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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:二三线城市消存化货需5年  

2009-05-16 13:36:07|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:二三线城市消存化货需5

——土地市场分析系列之四:夏日飘雪4

/陈真诚

 

(内容导读:按照目前的开工规模、消化速度,一些二、三线城市,可能需要5年以上才有可能消化完市场存量…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

由于政府在2008年出台了鼓励普通自住商品房消费政策而使得房地产成交有所增加,一些开发商通过销售回笼了部分资金。再则,今年3月份以来,尤其进入4月份后,地方政府加大了土地尤其优质土地供应量,并采取了降低土地出让金或拍卖起始价格、改变土地款支付要求、推出系列开发优惠政策等措施推地,在北京、上海这些一线城市,一些大型开发商,尤其是一些国资或具有国资背景的大型开发商,开始入市拿地,土地市场形势有所改观。而与北京、上海这些一线城市不同,绝大多数二、三线城市的土地市场一直低迷。时至今日,即便如今季节已经是夏日,但就整体而言,二、三线城市的土地市场,依然处于飘雪般深寒。

2008年以来,全国土地市场远比住宅市场要低迷得多,其中,尤其二、三线城市的土地市场,一直很少有住宅土地成交记录,几乎所有的开发商都不敢拿地。本文作者陈真诚分析认为,其原因主要是因为政府推地的地价依然很高,而房地产市场依然在深度调整,房价预期依然在走低。

春节前,武汉、南京、杭州等地曾尝试逆市拍地,但都出现了大范围流拍现象。于是,一些地方政府,纷纷出台政策以希望能促进卖地。为避免出现土地流拍现象,一些城市的土地招商部门,还专门召集开发商参加土地推荐会,向开发商征询起拍价格。

进入2009年以来,二、三线城市的土地市场依然继续低迷。整个一季度,很少有土地能成交。

有数据显示,今年1月,二、三线城市中的武汉、重庆、杭州这三大典型城市,土地供应量分别达到1667万平方米、1306万平方米、1195万平方米,但均成交都很清淡。

整个2月,全国经营性土地的流拍率为8%。合肥、宁波、天津、长沙、郑州、武汉等城市,都出现了土地流拍现象。

3月3日下午,南京在继1月份新年“第一拍”已有两幅住宅地块意外流拍后再次推出土地出让。在今年第二号公告中的5幅江宁地块中,仍有1幅住宅地流拍,另外4幅地块也以底价成交。而流拍的地块,面积约4.37万平方米,楼面地价约为2000元/平方米,只约为万科在一年半之前获得同地段比邻地块价格的“6折”。

4月7日,温州市拍卖原温州长运集团有限公司地块,挂牌起始价57809万元,最终成交价格高达9亿元,涨幅超过50%。只是,今年以来,象这种超出底价成交的土地,全国约有十来块,并不算多。

今年1-4月,杭州土地市场仅出让15宗房地产经营用地,只有一宗46亩的宅地成交,其它都是商业用地。尽管今年初杭州就“出炉”了2009年第一期“读地手册”(共收录58宗房地产经营性用地共3308亩),尽管杭州政府部门频频招商、各大区政府土地招商部门忙于带开发商看地,但土地实在难以卖出,开发商就是不拿地。

4月29日上午,继2009年4月28日6宗国有建设用地低价成交后,青岛市再次举行土地拍卖会,拍卖青岛市建委老办公楼和青岛市排水管理处所在地。该地块位于东海路与福州路交叉口,堪称青岛市南区的绝版钻石地块,拟规划建成超高层建筑:土地总面积10723.9平方米,规划建筑总面积214462平方米。其中,住宅规划建筑面积107232平方米,商服金融规划建筑面积107230平方米。在拍卖现场,当主持人公布4250元/平方米的起拍价后,全场只有一人举牌应价,该地块最终以4250元/平方米的低价成交。而中国研究院数据信息中心近期发布的青岛市市南区土地市场监测报告显示,同处于东海路的地块,近年土地成交价格大都在7000元/平方米以上。2008年4月15日,相隔3 站路的台湾路6 号地块,成交价为14300元/平方米。与此次拍卖地块只有一路之隔的另一地块,早在2005年10月的成交价为16000元/平方米。此外,青岛还暴露书了另外一个问题。在青岛开发区,1989年建设第一批商业化住宅小区——阿里山小区,3月下旬以来,部分住宅土地20年使用权即将到期,业主向国土资源部门咨询如何续期、如何收费等问题,没有得到确切回答……

5月8日之前,成都一直没有土地成交。而且,2007年,成都主城区成交的103宗商住用地中仍有64%的地块一直在闲置尚未启动开发,2008年还有16430亩已成交了土地在开发商手中。直到3月中旬,成都才不公开拍卖时间地发布2009年首次土地拍卖预告。对于这次土地拍卖预告,成都市国土局工作人员称,只是预公告,并不一定会在今年拍卖。只是,到了5月8日,成都举行2009年首次土地拍卖会,拍卖武侯区桂溪乡棕树村和青羊区金沙村两宗地块,使用性质均为二类住宅用地,可兼容商业用地不能超过10%。从媒体报道来看,拍卖会场面“火暴”得不正常:桂溪乡棕树村地块,净用地面积约14.9亩,起拍价为500万元/亩,不到1分钟竞拍价就飙升到600万元,最终以910万元/亩成交,给人不小的想象空间、猜测空间。有舆论质疑,几个月来一直零成交的成都土地市场凭什么如此“火暴”?难道开发商此前一直在睡觉现在突然醒了?人们不能不怀疑这种“火暴”的真实性,怀疑土地成交的真实性,怀疑这次土地拍卖的成交是不是故意设计的托…

