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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:地方政府是土地市场推手  

2009-05-19 04:23:07|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:地方政府是土地市场推手

——土地市场分析系列之五:夏日飘雪5

/陈真诚

 

内容导读在一些地方政策为刺激土地成交而采取相关在一定程度上松动土地政策的同时,中央政府对于商品房开发用地的土地政策一直在从严从紧,对目前土地市场的影响力不可小视…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)

 

大量土地存货使大多数开发商不愿意拍地

由于房地产市场依然低迷,开发的楼盘难以销售,所以,不少开发商减少了投资,甚至慢了开发进度或干脆减少开工。5月12日,国家统计局发布的统计数据显示,今年1至4月,全国完成房地产开发投资7290亿元,同比增长4.9%,虽然增幅比1至3月提高0.8个百分点,但比去年同期回落27.2个百分点。其中,商品住宅完成投资5114亿元(占房地产开发投资的比重为70.2%),同比增长3.4%,虽比1至3月提高0.2个百分点,但比去年同期回落31.8个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米,与去年同期相比下降28.6%。全国完成土地开发面积7078万平方米,同比下降12.2%。新开工面积2.78亿平方米,同比下降15.6%。4月份,全国房地产开发景气指数为94.76,虽比3月份提高0.02点,但比去年同期回落9.31点。由此可见,开发商对房地产市场的信心依然不足,对房地产的投资热情依然低迷,因而对进入土地市场拿地缺乏内动力。

再则,在一些城市,目前的房地产供求形势依然严峻。如北京市国土局5月11日发布数据显示,受房地产市场下行的影响,北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积(包括已建成但未销售的商品房面积和因为拆迁等原因还未开工的面积),约有4000多万平米。其中,已办理销售许可、未实际销售的有1900多万平米,未办理销售许可的2500万平米。这些房子投入市场,至少可满足2至3年的需求。而且,目前的在售楼盘所用地,大多是2007年以前取得的土地。

对大多数开发商而言,目前的处境依然不妙,不但所遭遇的资金短缺压力并没有得到有效缓解,而且手上还持有大量待开发土地存货有待去库存化。有的开发商手上的土地存货,可供持续开发多年。

5月6日,某机构发布《企业、城市和土地》报告。该报告选取上海市场的15家房地产企业做为研究分析对象,从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度进行比较。该报告透露,港企和黄已经两年没在上海拿地,在上海却已有土地储备124万平方米,足够开发约20年。而且,这些土地储备中,有76%是位于中环以内的绝对优质地块,土地成本也只有3471元/平方米。在内地企业中,万科目前已成为上海房地产市场的最大“地主”,在上海的土地储备已达到299万平方米,也够开发约6年。但2007年以来,万科在上海只花了47亿元用于购买土地,虽然在上海的销售额有125亿元。而且,近年来,万科在上海的大多数土地储备,都是通过在二级市场收购其他房地产企业的方式而获得的,其拿地幅数是在公开市场的拿地幅数的21倍。除万科外,目前位列上海土地储备第二的绿地,在上海的土地储备也达到了277万平方米,按照目前的开发、销售进度够其开发5年,这还不包括5月14日新拍的土地等。合生创展、绿地等一些品牌房企的土地储备,约有六成也是来自于土地二级市场,而非通过招拍挂中从政府手中取得。

事实上,一些开发商手中的大量库存,虽然保障了其开发所需的资源,但在客观上给其带来了很大的资金压力。因此,对不少开发商来说,其目前的首要任务是消化库存,以尽快回笼资金。尤其是,在2007年及其前后的“高地价”时期,不少开发商拿了地。有不少地块,逢高购入造成了既存的“高成本”,在房价、地价下降后,继续开工建设的意义不大,难以入市销售获得利润,已变成了“烫手山芋”,使得开发商左右为难,使得去库存化的步履显得艰难。再加上其他原因,在一些地区,甚至已有一些土地已形成了土地闲置。

在房地产市场预期尚未真正有效扭转的当今,本文作者陈真诚分析认为,因受多种因素的综合影响,一些开发商,并不急于新增土地,从政府手中拿地的意愿不高。

 

