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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:物业税逼房价地价租金普降:一个都不会少  

2009-06-03 04:41:07|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:物业税逼房价地价租金普降:一个都不会少

/陈真诚

 

内容导读物业税肯定会开征,这把悬在高房价头上的利剑,就看什么时候刺下来…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

中央政府决心开征物业税,“狼”真要来了

25日,国务院批转发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。中国政府网同时公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》和发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》全文。《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》明确提出建立财政政策、货币政策、产业政策、投资政策协调配合机制,完善宏观调控政策体系,重申加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制,研究制订并择机推出资源税改革方案,深化房地产税制改革,研究开征物业税,并确定要求由财政部、税务总局、发展改革委、住房与城乡建设部具体负责落实“研究开征物业税”等工作。这实际上意味着中央政府已经明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程,显示出了国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。尤其国家税务总局,对物业税改革一直持鼓励态度。因此,可以说,历时近六年,长期停留在理论探索、“空转”试点层面的物业税,将告别理论阶段。虽然目前关于具体开征时间、如何开征等内容尚未确定,但物业税将开征的大方向已经不会改变,从“空转”变为“实征”将不可避免。基于多种因素分析来看,关于物业税的立法、征收细则等,很可能在不久后将出台。物业税这匹重度打击高房价、房价上涨预期、土地囤积升值、房地产投资赢利、房屋出租获利的“狼”,这一次真的即将到来。

2003年10月,在十六届三中全会上就提出要“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。自2006年起,在包括深圳、北京等在内的6个城市和地区,“空转”运行物业税征收试点。然后,扩大到包括武汉等在内的10个城市,“空转”运行征收物业税。目前,虽然具体开征时间表、如何开征等尚未出台,但可以说,连续多年的物业税“空转”,无疑已为财税部门积累了一定经验。作为房地产税制改革的重要组成部分,开征物业税已成“必然”,只是一个时间问题。

 

武汉深圳等部分城市,可能先行开征物业税

从目前看,受现有税收体制和房地产业实际情况等因素的影响,考虑到经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题,马上在全国范围全面开征物业税的可能性不大,可能得要几年之后,但可能先从部分地区的部分房地产类别开始。试点时间可能在2009年底前后。本文作者陈真诚分析认为,很有可能从商业地产、机构物业开征,然后将征税对象扩大到个人住宅领域,进而逐步实现对所有房产开征。尤其是,以盈利为目的的商业地产、出租物业拥有者,拥有多套住宅、大面积住宅、高价住宅、空置住宅、出租住宅等的业主,将成为重点征收对象。

有迹象表明,可能在武汉、深圳等地区先行开征物业税。

据悉,就在国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》之前,湖北省发展改革委刚刚向财政部上报改革方案,在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。上报方案已得到相关部委的支持,最晚七月或可通过审批。也就是说,武汉有望七月终止物业税空转,开征物业税。在湖北省上报的改革方案中,由于围绕土地产生的收费基数很大,武汉综改区即使实行物业税改革,土地出让金也不会立即取消,而是通过税制的逐步运转,把费改成税。先期可能比如从低税率开始,甚至可能一半费一半税,用税率调整来寻找平衡,通过税制的逐步运转,把费改成税的形式,最后取消收费。湖北省申请先从企业物业税开始启动,积累成熟经验后再向个人住宅征收。另外,也有消息称,深圳等也可能成为率先开征业税的城市,深圳已经着手了有关准备工作。深圳等地释放出来的关于土地增值税将加紧清算的信息,可看作物业税开征的前奏。

 

深度影响土地财政,地方政府若擅变则违法

业税,属于“财产税”,又称为“不动产税”或“房地产税”,是针对土地、房屋不动产保有环节征收的税种。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产,国民、机构持有房屋、土地要交税。要求所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。征收物业税后,现行的土地、房地产交易环节的各种税费将随之整合直至取消。

世界上,大多数发达的市场经济国家,目前都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提,以财产的价值为计税依据

在中国,一直以来,房地产税收都集中在土地与房屋的交易环节。购房者的总支出中,包含土地出让金、营业税、印花税、增值税、房产税等。这些税费计算复杂,征收难度较大,不仅给税务机关的征管工作带来了麻烦,还不利于房地产市场持续健康发展,容易造成房价虚高。

按照目前中央政府对房地产税制改革的设想,物业税改革的基本框架是,将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

