历史文化保护,或不能交由房地产开发商进行商品房开发。所以,任志强在长沙的金外滩项目很可能将被黄掉,任志强可能将败走星城。

华远在成功借壳幸福实业后,北京地王之称的任志强便开始了一场走出北京走向二线城市的“远征”。其中,长沙金外滩项目,就是其“远征”的重要目的地之一。此前,华远地产已先行进入了青岛和西安,在两个城市储备了超过110万平方米的土地。

只是,认为异地发展的历史潮流不能逆转的任志强没想到的是,还不到一年时间,他所看作为长沙黄金商业地段的金外滩项目,就可能因规划等原因被黄掉。

 

一些一线城市开发商,或将失算于二三线城市

一些城市的大型开发商们,可能更是习惯于用所处的一线城市的房地产市场思维模式,和因一些城市房地产市场表现而建立起来的关于二三线城市房地产市场看法,更没有设想房地产市场表现会是今天这个样子,于是失算于二三线城市房地产市场的判断。

不久前,本文作者陈真诚在接受记者采访时,也谈到小相关问题。

此前房地产投资高热,带来大量房地产项目投资开发,实际上主要是集中在上海、北京、深圳、广州这些一线城市和主要以省会城市为主的二、三线城市。但二、三线城市的房地产投资、开发和市场表现等,往往要比一线城市慢半拍甚至以上。一线城市的房价大涨,带动大量二、三线城市房价滞后性上涨,拉高了二、三线城市投资预期。加上,在二、三线城市,土地资源一般比一线城市丰富,地价比一线城市要低许多。而且,二、三线城市,对投资进入房地产开发的门槛要低许多,对项目开发的资金要求也低许多。也就是说,开发商在一线城市开发一定规模项目所需要的资金,放到二、三线城市,往往可以开发一个或更多的大盘项目。因此,外来开发商,尤其来自一线城市的大型开发商,容易获得地方政府的支持。再加上所谓的“价格洼地”和未来房价还将大幅上涨等舆论的影响,结果导致大量的开发企业、资金进入到二、三线城市,大量的项目开工建设。而且,不少是动辄几十万平方米的大盘或更大的超大盘。由于近几年来在二三线城市新推出项目的不少是大盘,再加上远离城市中心区的项目往往在拆迁等方面要容易多多,且更受地方政府的欢迎,所以,不少项目是位于城市边远地区的造城项目。

如今,房地产市场已深度异变,房价继续呈现下跌趋势,消费者普遍观望,以及因此前房价持续大幅快速上涨提前透支了部分需求,使得房地产市场有效需求不足,而另一方面,房地产市场已经形成了大量供应,这样,供需双方的此消彼长,更显得房地产市场的供求压力。而且,事实上,目前房地产存量主要集中在二线城市多。二线城市供大于求情况,也是最为严重的。

以长沙为例,2008年12月10日,中央电视台播出《献计中国增长》长沙篇。节目内容称,长沙市的开发商预言,近期将有60%以上的房地产公司倒闭,大量的商品房闲置……

12月6日,著名经济学家中国发展基金会副秘书长汤敏、北京大学光华管理学院教授王建国对长沙展开调研,亲身体验了长沙房地产的严峻形势。目前长沙在建和建成的商品房面积已经达到3500万平米左右,但今年商品房却只能销售700到800万平米,也就是说按目前的销量,即使不再新建商品房,也要四至五年才能卖完。

2009年1月9日《21世纪经济报道》的一篇报道中,在建商品房面积已是3700万平方米。该报道写道:“长沙房地产也感到了森森寒气。长沙市市长张剑飞透露,长沙2008年商品房预计销售面积700万平方米,较之2007年减少200万平方米,积压近400万平方米,而目前在建商品房达3700万平方米。”即便按照这个数字,简单相加,就可得出4100万平方米这个数据。

其实,在二、三线城市,出现房地产严峻供大于求情况的并不只是长沙一地。

中央电视台播出的《献计增长中国》长沙篇中还透露称:“专家告诉记者,虽然宏观调控和金融风暴消除了更大的地产泡沫,但目前全国在建的地产项目已达24亿平方米,而卖出的只有5亿平方米”……

还有媒体报道称,2007年中国房地产开工量为20亿,由于2007年开发商拼命囤地造成开工增加,2008年中国房地产开工量则为25亿,一年间增加了5亿。而事实上,多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发一旦投入开发,无疑还将增大供应量。