数据显示,2008年,位于广州与深圳间、普遍被看好城市发展前景的珠三角城市东莞市,土地市场共发布拍卖和挂牌土地175宗,计797.35万平方米。其中,工业用地303.25万平方米(占总供应量的38%),商住用地供应212.2万平方米(占供应总量的26.6%)。175宗供应土地中只有125宗成交,近30%的地块流拍。其中,商住地块仅成交29宗,成交面积148.2万平方米,超过30%的面积流拍。而且,2008年的土地成交主要集中在上半年,下半年成交仅占全年商住地块成交总量的16%左右,成交的商住用地也大多数以底价成交。今年春节以来,东莞市的土地交易市场依然冷清。4月份,东莞市成交土地共7宗,成交面积为187751平方米、同比减少44%,成交总金额为2.6亿元、同比减少51%。5月12日,东莞市成交的一宗地块,面积只有7.48万平方米。

在长沙这个有着“新特区”概念、曾诞生过92亿“地王”、在二、三线城市中具有某种代表意义的城市,房地产市场持续低迷,市场房屋和土地存货都不少,供大于求的毛对内比较突出,土地市场也一直低迷,因此,在1-5月,政府基本没有计划安排土地供应计划。即便一季度全国部分城市在政府政策刺激下房地产成交有了一定的增长,虽然北京、上海等地的土地市场有升温的迹象,但长沙土地市场几乎看不到升温的迹象。5月14日,长沙市国土资源管理局官员对外称,长沙仍将按原计划分批平稳供地,时间段分别是在6、8、10月份,暂时不会调整土地供应的节奏。因为,从现阶段来看,并没有加快加大土地供应量必要。为活跃土地市场,促进卖地,长沙市国土部门拟出台土地新政。新政的内容,即包括刺激新增土地出售,也包括盘活土地存量。据悉,新政已酝酿已久,目前已进入了最后审批阶段,尚未正式公布。开发商们希望,长沙土地新政,能推出土地款可以分期支付的措施。本文作者陈真诚分析认为,如果土地款可以分期支付,则可减轻开发商资金压力,有可能在一定程度上激发开发商的拿地热情,有可能在一定程度上活跃土地市场。

事实上,除上述城市外,还有更多的二、三线城市,甚至是几乎全国二、三线城市,土地市场一直冷清,地价下行,成交低迷。有的城市,今年以来甚至一直没有成交。由于土地卖不出去,直接影响到政府的财政收入,因此,不少地方政府着急了。而且,本文作者陈真诚分析认为,二、三线城市的政府部门,比上海、北京这些一线城市的政府部门更急,看不到土地市场在短期内再次火暴起来的光明前景。于是,不少二、三线城市的地方政府,加大了土地推销力度,甚至不惜走出家门去到异地兜售。如在5月1日,包括重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等在内的约40个二、三线城市,还有上海这个一线城市,携475宗地、136平方公里土地,来到在深圳召开的中国(深圳)第四届城市土地展。各城市的相关政府部门相继举办专场土地推介会,向万科、招商、金地、华侨城、中信等开发商推销土地,推介用地也涉及居住、商业、产业园区、文化娱乐、酒店等类型。本次参展城市中推介土地最多的重庆带去了73宗、7137亩土地,湖北省带去了65个地产项目。这40个城市带去深圳推销的土地,除了地理位置优越外,还准备了不少优惠开发条件,但效果并不理想。

通过上述分析可以看出,大多数二、三线城市的土地市场一直处于飘雪的冬季。目前的情况,比上海、北京这些一线城市要低迷许多。

当前,正处深寒冬季的二、三线城市,房地产市场依然处于深度调整周期,供大于求的问题严峻,大多数开发商手上并不缺地。在市场上正在销售的房子所用的土地,基本上是开发商在2007年土地市场高热以前买的土地。考虑到开发商持续开发所需的正常土地储备、市场在前后开发之间所需资源衔接等因素后,按照目前的开工规模、消化速度,一些二、三线城市,可能需要5年以上才有可能消化完市场存量。目前,受房地产市场持续低迷、企业资金短缺、地价水平制约、中央政府土地政策一直没怎么松动等因素的影响,大多数开发商从一级市场继续拿地的欲望普遍不高。根据种种市场迹象、综合多种因素分析可知,在将来一定时期内,大多数二、三线城市的土地市场还可能继续低迷下去,地价可能继续下降。而且,本文作者陈真诚分析认为,这种市势,不但将体现在一级土地市场上,也将体现在二级市场上。

对于大多数二、三线城市的地方政府来说,如要真正扭转土地市场低迷大势,则需要采取正确措施,鼓励开发商以合理价格销售楼盘,尽快消化存货,改变市场供求局势,重新建立起正常的市场预期。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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