我国从1994年分税制后,土地出让金全部划归地方政府,成为名副其实的“土地财政”。据国土资源部统计显示,2007年,全国土地出让金近13000亿元。2008年,全国土地出让金仍然维持9600亿元的高水平。国务院规定从2007年1月1日起把土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,收入要在地方国库反映。然而,事实上,迄今为止,土地出让金很少进入国库核算。土地出让金由费改税是大势所趋,也很有必要。

物业税一旦开征,现有土地出让金的支付方式将被改革,过去一次性征收的各种税费将在房产保有期内分批缴纳。包括作为地方政府重要收入来源的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费将被整合,房价中蕴含的土地成本属性将重估。房地产开发不再能以一次性支付土地出让金作为商品房“成本法定价”的重要依据与理由,开发商也将改变土地储备和开发模式、流程。而且,本文作者陈真诚分析认为,土地出让金等通过物业税纳入法律体系,地方政府不再能够自行改变或违反中央政府的税法,否则就构成违法犯罪。

 

开征物业税迫使房价租金下降,尤其重力打击投资购房者

开征物业税的想法、目的,在诞生之初,正是为了抑制房价。

一直以来,在中国,在房地产市场,在购买、流转环节成本很高,而持有环节成本很少,催生了早买省钱、买后升值的消费心理和投资获利行为。在这些行业预期、心理和行为的作用下,房价很容易被节节推高。房价被不断推高,而且事实上和预期上都看涨,就可能导致需求阶段性非正常释放,造成市场供求失衡,并进一步导致大量资金进入到房地产消费、投资、开发领域,拉动房地产投资过热。

目前,房价过高并可能被继续人为推高,已成为社会反应强烈、舆论广为诟病的重点问题,并可能进一步引发社会、经济问题。尤其是,当前的房地产市场正进入新一轮的博弈期,一些开发商、地方政府等不断营造涨价舆论、市场氛围,甚至逆市涨价。在这种情况下,市场观望气氛有可能再次被涨价预期所打破,虽然房地产依然处于深度调整周期当中,但房地产市场依然存在再次步入阶段性非正常上涨境地的可能。

从理论上说,开征物业税,无疑将减少流转阶段的成本,增加持有、使用、经营土地、房屋的成本及其可变风险,把拥有土地、房屋资产的风险,由一次性买入承担转变为长期承担。这就将以未来成本预期,从需求的角度,对因担心房价继续上涨而提前释放的自住性需求,甚至对贪大求阔追求大户型或以房地产财富为自豪的改善性自住需求,对为赢利而购房的投资(投机)性需求,都将产生一定的抑制作用。其最直接的结果便是降低开发成本,导致开发商销售时的房价下降,再由于抑制了需求,在降低成交量的同时还可能增加供给,也会间接导致房价下降。因此,开征物业税,将会抑制房价非正常上涨。曾经有人预测认为,开征物业税后,过高定价的楼盘的房价大约能下降40%以上甚至到50%左右,即便保守的说法也认为降幅至少是20%。

从部分抑制自住需求的角度而言,支撑房价上涨的刚需根基将被动摇。由于开征物业税后房价预期下降,而且增大了购买后的持有、使用成本及其可能带来的相关风险,再转手出售的价格也将下降,因此,自住购房的消费需求将被部分抑制,能暂时不买则暂时不买,如果实在要买,就会是能买价低的则买价低的,能买面积小的则买面积小的。这样,就自住需求范畴而言,自住购房者所对应需求下的房价或将下降,至少难以上涨。

从抑制投资(投机)需求而言,支撑房价上涨的趋利根基也将被动摇。由于土地、房屋资产的持有、使用、经营等成本将大大提高,消费者期望房产升值、出租运营等所带来的收益预期将大打折扣,将大力抑制房地产投资(投机)性购买需求,打击购买套利、囤积炒卖、囤房待价而沽、出租赢利等行为,进而导致房价下降,或房价走势预期向下。由于房价预期将下降,而投资购房者尤其投机炒房者的投资(投机)行为将被重点“照顾”,投资的房地产资产需要额外缴税而可能尤为增加成本,房地产投资(投机)的收益将大幅缩水,最终将逼迫投资购房者尤其炒房者大为减少,甚至将会随之离场。那些已经购房者,也将被迫尽快出货,甚至降价出售。这样,本文作者陈真诚分析认为,物业税就可能成为倒逼房价下降的最有力的武器。可以说,开征物业税,对投资(投机)购房、持房者的打击,和对囤地、囤房的开发商,将成为受打击最深的“重灾区”。

