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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:夏日飘雪2:全国土地市场有价无市  

2009-05-13 05:34:07|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:夏日飘雪2:全国土地市场有价无市

——土地市场分析系列之二

/陈真诚

 

(内容导读:除一级市场市气低迷之外,二级市场也空前冷清…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

目前,即便中央政府强力出招确保经济增长,刺激投资的舆论热火朝天,但全国的土地市场却依然处在冰雪季节,一片寂静,无尽萧瑟,寒意侵人。

无疑,正是房价下行趋势、房地产未来走势的不确定、地价过高、土地存量巨大等,直接影响开发商拿地的欲望,本文作者陈真诚分析认为,是影响土地市场的主要原因,导致目前全国土地市场一片低迷。

今年1月份,全国土地市场一片冷清,基本延续了2008年下半年的整体态势。全国土地市场政府一级土地供应量大幅减少,6大区域60个重点城市共推出土地面积2378万平方米,环比下降47%。其中,东北地区推出土地面积476万平方米、环比下降23%,降幅最大的西部地区推出土地面积104万平方米、环比下降84%。进一步细分来看,中部地区环比下降58,长三角地区环比下降43%,环渤海地区环比下降37%,珠三角地区环比下降32%%。只是,尽管政府推地很少,但所推出的土地成交依然很是惨淡。今年1月份,全国经营性土地流拍率,由2008年末的10%左右上升至22.4%。即使那少有的成交,也是以底价成交为主,且大多数是非住宅用地。如,在二三线城市,昆明成交13宗地中,有12宗地为商住用地。苏州成交9宗地中,有6宗是商住用地。成都成交6宗地块中,有3宗为非住宅用地。大连成交2宗地块,全部为商住用地。在一线城市,其数据更加难看。如北京共成交24宗地块,全部为工业用地。上海成交28宗地块中,有25宗为工业用地。天津成交25宗地块中,有21宗为工业用地。在广州,今年1-5月总共才有一次土地出让。

有地产研究机构发布北京、上海、杭州、广州、成都等全国12个城市土地价格调查报告称, 1月份,土地整体供应面积929公顷,低于前12个月均值12%。居住用地供应237公顷,低于前12个月均值42%。1月份,土地成交112幅、总面积484公顷。其中,居住用地成交15幅、面积77公顷。土地流拍率为25%,但居住用地的流拍率要高出。沈阳、南京、重庆和成都流拍率超过50%,深圳、广州、武汉甚至未有土地成交,南京和重庆的居住用地全部流拍。1月份,土地价格均较去年大幅下跌,底价成交率为90%,其中居住用地底价成交率为70%,整体成交价格较去年平均水平下降12%。沪、广、深、津的土地成交价格,较去年同期下跌了50%以上。其中,上海和杭州的地价,还环比2008年12月下跌了20%,创近几年来最大跌幅。如上海奉贤区拓林镇的一幅住宅用地,创造了近五年上海土地拍卖史上的一个纪录:起拍楼板价540.08元/平方米,首次跌破1000元/平方米大关。

在今年2月份,政府新增土地供应继续减少,部分城市由于1月集中了不少节假日而将土地挂牌时间从1月延长至2月,在数据上来看成交情况有所好转。不过,要看到的是,主要是工业用地增长较快,而居住用地仍呈下降态势。总体来说,大部分开发商依然谨慎,所成交的土地有八成以上底价成交,整体成交价格继续走低。土地市场量增价跌,熊市特性明显,根本谈不上回暖。

今年2月份,在12个监测城市中,虽然一些城市的成交量比1月份有了一定的增加,但土地市场整体依然继续着价格走低的趋势。土地成交162幅、总面积927公顷。其中,居住用地成交27幅(比1月份增加12幅)、成交面积247公顷(比1月份增加170公顷)。工业用地成交117幅(比1月份增加34幅)、成交面积612公顷(比1月份增加26.45%)。商业用地成交也较1月份有一定幅度的增加。但土地成交价再创新低,整体较前12个月均值下降31%。特别是住宅土地,溢价水平在政府调低起始价后依然普遍低于10%,底价成交成为主流。