各地政府纷纷出台政策刺激开发商拍地

由于大量开发商不买地,使得土地市场异常寒冷,各地经常出现土地流拍现象。即使在有限的成交中,不但幅数、面积有限,而且大多数是底价成交,溢价情况很少,溢价的幅度不大。土地市场持续低迷,威胁到土地供应计划,给一些地方政府的卖地工作形成了巨大的打击,甚至威胁到地方财政收入,进而威胁到一些开支预算,一些地方政府开始为土地着急。为了刺激开发商入市拿地,如广东、北京、天津、上海、重庆、厦门、杭州、南京、合肥、成都等不少地方政府,相继出台了政策,或大幅度下调土地出让价格或出让底价或起始价格,或还允许开发商缓缴土地出让金、延期开发,或提供更多的优惠开发政策。如,3月3日,广东省突然在政府网上公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称粤15条),内容包括在全国率先规定开发商2008年所购买的土地可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年等等,被业内誉为“最彻底”的救市方案。3月25日,合肥市在政府网上挂出了合肥市建委、国土局、规划局、房地产管理局等四部门联合出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,内容包括调整土地出让价款支付方式,允许“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款,土地出让价款2亿元以上的“分期付款”首付比例最低可达30%等等。4月底,北京国土资源局的发布公示称,顺义站前西街项目的拿地开发商由于资金压力等困难不能按时付款将该宗地块剩余政府土地收益缴清。政府以表示对开发商予以直接支持,将该宗地剩余政府土地收益缴纳期限由出让合同签订之日起60日内调整为出让合同签订之日起240日内全部付清(即延期半年)这是今年以来北京首次由政府部门公示延缓缴纳土地款。此外,为加强开发商对意向地块的可规划性,提升项目地块对开发商的吸引力,以催热土地市场,北京市政府还出台“勾地制度”,实行“用地预出让”政策。上海也推出了“土地询价制度” 希望推动开发商入市买地。上海在地块推介会上向开发商发放“地块推介宣传意向登记表”和“地块需求意向调查表”,以了解开发商能接受的地块出让价格,以及对地块位置、大小的需求。

目前,各地地方政府的推地卖地意愿都很强烈,相关条件比2007年要优惠许多,还加大了供地力度,推出了部分优质土地。数据显示,仅4月27日至5月3日期间,全国37个大中城市中就有10个城市推出土地:上海、合肥和北京位列土地出让面积前三名,出让面积分别为117.55公顷、47.29公顷和24.67公顷。至绿地集团5月14日以12亿元底价摘下上海今年第27号挂牌公告中的徐汇斜土街道107街坊地块,上海市国土资源管理部门已发布37个土地出让公告,其中28个公告的土地完成交易。

不过,并不是所有城市的土地市场都已开始活跃,全国土地市场已开始分化。5月1日,包括重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等在内的约40个二、三线城市,还有上海这个一线城市,携475宗地、136平方公里土地,来到在深圳召开的中国(深圳)第四届城市土地展。各城市的相关政府部门相继举办专场土地推介会,向万科、招商、金地、华侨城、中信等开发商推销土地,推介用地也涉及居住、商业、产业园区、文化娱乐、酒店等类型。本次参展城市中推介土地最多的重庆带去了73宗、7137亩土地,湖北省带去了65个地产项目。这40个城市带去深圳推销的土地,除了地理位置优越外,还准备了不少优惠开发条件,但效果并不理想。

尽管如此,但地方政府推地卖地的决心依然很大。如今年以来,福州市国土资源局共推出7幅地块,其中有5幅已遭流拍。而另两幅成交的地块,一幅是小商业地块,另一幅土是隶属福建省电力局的亿力地产公司“内定”性购买原属于福建省电力局的土地。只是,尽管这样,福州市政府仍然要继续推地卖地。福州市国土资源局5月12日举行拍卖会,拍卖两块商业居住用地,其中一幅是福建融信房地产开发有限公司今年2月以7000万元保证金为代价退掉的“地王”,另一幅是今年3月21日刚刚流拍的土地。只是,最终由于只有一家开发商报名参加而流拍。据悉,5月19日,福州还要举行今年第五次土地拍卖,拍卖位于福州金山新区的两幅地块,总面积540多亩。有舆论认为,其流拍的可能性更大。

当然,一些地方政府也没有忘记“老客户”,通过延缓交款期限或通过改变部分土地性质、提高容积率以变更项目规划等办法,来帮助以前的“地王”项目。不过,地方政府更注重“新客户”,更注重促进新的土地成交。由于土地市场并没有真正全面回暖,为促进土地成交,北京、上海、福州、天津、厦门、南京、青岛、深圳、沈阳等城市,或采用了降低土地出让价格或底价起始价格的办法,或以提高地块容积率和建筑面积等方式,直接或间接地降低地块的总价或单价,提高开发商的赢利预期。上海、福州、天津、厦门、南京、青岛等城市,近期都出现了低价推地的现象,使部分土地价格回到了2006年的水平。