从抑制房屋沽价待租预期而言,支撑租金上涨的根基同样将被动摇。由于开征物业税后的房屋资产的持有、使用、经营等成本将大大提高,因此,虽然理论性存在出租者将税金转嫁给租房者承担,但总成本过高可能会抑制租赁需求,在供应总量充足时导致供求过剩,尤其房屋空置者可能被征以重税,因此,实际上将是,有房者将会想方设法以趁早将房屋租出而防止出现空置情况,这自然会加大供应,改变供求双方的谈判地位,就可能导致租金下降。在这种情况下,持房者希望按购房成本设计的租金水平收租养房、按赢利计划设想的租金水平收租获利的计划可能落空。这样,房地产租赁的收益将大幅缩水,甚至那些高价购房者可能出现收不抵支(首付、按揭利息、房屋维护保养、经营税金等总支出之和),一些持房者就可能选择卖出,直至供求基本平衡、租金水平适当。

 

开征物业税提高开发商开发能力,也将给囤房捂盘予以打击

土地出让金是房地产成本中的重要组成部分。物业税是对土地、房屋资产保有阶段征收的税种。开征物业税,将一次性征收、实际上由买房人最后承担的土地出让金支付等税费,转化为购买、持有后若干年内每年分开承担的动态成本。而且,纳税金额随着土地、房屋资产的价值涨跌而增减。房地产市场的成本模式,将由目前的购买成本高、持有使用成本低转变为购买成本低、持有使用成本高。

目前,开发商获得土地用于商品房开发,需要一次性支付购买几十年土地使用权的土地出让金。只有支付了土地出让金之后,开发商才能获得开发土地的权利。而土地出让价格过高、总价过大,往往限制了不少开发商尤其中小开发商的拿地、开发的能力,降低了房地产供应预期。而开征物业税以后,就不需要一次性支出高额的土地出让金,将极大降低开发商的资金压力,提高开发能力,增加上品房尤其小面积、低价格的普通商品房的供应量。只是,本文作者陈真诚分析认为,由于供应量获得比较大的增加,供求关系获得改变,房价难以非正常地大幅度上涨,而是维持正常利润,难以获得暴利。

另一方面,物业税将使得其囤房捂盘的成本加大,尤其可能开征空房税对房屋空置者征以重税,也将改变囤地等待升值的预期,打击囤房捂盘、待价而售的行为,促使开发商减少囤房捂盘、待价而售的做法,甚至采取包括降价等在内的各种办法以加快销售,尤其是被迫降价以销售存量房。通过促进销售存量房、盘活闲置房,将增加市场供应,平衡市场供需关系。

 

开征物业税,迫使当前地价下降

由于物业税是对土地、房屋资产保有阶段征收的税种,目前手中握有囤积多年土地的囤地者,可能被征以重税。

这样的预期,无疑将使目前已经处于买方市场但因政府救市而僵持的二手土地市场出现进一步深化,买卖双方的地位进一步改变,迫使囤地者尽快开发或卖出脱手,增大二手土地的供应,改变供求关系。本文作者陈真诚分析认为,开征物业税预期,将导致目前被囤积的二手土地的地价下降。

同时,对于处于物业税必将开征而暂时未开征这个时期来说,由于市场预期异变,二手地价或预期下降,就可能促使一些需要买入土地的开发商重新选择购买二手土地,放弃购买目前价格依然过高的一手土地。因此,在这种情况下,目前可能再次升温至过热的一手土地市场,可能因物业税将开征的预期而发生变化,市场形势可能发生逆转。地方政府准备推出的价格过高的土地,可能继续遭冷遇,土地价格可能随着下降。

 

开征物业税的不确定性,使其威力可能更大

总的来说,开征物业税,将给目前一些地区的高房价、房价涨价预期予以重力打击,同时也可以通过降低房价而促进中低价格、中小面积的普通商品房的销售,通过需求激发来促进房地产开发投资,减少房地产泡沫,促进房地产市场可持续地健康发展,为房地产业营造一个正常的经营环境。

当然,目前,开征物业税,还面临来自地方政府的阻力及相关信息未联网导致摸底难度大、经验缺乏、地价评估师缺乏、前期准备工作量大、税收成本高等一些急待解决的困难。但物业税肯定会开征,这把悬在高房价头上的利剑,就看什么时候刺下来。也许,正因为这种预期下存在一些未知因素,如物业税什么时候开征、如何开征等。这些不确定性,倒可能使得物业税的威力变得更大,对房价、租金、地价的影响或更大!当然,本文作者陈真诚分析认为,这也为房地产市场提供了一个缓冲时期,市场各方当积极应对为上。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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