到了今年3月份,受房地产市场、土地市场整体低迷的影响,各地地方政府加大了推地力度,供地面积有了增加,成交也有所增加,但总体来说全国居住用地成交面积继续下跌,成交价格也延续继续下滑态势,地价仍以底价成交居多。

今年3月份,有数据显示,60个重点城市共推出地块563幅(环比增加4%),面积2800万平方米(环比增加16%)。如上海推出居住用地76公顷,超过2月份供应量的3倍,较前12个月均值增长261%。深圳突破5个月以来居住用地的“零供应”,推出居住用地8公顷。在成交方面,共成交地块458幅(环比增加31%),面积1992万平方米(环比增加18%)。广州整个土地成交为零,北京仅成交1幅纯住宅地块(商用地块成交6幅),上海也仅成交纯1幅住宅地块(商用地块成交5幅),杭州纯住宅地块成交量为零(商用地块成交2幅)。包括北京、上海、成都、杭州、南京等22个主要城市,共仅成交27幅纯住宅地块(包括含有商业部分的商住地块在内的商用地块成交45幅)。当然,值得注意的是,在一些地区的土地市场上,久未了的竞价、溢价成交现象重新抬头。如天津滨海高新区的16幅地块全部溢价成交、溢价幅度达300万-400万元,北京大兴的一住宅地块竞价成交后的溢价幅度超过25%。不过,要看到的是,这些溢价案例,包括4、5月份在一些城市出现多家开发商争抢少数城区优秀地段的优质地块而导致地价抬升,甚至在个别城市再次诞生新的高价“地王”,终究仅属于个案意义上的少数情况,不具有普遍意义,不能代表整体市场。

对于今年一季度的整体情况来看,土地成交有所增加,与2月以来一些国资或具有国资背景的大型开发商拿地有关。为了刺激土地成交,一些地方政府加大了土地供应和推地力度,甚至拿出了部分被视为“宝贝”的城区优质地块,而且开始采用连续降低土地出让价格(或出让底价或起始价格)、调整用地性质、延长土地开发期限、允许分期付款、延期土地款交付期限等多种手段。譬如,一些地方政府在推地前先与开发商进行沟通交流,通过预申请方式多推开发商有意向购买的地块,甚至出现了向开发商询问心理价位的现象。

对于目前土地市场形势,各种主要报告几乎一致性地认为,全国各地依然成交低迷,地价将继续走低。

数据显示,在12个监测城市中,一季度的成交地块的平均价只有882元/平方米,仅为1月份成交均价的2/3左右。其中,居住用地的成交均价,更是由1月份的每平方米2092元,下跌至1329元/平方米。

今年4月23日,国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院联合公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”、“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示,全国35个重点城市,地价总体水平为3189元/平方米,环比下降1.53%,同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37个百分点。

今年5月5日,DTZ发布的一季度住宅报告显示,一季度,虽然全国市场库存土地出现下降,但居住类用地成交出现显著萎缩,同比降幅达67%。

今年5月6日,中国人民银行发布的《2009年一季度货币政策执行报告》等数据显示,第一季度,全国完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1%。全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比上年同期回落28.2个百分点。其中,住宅投资3 422亿元,同比增长3.2%,增幅比上年同期回落31.5个百分点。

