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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:夏日飘雪1  

2009-05-12 04:41:07|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:夏日飘雪1

——土地市场分析系列之一

/陈真诚

 

(内容导读:不出意外的话,在未来的一定时间里,土地市场的季节还将继续寒意袭人…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

目前,时值5月,已进入了夏季。在自然界,全球只有澳大利亚等少数国家(地区)的夏季飘雪,寒风猎猎。而在中国的大多数地区,自然界的夏季是炎热的,不可能找到寒风冷雨的踪影。不过,目前中国的房地产市场,与自然界的季节大相径庭。自2008年下半年以来,房地产市场步入深度调整周期。相比于住宅市场来说,土地市场更是低迷。2007年疯狂竞价的火爆场面不再,七成以上土地以底价成交,流拍退地事件时有发生。时至今日,全国各地的土地市场,在夏日里依然飘着雪,寒风总是在吹,冷雨总是不去,很是萧瑟,难见峥嵘。

在今年初的全国国土资源厅局长会议上,国土资源部部长徐绍史称,2008年国土资源市场发生了重大变化。从2008年第三季度开始,国有土地供应总量下降,土地市场竞争强度减弱,地价增速趋缓。

国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院联合公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告” 显示,2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米,综合地价增长率为0.47%。这是自2001年以来的最低增幅(2002年地价上涨达到4.39%,2004年地价上涨超过了6%,2007年最高达到13.37%)。2008年,全国各用途地价增长率均较低,其中商业地价增长率最高,居住地价增长率最低。商业用地平均地价为4148元/平方米,增长率为0.96%。居住用地平均地价为3479元/平方米,平均增长率为0.22%。工业用地平均地价为607元/平方米,平均增长率为0.54%。

国土资源部对105个城市的土地价格、成交量监测发现,2008年全年,土地购置面积为3.68亿平方米,比2007年下降了8.6%。完成土地开发面积2.6亿平方米,比2007年下降了5.6%。综合地价增长率为负值的有27个城市。其中,深圳因前期积累泡沫严重、房价大幅下降、土地市场化程度较高等原因而致其增长率为-31.68%。

另有统计数据显示,2008年,我国35个重点城市综合地价水平值为3273元/平方米。2008年的地价增长率为0.18%,与2007年13.37%的平均综合地价增长率相比,下降了13.19个百分点,增长速度大幅降低。特别是,商业、居住、工业用地平均地价增长幅度为历年最低。2008年,全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元,同比2007年锐减20%。全部出让土地面积,2007年减少30.6%。2008年,全国经营性用地中,有74%的土地是底价成交,15.7%的土地的溢价率不超过10%,仅有4.3%的土地溢价率超过50%(其中,超过90%的土地成交于上半年),还出现了0.5%的土地低于底价成交的状况(80%的负溢价地块出现在下半年)。2008年,深圳、天津、南京、杭州等城市,经营性用地以底价或接近底价成交的比重均达到90%以上。

综合分析来看,本文作者陈真诚分析认为,主要是如下原因造成了上述现象出现:一是连续多年的地价快速上涨严重透支了进一步上涨的空间,导致2008年地价增长率明显回落。二次是国家的宏观调控作用开始显现,房价下降直接抑制了地价增长,土地市场趋于正常化。再则是受全球金融危机的影响,房地产市场低迷,直接影响土地需求及土地价格。

进入2009年后,土地市场依然在延续2008年的大势。

由于,造成市场冷清的主要原因是,土地市场上地块总价或单价过高,而房地产市场步入深度调整周期,房价、地价预期依然继续着下行的趋势。于是,2008年下半年以来,为刺激开发商入市买地,防止或减少发生土地拍卖流拍现象,北京、上海、深圳、沈阳等地方政府,均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式,直接、间接地降低地块的总价或单价等办法推地。

据报道,目前,一些城市的部分地块的起始价,与2007年相比,跌幅达到30%-50%左右,有的地块则回落至2006年的价格水平。各典型城市外围区域土地价格下跌幅度较大,主要跌幅在30-70%之间,部分区域的跌幅甚至接近80%。而从各环线价格跌幅比较来看,前期价格最高的环线范围内土地价格跌幅也最大。如上海中外环区域,在2007年下半年,经营性用地成交均价达到12664元/平方米,而2008年下半年至今的价格则跌至4594元/平方米,跌幅达到了64%,北京、广州、成都等城市也体现了相同的趋势。被观察统计的全国30个重点城市,2008年,土地成交面积为1.9亿平方米,供求比为1:0.77。其中,经营性用地成交面积为1亿平方米,供求比为1:0.55。有248幅经营性土地流拍,流拍率达到13%。其中,上半年经营性土地流拍率为8.6%,下半年流拍率则上升至17.4%。

时至今日,全国土地市场依然持续低迷。而且,本文作者陈真诚分析认为,不出意外的话,在未来的一定时间里,土地市场的季节还将继续寒意袭人,低迷的市势还将继续,过高的地价还可能持续走低

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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