2008年12月12日,国家统计局公布1—11月全国房地产市场运行情况显示出,2008年1—11月全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%,其中商品住宅销售面积下降18.8%。2008年1—11月全国商品房销售额19261亿元,同比下降19.8%,其中商品住宅销售额下降20.6%。但全国完成房地产开发投资26546亿元,虽然增幅比1—10月回落1.9个百分点,但同比还是增长了22.7%。其中,商品住宅完成投资19333亿元,同比增长25.2%,回落2.2个百分点。截至2008年11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比2008年1—10月提高2.2个百分点。其中,空置商品房住宅7084万平方米,同比增长22.9%,增幅提高4.9个百分点。

据武汉房地产交易信息网统计的数据显示,武汉商品房市场至少尚有14万套左右的存量房。即便在没有新增量的情况下,需要至少两年的时间来消化存量。

如此看来,存在严重供大于求问题的二线城市房地产市场,可能将成为一些开发商的滑铁卢。本文作者陈真诚分析指出,一些二线城市,尤其可能成为一些已在大量囤地、大量开发却资金实力不济开发商的断头路,也可能成为一些在房价大涨期间未赚足钱、或新转行进入房地产开发的中小开发企业的坟场。且不说尸横遍野,但很可能哀嚎遍地:要不破产倒闭,要不土地被卖出,要不项目被收购,要不项目因为地方政府改变规划或因市场变化改变思路被黄掉。

 

新进入二三线城市需谨慎,或可选商业地产

当然,我们同样需要看到的是,此轮房地产调整,属于房地产市场的正常调整。本文作者陈真诚分析认为,尽管房价将继续下降,房地产格局等方面也将发生大改变,但房地产市场是不可能崩盘的。也就是说,房地产市场还将给开发商提供很多发展机会,还将继续有不少新投资投入,还将有开发商开发新的项目。只是,开发商如要新进入一些二、三线城市投资,继续在二、三线城市拓展新的项目,需要谨慎!

在未来几年,在一些二、三线城市,由于大量的产品过剩需要市场,尤其是不少积压产品是在城市边沿地区,因此,开发商新开发楼盘,要想快速赢利,可能得主要盯各城市的旧城区了。

只是,在旧城区,一般能供应出来的土地不会太大,而且不少二、三线城市面临旧城文化保护的压力,一般会采取保护性开发政策。所以,一些二、三线城市很可能会象长沙那样,修改规划。在这种情况下,一些开发商原先拟订在一些二、三线城市旧城区进行大规模商品房开发的计划,可能会改变。

但尽管如此,一些开发商还是可以在二、三线城市找到新的开发机会,找到新的赢利楼盘。

事实上,在经济危机下,在住宅市场上,老百姓可能继续观望,乃至弃购,但由于住房需要大宗支付,而日常的生活还得继续进行。这就是说,在二、三线城市,一些商业地产,还是有开发潜力的。一些开发商可能会选择投资商业类地产项目。

因此前大量开工建设的住宅小区,几乎普遍配套缺乏,商业类物业当有一定的市场潜力。当然,以为新开发社区配套建设的商业类地产,也存在不同层次的产品结构性,未必每家都要去做大型卖场。对于资金实力有限的,可开发专业性市场或相对小规模的物业,资金需求不大,运作容易掌控,风险比较小。而且,由于商业类地产开发周期和商业地产的特征,可能09年投资进入开发的商业地产,上市销售或租赁的时间,正好与经济复苏时间同步。

从区域角度来说,一些开发商或会重新走入那些此前新开发的社区做商业性物业的配套开发。而且,从长远来看,房地产潜力很大,房地产需求很大。在目前,由于一些地区房地产价格过高,再加上一些有真实需求的老百姓的收入不高,老百姓的承受力与现实房价之间存在一定的差距。再加上整个房地产市场正处于深度调整周期,消费者普遍观望,一些真实需求被掩盖或被抑制了。因此,想办法激活有效的真实需求,以促进房地产销售,这是当前的重要工作,也是难点工作之一。从目前情况来看,除了政策的刺激、确保经济增长、提高老百姓的收入外,能否合理降低房价,促使老百姓慢慢放弃观望,将是关键的问题。

另一方面,未来几年,开发商新开发楼盘,要想快速赢利,可能得主要盯各城市的旧城区。事实上,由于旧城区的本身特征和保护性限制,所能开发的项目往往不会很大,所以在完成拆迁后就可实现短平快地开发。而且,在许多城市,城市中心区的住房,往往比较容易销售。而且,旧城区,往往是开发商业地产之首选。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178。)

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