目前,许多地方政府,都为推地而出台了大量的优惠政策,如厦门等一些城市的优惠政策还很惊人。据悉,在厦门举行的土地招商会上,厦门政府统一给出的土地出让底价是在基准地价上面上调20%的价格,土地拍卖以楼面地价计算,土地价格包含了除去契税外的所有费用。在开发商土地款未完全缴纳之前,政府发放一个可替代的施工许可证证明。为保障开发商的最大利益,厦门政府还对开发商承诺,将来新一轮拍卖同一区域土地的价格一定高于之前出让的土地价格……

通过前面的描述、分析可见,一些地方政府推地的决心和政策优惠力度有多大。在人为因素作用下,尤其政府降低地价、推出部分优质土地,少数城市的土地市场有所改观,甚至部分土地出现多家开发商争抢、大幅度溢价的现象。本文作者陈真诚分析认为,不排除部分城市有再次出现新“地王”的可能。只是,尽管如此,但大多数城市的土地市场依然冷若飘雪寒冬,大多数开发商的拿地热情依然不高。由于手上存货不少,一些开发商甚至担忧能否在短时间内不大“吃亏”地消化存货。

 

中央政府对商品房开发用地的土地政策一直没松动

事实上,虽然一些地方政府为了多卖地而不断出台政策,在一定程度上松动了当地的土地政策,但即便宏观经济遭遇了金融危机,中央政府相关于商品房开发的土地政策一直没有太大的松动。如《国务院关于促进节约集约用地的通知》等政策依然在生效,并没有被废止或被修改。2008年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策,被视为对开发商持地尤其囤地行为威慑力最大的政策之一。本文作者陈真诚分析认为,正由于中央政府相关于商品房开发的土地政策一直没有太大的松动,因此,一些持有囤地时间过长、超期限未开发的土地的开发商,仍然有遭受被政府无偿收回或遭受罚款的可能,尽管一些地方政府实际上并没有完全执行中央政府的政策。

此外,今年以来,中央政府依然相继释放出相关于商品房开发的土地政策依然从严执行的信号,相关部门还出台了相关文件,采取了相关整治行动。

4月初,国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春在国土资源部“保增长保红线行动电视电话会议”上称,无论经济、社会发展形势如何变化,建立严格的耕地保护制度、坚守18亿亩耕地红线的根基不能动,严格节约集约用地的标准不能降,土地管理的秩序不能乱。近年来一直趋紧的土地供应闸门受到冲击,地方违规、违法用地现象的反弹。因此,继2007年开展“土地执法百日行”后,国土资源部再一次就地方用地问题实施的大规模调研督察行动。从今年3月1日到11月30日,国土资源部将展开为期9个月的保增长、保18亿亩耕地红线的“双保行动”。时至今日,为服务中央保增长、扩内需、调结构的决策部署,为保障拉动内需项目依法及时用地,国土资源部建立了快速通道以加快用地审查报批工作,以提高审批效率,但同时依然严格执行土地利用总体规划、行业发展规划、产业政策和土地供应政策,从用地预审环节就把好保护耕地和节约集约用地关口。如今年第一季度,国土资源部核减建设用地逾3000公顷,传达出明显的“紧缩地根”信号。

4月10日,住房和城乡建设部、监察部决定针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理,联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》,要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理,重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的,要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的,要依法移送司法机关追究刑事责任。

5月15日,国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,要求各地在6月30日前完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定,规定廉租房和经济适用房的土地供应将享受费用减免的政策优惠,但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,仍需以招标拍卖挂牌出让方式供地。

通过上述分析不难看出,在一些地方政策为刺激土地成交而采取相关在一定程度上松动土地政策的同时,中央政府对于商品房开发用地的土地政策一直在从严从紧,对目前土地市场的影响力不可小视。因此,从根本上来看,要促进土地市场回暖,最主要的还取决于如下因素:土地定价,土地存货消化速度,开发商的资金状况和对房地产市场的预期等。从目前的表现来看,地方政府正是土地市场的重要推手,作为主要力量推动着有限的土地成交。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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