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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:土地市场处于冷胀中  

2009-06-17 03:23:07|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:土地市场处于冷胀中

/陈真诚

 

(原发表于新华社《现代快报》,2009612日。转载时有适当的内容补充)

 

三、四月以来,尤其进入五月后,全国冷板一块的土地市场,也出现了局部地区热膨胀冒泡泡的现象。主要如:在北京,有开发商在5月21日经过89轮竞拍、以10.22亿拿下广渠路10号居住用地地块,楼面价约1.5万元/平方米,创造今年北京楼面价新“地王”。在大连,有开发商在4月28日以37.48亿元总价连续拿下7宗地块,成为2008年以来的总价“地王”。在上海,有开发商在4月5日以9.57亿元的高价拿下松江区辰花路15号B地块,溢价幅度36%。在杭州,有开发商在4月30日以7亿元竞得上城区南山路商办用地地块,溢价幅度高达127%,成交楼面地价46284元/平方米,创新单价“地王”。在6月11日,上海公开招拍挂的7幅地块,受到开发商疯抢,吸引了和记黄浦、新鸿基地产、丽丰控股、绿地集团、景瑞、江苏新城、南京朗诗、新长宁集团、长甲等数十家知名房地产企业,全部被拍走,拍卖款合计达23.58亿元。甚至连声称不轻易在一级市场拿地的万科,也在5月15日、21日,分别以5.5703亿元、13.86亿元拿下无锡新区叙丰里地块、佛山“佛南(挂)2009-015”商住用地(溢价50%)。从5月7日起,万科在短短40天之内,接连在6个城市拿下8幅地块,投资超过40亿元,创下自2008年2月以来单月拿地投资最高的纪录……

或因为政府推出一些优质地块实为难得的资源,就出现了多家开发商争夺局面,一些地块溢价幅度还不小。于是,有人据此大呼土地市场已再次回复疯狂热潮。

客观而言,下结论说目前土地市场已回暖,实在为时尚早。这是因为:首先,其实只是少数城市土地成交有所增长,而偌大中国的大多数城市土地市场依然很冷。而且,即便在北京、上海等地,也只是少数地块显热,大多数地块成交价并不高。即便那些高价地块,大多数依然比周边同类地块的历史价格要低。至于造成高价成交的原因,除部分地块是难得的优质资源外,还有一个重要原因,那就是制度设计上存在缺陷:政府采用的是报价公开、可多次竞价的“明标”方法。只要土地存在两家或以上竞争,就很可能出现轮番抬价的现象。再加上拍卖现场往往营造着紧张的气氛,竞价人在现场容易产生赌徒般冲动的心态而产生不理性竞价行为,因而就可能出现大幅度溢价的情况。再则,目前真正拍地的开发商并不多,其中大多数是一些大型开发商或国资(或具有国资背景)开发商。据不完全统计,今年以来,全国只有几十家开发商拍了地,或不及全国超过六万家开发商总数的千分之一。近期土地市场有膨胀、炒热的感觉,主要是由于一些舆论在有意无意地造势所致,有的开发商多次拍地被当成了多家开发商拍地。

因此,不能因为部分地区、少数大型开发商拍地、少数地块溢价成交而断定已真正回暖,更不能因此而认定房地产市场已经真正回暖。

到今天,没必要再讳言的是,目前的房地产市场,确实已经到了极为混乱的地步。不能不说的是,应该承认的是,政府部门拼命地编造数据说房地产已经回暖,但市场现实有很大的出入,大多数城市房地产市场的现实情况是叫好不叫座、价量齐跌。大多数开发商正苦于楼盘难销,而政府通过编造假数据营造的假回暖,又开始让一些消费者在高房价面前再次犹豫起来,这实际上让开发商的市场前景更加糟糕。这种情况,不但使消费者很纳闷,更使开发商纳闷,不知道该如何决策才好。

造成目前房地产如此混乱、无奈的境地,如果真要说问责的话,首先应该由政府承担责任,而不应该由开发商承担(无论是遭受市场惩罚或舆论的鞭挞)。因为,开发商终究只是依照政府制订的游戏规则而参与房地产市场的参与者,所有的问题应该是说是出在游戏规则制订者身上。出现这种情况,谁该来承担责任?如何承担责任?如果政府不能被问责,又能寄希望于谁来纠正一些很明显的错误?尤其是,在房地产尚未真正回暖之际,土地市场有开始被扭曲,部分城市的某些地块的土地价格又开始被弄得很高,不但让消费者怒目而视,也让开发商怨声载道……

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