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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:三座大山压顶房地产难出新政  

2009-01-15 00:05:13|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:三座大山压顶房地产难出新政

/陈真诚

 

内容导读:今年将主要是消化已出台的政策,政府或不会针对房地产再台新的政策,至少再出台财政、税收等新政策的可能性已不大…本文内容系根据回答信息时报记者采访提问内容改写。个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据。)

 

自房地产步入调整通道以来,尤其自美国金融危机暴发后,并随着其衍生的经济危机的影响,房地产市场正进行着深度异变,房价继续呈现下降趋势。随着房价预期的进一步改变,消费者的心态变得更迷茫,更加剧了市场观望情绪,房地产市场呈现量少价跌态势。就这样,一方面是有效需求严重不足,而另一方面,由于此前大量资金投入到房地产开发中,造成了大量的产品供应,这样就造成了当今房地产局面。本文作者陈真诚分析认为,房地产正承受着不易挪动的三座大山:待售房屋产品积压严重,约50%的土地积压、闲置,经济危机造成消费者购房消费支出意愿降低。压在当今房地产身上的三座大山,尤其房地产产品严重供大于求,存量积压庞大,确实很令政府和开发商都头痛。

为了刺激房地产销售,一段时间以来,一些地方政府相继出台了一些政策主要财政、税收及减免或延缓开发商交纳土地出让金及其他相关费用的时间,这也在客观上帮助开发商度过难关。中央政府也有选择性地出台了系列政策,鼓励老百姓在购买普通自住,刺激房地产消费,拯救房地产市场。

事实上,政府出台的一系列政策,已经产生了一定效果,对刺激房地产销售、延缓房价下降速度具有一定作用。只是,由于目前房地产市场遭遇的问题非常复杂,尤其是商品房房价过高,一些开发商不愿意降价销售,各地存在严峻的供大于求问题,消费者持续观望,同时又遭遇来自国内外经济形势带来的压力,所以,压在当今房地产身上的三座大山,一时难以去掉。基于对现实房地产市场的分析,就会发现,房地产大势,一时难以改变。在将来相当一段时间内,消费者观望,房价下降,房地产深度调整的趋势,还将继续。

这样,政府要刺激房地产销售,要促使房地产市场健康发展,就得一方面刺激经济增长,以提高老百姓的收入,从而提高老百姓的消费欲望,另一方面,促使开发商进一步合理调整房价,通过有效降价,促进房地产销售,促进市场存量消化。

正基于房地产面临的实际问题,国务院会议、国“十三条”等明确指出,要鼓励房地产消费,建议并支持房地产开发商合理调整房价销售,暗示房地产开发商应该适应市场变化,降低价格以促进销售。可是,一些开发商出于担心老客户“闹事”等客观原因或主观动机,不愿意降价销售,而是在等待政府继续出政策。尤其是,一些地方政府不顾房地产市场实际情况,任意出台一些老百姓意见很大政策,如越权出台一些免税、财政补贴等政策,且财政补贴购买楼盘在确定上存在猫腻,有的甚至是过高房价楼盘,不但有失公平,而且在动用财政、减免税收政策时并没有通过人大批准因而涉嫌违法。甚至,还有地方政府官员公开称要处罚降价销售的开发商,试图阻止房价下降。一些地方政府的作为,不但遭到老百姓的反对,也引起了舆论质疑,不利于社会和谐。所以,住房和城乡建设部在新闻发布会上,再次提出房地产商应审时度势调整价格。很明显的是,这是政府通过更明确的表态,试图逼迫开发商降价,以促进房地产销售。可现实情况是,依然有一些房地产开发商,不能准确理解政府频频出台的政策,更不予配合政府的表态,甚至将“稳定房地产市场”言论理解为维持高房价使房价稳定上涨,希望政府再出政策,尤其等待地方政府再出财政、税务政策。

为了解决房地产实际问题,更为了防止一些地方政府反向解读中央的政策措辞与精神,或干脆钻中央政策的空子,再进一步越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策,因此,最近,住房和城乡建设部部长姜伟新就明确强调2009年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策,明确释放出中央政府相关于房地产市场的政策取向。本文作者陈真诚分析认为,这也意味着,今年将主要是消化已出台的政策,政府或不会针对房地产再台新的政策,至少再出台财政、税收等新政策的可能性已不大。事实上,已经出台的政府对房地产市场的刺激作用有限,而留给政府再出新政策的空间也已不大。要刺激房地产销售,合理降价将是无法回避的最有效办法。

当然,我们更应该相信的是,作为行业最高主管部门,代表政府表态,不许地方政府再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策,其主要目的是为了规范一些地方政府的救市行为。而对房地产市场的长远发展来说,或更有益处。无疑,政府明确不许地方政府再越权出台税收、财政等政策,将促使开发商放弃对市场的观望,尤其放弃对新政策的等待,回到市场道路上去,及时合理降价。而且,政府的表态,还将有利于促使消费者放弃观望。这样,通过买卖双方朝同一个方向的共同努力,将有效促进房地产销售,加速房地产市场存量消化,有利于房地产市场尽快完成调整周期,为未来房地产提供有利环境,促进房地产市场可持续地健康发展。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178。)

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