通过分析可知,今年以来,尤其3月份以来,虽然一些地方政府开始加大推地力度(甚至不惜推出稀缺的城区优质地块等),也纷纷下调土地出让价格或起始价,流拍情况有一定的好转,土地成交有所增加,但全国土地市场正身处飘雪冷季,寒意袭人。本文作者陈真诚分析认为,就全年来看,土地市场依然难以走出低迷,土地价格继续走低。尤其是,目前一些地区一级市场的地价依然过高,如果当地政府不能及时合理调整价格,如果房地产市场还不能及时走出下降通道,那么就很可能出现有价无市的局面。而越是出现有几无市的局面,土地市场预期就可能进一步走低,而大多数开发商手中的土地存货本来就不少,因而就可能进一步观望,导致市场继续低迷,那些调整空间比较大的一手土地价格就可能继续看低。国土资源部根据对105个城市土地市场的监测也做出今年地价走低的预计。国土资源部认为,北京、上海、广州等一线城市居住用地价格,今年将与2008年持平或低于2008年水平。而这105个城市中有,四成城市的土地价格在2008年就出现下降,如领跌的深圳居住地价同比下降26.84%,厦门、南京、成都、福州和广州跌幅也超过10%。

而另一方面,由于土地市场低迷直接影响到财政收入,因此,一些地方政府十分急切于提高土地成交率,纷纷加大土地供应量,加大推地力度。如北京市国土局5月11日发布的数据显示,今年北京计划总投资将达1000亿元,完成土地开发3600公顷。其中,向市场供应1600公顷,其余2000公顷作为储备调控土地市场。计划土地供应总量为5700公顷,比去年实际供应增长23%。其中,住宅用地1300公顷,比去年实际供应量增长51%。1300公顷的住宅用地中,商品房用地700公顷,比去年减少300公顷,但比去年实际供应增加41%。从今年4月起,北京开始加大土地供应。截至5月8日,北京已推出经营性用地49宗,土地面积282公顷供应量是去年同期的210%。其中,住宅用地供应量197公顷,是去年同期的164%。5月计划推出土地300公顷,6月底前完成全年经营性土地供应计划的六成以上。关注已久的CBD核心区、广渠路15号住宅用地等热点地块,都将在5至6月推出。同时将逐步推出轨道站点周边地块,二季度计划推出200公顷土地,大兴线沿线将有5至6宗地块等。前三季度全部完成全年供地计划。除北京外,广州、上海、深圳、成都、重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等城市,近期土地招拍挂信息变得密集起来,预示着新一轮土地放量即将到来。5月初,广州市今年首次推出土地供应,广州市国土房管局发布国有土地使用权公开出让公告,“降价”出让珠江新城M1-5地块。在5月8日之前,之前一直没有土地成交的成都市,5月8日举行2009年首次土地拍卖会,拍卖武侯区桂溪乡棕树村和青羊区金沙村两宗地块。5月1日,包括重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等在内的约40个二、三线城市,还有上海这个一线城市,共携475宗地、136平方公里土地,在深圳召开的中国(深圳)第四届城市土地展上集体推销。只是,在大多数地区,即便政府部门积极推地,甚至主动降价,开出优惠开发条件,但并未引来开发商的热情,依然难撼土地市场大势。

另外,除一级市场市气低迷之外,二级市场也空前冷清。本文作者陈真诚分析认为,目前的二级市场,正是高度买方市场。想卖地或寻求合作的到处有,可想买地或想并购项目合作开发的不多,或开出的价码或并购的条件与卖方有很大的出入,最终难以谈拢。事实上,由于二手土地市场上愿意在买方转让价格基础上买地的开发商很少,那些能够成交的大部分是卖家做出了大幅降价的地块或项目。如卖地者不在价格上做出让步,二手地若要成交,则真是举步维艰。一些缺乏资金、缺乏开发能力的开发商,眼看土地价格持续走低,可手中的土地的囤地时间已经很长,可能面临被无偿收回或被罚款的风险,于是猴急着想按照预期的价格把地卖出,或希望按照理想的条件被并购或与人合作开发,但一些有实力的大开发商,认为价格过高,或并购、合作开发的条件不理想,纷纷不愿意出手。

通过分析可知,总体而言,全国土地市场,无论是一级市还是二级市场,无不是有价无市,或有价少市。这种市场形势,不利于吸引、增加房地产投资,不利于通过扩大房地产投资来拉动经济增长,当引起有关部门重视,进行认真研究,及时做出相关决策!

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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